دعوای فروش مال مشاع

هرچند موضوع این نوشته، بررسی فروش مال مشاع در رویه دادگاها می باشد.لیکن به جهت اهمیت دعوای افراز و تقسیم اموال مشاعی و ارتباط مستقیم با دعوای فروش مال مشاعی به بررسی هر دو خواهیم پرداخت.

تقسیم مال مشاعی

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است(ماده 571 ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد از شرکت یا شراکت اختیاری می‌توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می‌پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است.

مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود.

1- تقسیم به افراز:

2- تقسیم به تعدیل:

3- تقسیم به رد:

تقسیم به افراز:

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد

و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

بنابراین، در تقسیم به افراز:

اولاً: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛

ثانیاً: نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل:

در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛

ثانیاً: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.

ثالثاً: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

تقسیم به رد:

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید. با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛

بنابراین در تقسیم به رد:

اولاً: ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛

ثانیاً: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛

ثالثاً: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند.تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

در چه مواردی امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد:

هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چندنفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است  اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده 595 ق.م.ا).

تقسیم مال موقوفه بین موقوف‌علیه ممنوع است. (ماده 597 ق.م.ا).در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد.تقسیم ممنوع است (ماده 592 و 593 ق.م.ا).در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده ق.ا.ف.م.م.).

آرا مربوط به دعوای فروش مال مشاع

صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر

به‌طوری‌که کفیل اداره ثبت شهرستان تبریز گزارش داده است.در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1357 که به‌موجب آن افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته با واحد ثبتی محل وقوع ملک است از شعبه سوم و شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور در موارد مشابه رویه‌های مختلف اتخاذ شده است بدین توضیح: در دعوای افرازی که بانو بتول به قیمومت از علی‌اکبر (مجنون) به طرفیت آقای علی به خواسته افراز و تقسیم و یا خرید و فروش خانه و باغچه موروثی طرفین در دادگاه شهرستان تبریز اقامه کرده است. دادگاه به استناد ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع قرار عدم صلاحیت ذاتی خود را به رسیدگی صادر کرده و پرونده را در اجرای ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری به دیوان‌عالی کشور فرستاده استو شعبه سوم به‌موجب رأی شماره 707/3 -16/2/58 قرار مزبور را به این بیان تأیید کرده است:

صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر

با توجه به محتویات پرونده و مستنداً به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 قرار عدم صلاحیت صحیحاً صادر گردیده

و با تأیید آن و با التفات به ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری پرونده برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان تبریز فرستاده می‌شود.

در دعوای اقامه شده از طرف بانو … اصالتاً و قیمومتاً از طرف فرزندان صغیرش بر آقای اکبر و غیره به خواسته افراز 8 سهم از 13 سهم پلاک‌های موروثی طرفین شعبه ششم دادگاه شهرستان تبریز به استناد ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع قرار عدم صلاحیت ذاتی خود را به اعتبار صلاحیت واحد ثبتی محل صادر و پرونده را به دیوان‌عالی کشور فرستاده است.

صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر

شعبه پنجم به‌موجب رأی شماره 138-5-30/2/59 قرار مزبور را به این بیان نقض کرده است:قرار عدم صلاحیت ذاتی صادره از شعبه ششم دادگاه شهرستان تبریز مخدوش است؛زیرا با توجه به ماده 313 قانون امور حسبی در صورتی که بین ورثه محجوری وجود داشته باشد.

تقسیم باید در دادگاه به عمل آید و قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 57 نمی‌تواند پاسخ قانون خاص فوق باشد؛لذا با نقض قرار پرونده را در اجرای مقررات ماده 16 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری جهت رسیدگی به دادگاه صادرکننده قرار ارجاع می‌شود.‌

چون آراء شعب مزبور در موارد مشابه با یکدیگر متفاوت است به استناد ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیرماه 1328 تقاضای طرح قضیه آن در هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور می‌شود.

از طرف رئیس دیوان‌عالی کشور – ناصر دولت‌آبادی

به تاریخ روز شنبه 15/1/60 جلسه هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور به ریاست آقای ناصر دولت‌آبادی قائم‌مقام ریاست کل دیوان‌عالی کشور و با حضور آقای میرحسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور و حضور جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید.‌

پس از بررسی و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای میرحسین میرمعصومی معاون اول دادستان کل کشور مبنی بر: «تأیید رأی شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور» چنین اظهارنظر نموده‌اند:

رأی وحدت رویه شماره 3530 مورخ 7/2/1360 هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور

نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آن‌ها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث محجور یا غایب باشدتقسیم ‌توسط نمایندگان آن‌ها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده 326 همین قانون که به‌موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود.و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته است.در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده، علی‌الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نیست.

نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است

صحیح و مطابق با موازین قانونی است.

نمونه دادخواست دعوای فروش مال مشاع

دادخواست تقاضای تقسیم مال مشاعی

بررسی دعوا علیه متصرفین ملک مشاع

در صورتی که چندین نفر ملکی را متصرف و هر یک در قسمتی از آن تصرف داشته باشند، آیا می‌توان علیه همه آن‌ها در یک دادخواست طرح دعوی نمود و اگر چنین دادخواستی داده شود تکلیف دادگاه چیست. همچنین اگر متصرفین به‌طور مشاعی آن را در تصرف داشته باشند و مالک در یک دادخواست علیه همه آن‌ها طرح دعوا کرده باشد؟

آیا در جلسه نخستین اداری می‌توان تعداد خواندگان را افزایش داد؟

تصرف ملک توسط چندین نفر، چنانچه تصرف هر یک از آن‌ها به‌طور مفروز و در قسمت جداگانه‌ای از ملک باشد،دعاوی مطروحه از ناحیه مالک، علیه متصرفین از جمله دعاوی متعدده بوده که دارای خواندگان جدا و موضوع خواسته جداگانه نیز است و لذا خواهان باید علیه هریک از خواندگان دعوای خلع‌ ید مجزا تقدیم نماید.طرح یک دعوا علیه متصرفین و تقویم تمام آن به ده میلیون ریال از جمله دادخواست‌های ناقص بوده که دادگاه باید وفق مقررات ماده 66 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی جهات نقص را در صورت‌جلسه قید و پرونده را جهت اخطار به خواهان به دفتر اعاده نماید.

آیا در جلسه نخستین اداری می‌توان تعداد خواندگان را افزایش داد؟

افزایش تعداد خواندگان در جلسه دادرسی وجهه قانونی ندارد.مگر اینکه نسبت به خواندگان مذکور نیز دادخواست جداگانه داده شود در این صورت دادگاه برحسب مورد ممکن است. قرار رسیدگی توأم صادر نماید یا به دادخواست‌های مزبور جداگانه رسیدگی نماید.

ماده 72 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری:در مواردی که تعقیب امر جزائی منوط به شکایت شاکی خصوصی استو متضرر از جرم محجور (صغیر، غیر رشید یا مجنون) بوده و دسترسی به ولی یا قیم او نباشد یا مجنی‌علیه ولی یا قیم نداشته باشد  و نصب قیم موجب فوت وقت یا توجه ضرر به محجور شود تا حضور و مداخله وی یا قیم یا نصب قیم همچنین در صورتی که ولی یا قیم خود مرتکب جرم شده و یا مداخله در آن داشته باشد، دادگاه شخص دیگری را به‌عنوان قیم موقت تعیین می‌کند و یا خود امر جزائی را تعقیب نموده و اقدامات ضروری را برای حفظ و جمع‌آوری دلایل جرم و جلوگیری از فرار متهم به عمل می‌آورد. تبصره- در خصوص غیر رشید فقط در دعاوی غیرمالی ترتیب مذکور در این ماده لازم‌الرعایه است.

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط مالک مشاعی نسبت به سهم خود

در یک پرونده چند نفر مالک ملکی هستند که به اجاره داده شده است چنانچه یک یا چند نفر درصدد تخلیه مورد اجاره؛ مثلاً، به لحاظ تخلف مستأجر باشند و دیگران حاضر به تقاضای تخلیه نشوند آیا مالک یا مالکینی که مایل به تخلیه هستند می‌توانند درخواست تخلیه را مطرح سازند؟ و اگر چنین اختیاری دارند حکم چگونه اجرا می‌شود؟

هر مالک مشاعی حق دارد نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید و دادگاه نیز فقط در مورد سهم مالک مذکور اتخاذ تصمیم می‌نماید رأی دادگاه به هر کیفیت به سایر مالکین مشاعی تسری پیدا نمی‌کند و چنانچه حکم تخلیه سهم مالک مشاعی مذکور صادر و قطعی شود، اجرای آن به‌صورت تسلیط ید به نسبت رأی صادره صورت می‌گیرد  و چون حکم به‌صورت خلع‌ید نیست مشمول ماده 43(ماده 43: در مواردی که حکم خلع‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ید می‌ شود؛ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.) قانون اجرای احکام مدنی نیز نخواهد بود

نظریه مشورتی شماره 9152/7 مورخ 20/12/1384 اداره کل امور حقوقی و اسناد قوه قضائیه

بررسی افراز در خصوص مجهول‌المالک بودن قسمتی از ملک

با توجه به ماده 589 قانون مدنی که در آن به شریک‌المال این حق داده شده است که هر وقت بخواهد می‌تواند تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که مانع قانونی در میان باشد، آیا قبول درخواست افراز ملکی که قسمتی از آن از طرف اداره ثبت مجهول‌المالک اعلام شده از جانب دادگاه محمل قانونی دارد؟

اداره حقوقی برحسب اظهارنظر کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی در تاریخ 7/11/1352 پاسخ پرسش بالا را به تاریخ 30/11/1353 چنین اعلام داشته است:

چنانچه قسمتی از ملک به نحو اشاعه به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول‌المالک باشد، اشکالی ندارد که سهم مالکین مشاع، مفروز گردد و آن قسمت از ملک که مجهول‌المالک است به حال خود باقی می‌ماند.

خلع‌ ید نسبت به مالک مشاع

نحوه اجرای حکم خلع‌ید در مورد ملک مشاع که ضمناً به شخص ثالث که در جریان رسیدگی مداخله‌ای نداشته انتقال یافته است چگونه است؟

نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی

مورد حکم مربوط است به خلع‌ید از قسمتی از ملک مشاع که بر طبق مقررات مربوط به اجرای احکام دادگستری بایستی به‌موقع اجرا گذارده شود و انتقال مورد حکم دادگاه به شخص ثالث مانع اجرای حکم نیست و نحوه اجرای حکم خلع‌ید در ملک مشاع نیز چنین است که محکوم‌ له بتواند به قدر سهم خود بر ملک مذکور تسلط پیدا کند.

تخلیه ملک مشاعی

در مورد ملک مشاعی که شش‌دانگ آن در اجاره است بعضی از مالکین تقاضای تخلیه ید مستأجر نسبت به سهام خود را نموده‌اند، آیا چنین تقاضایی قابل رسیدگی است یا نه؟ در صورت صدور حکم نحوه اجرای آن چیست؟

نظریه مشورتی اداره حقوقی

در نقاطی که قانون موجر و مستأجر اجرا می‌شود در موردی که مستأجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره‌بهای یکی از مالکین مشاعی تخلف نموده باشد  قطع‌نظر از مقررات قانون مدنی درباره املاک مشاعی و اجاره‌ بهای ملک مشاعی موضوع ماده 475 قانون مدنی برحسب مستفاد از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر مالک و موجر سهم مشاعی می‌تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر صدور ماده 14 مذکور به عبارت و محل تخلیه می‌شودذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم شش‌دانگ مورد اجاره باید تخلیه گردد.

در این صورت برحسب مستنبط از ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و همچنین مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکوم‌له و موجر مربوط به ملک مشاع تخلیه شده تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود.

با توجه به‌مراتب بالا که تخلیه سهم مشاع موجر مستلزم تخلیه شش‌ دانگ مورد اجاره است و اشاعه نیز مفید همین معنی است؛ لذا مالک و موجر سهم مشاع علاوه بر اینکه حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد می‌توانددرخواست تخلیه شش‌دانگ مورد اجاره را نیز بنماید.

بررسی روند علل اختلال در مزایده عملیات اجرای فروش مال مشاع

در صورتی که حکم به فروش مال مشاع صادر و اقدام به عملیات اجرایی از طریق مزایده شده، لیکن به علت نبودن خریدار با وجود دو بار مزایده به فروش نرفته باشد تکلیف چیست؟ آیا مطابق ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی مزایده متوقف می‌شود یا نه ممکن است باز هم مزایده برای ادامه عملیات اجرایی تکرار شود؟

نظریه که در تاریخ 2/5/65 به اتفاق آرا اعلام شد.

هرچند به‌موجب ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش مال مشاع راجع به عملیات اجرایی به قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول احاله شده،

لیکن این امر بدان معنی نیست که محدودیت مذکور در ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی در مورد مزایده شامل احکام فروش نیز بشود؛

به عبارت دیگر، احاله مذکور فقط از حیث آداب و تشریفات مزایده برای فروش بوده و احکام دادگاه‌ها دائر بر فروش اموال مشاع که نسبت به مواد 131 و 132 قانون اجرای احکام خروج موضوعی دارد از سایر جهات مشمول مواد مذکور نیست؛ بنابراین، دستور ماده 132 قانون یاد شده به اینکه پس از دو بار مزایده در صورتی که خریدار نباشد.

و محکوم‌له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید مال به محکوم‌علیه مسترد خواهد شد، شامل حکم فروش نمی‌شود و علی‌رغم این محدودیت در مورد حکم فروش چنانچه با وجود دو بار مزایده خریداری نباشد ممکن است عملیات مزایده برای چند بار دیگر نیز تکرار شود تا حکم دادگاه به مرحله اجرا درآید.