تجدید بنای ملک در صورت عدم رضایت اقلیت مالکین

با افزایش عمر ساختمان، ساختمان دچار فرسودگی شده این فرسودگی، ممکن است تبعاتی از جمله خطر جانی یا مالی برای افراد ساکن در آن ساختمان داشته باشد معمولا در زندگی شهرنشینی حاضر، اکثر مردم در آپارتمان زندگی می کنند، ساختمان هایی با چندین واحد آپارتمانی با مالکین فراوان و سلایق متفاوت با اتمام عمر مفید ساختمان، نیاز به بازسازی بیش از پیش احساس می گردد، در صورتی که بین مالکین توافقی مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمان باشد مشکلی بوجود نمی آید، اما سوال اینجاست که اگر عده ای از مالکین، تمایلی به تخریب و نوسازی (تجدید بنا) نداشته باشند، چاره کار در چیست؟ 

معمولا، مالکین یک ساختمان در اداره ساختمان خود دچار چالش هایی هستند، به خصوص اینکه بخواهند در جهت نوسازی ساختمان قدم هایی بردارند، هماهنگی بین تمام مالکین یک ساختمان جهت تخریب و نوسازی تقریبا غیر ممکن است،  مالکی یا از روی لجبازی و یا به هر علت دیگری تمایلی  به تخریب و نوسازی ندارد، چاره کار در چیست؟ 

خوشبختانه قانونگذار در ماده 13 الحاقی 11/03/1376 قانون تملک آپارتمان ها این موضوع را پیش بینی نموده است.

براساس ماده 13 قانون فوق الذکر، شرایط تخریب و نوسازی ساختمان در صورت عدم رضایت عده ای از مالکین بدین شرح است:

1- سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تائید کنند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده است یا به هر علتی ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر مالی و جانی برود.

2- اکثریت مالکین رضایت به تجدید بنای ملک داشته باشند، بنابراین در صورتی که عده قلیلی از مالکین تصمیم به تجدید بنا کرده باشند، نمی توانند با شرایط ماده 13 قانون فوق الذکر درخواست تجدید بنا کنند.

3- دادگاه حکم به تجویز تجدید بنا دهد، یعنی مالکین بعد از اخذ نظریه کارشناسی باید طرح دعوای تجویز تجدید بنا نمایند و از دادگاه بخواهند که در این خصوص حکم صادر نماید،

بنابراین به صرف اخذ نظریه کارشناسی امکان تخریب و نوسازی نیست و حتما دادگاه (محل وقوع ملک) باید در این خصوص حکم صادر نماید.

4- مسکن استیجاری برای مالک یا مالکانی که نسبت به تجدید بنا همکاری نمی کنند از طرف مالکین موافق تجدید بنا تهیه شود

بنابراین به نظر می رسد دادگاه ضمن صدور حکم به تجویز تجدید بنا (تخریب و نوسازی ساختمان) باید به این نکته نیز اشاره کند که مالکین متقاضی تجدید بنا موظفند نسبت به تهیه مسکن استیجاری برای مالک یا مالکین مخالف نوسازی اقدام نمایند.

ممکن است این سوال مطرح شود که:

آیا اجاره مسکن برای مالکین مخالف از طرف دیگر مالکین به صورت رایگان خواهد بود یا اینکه مالکین حق خواهند داشت که آن را مطالبه نمایند؟

قسمتی از ماده 13 قانون مزبور در این خصوص چنین مقرر نموده که «.آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند. پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده مالک یا مالکانی که همکاری نکردند از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.  

سوال دیگری که ممکن است پیش آید این است که چنانچه با وجود حکم دادگاه مبنی بر تجویز تجدید بنا، مالک یا مالکین مخالف، اقدام به تخلیه و تحویل ملک جهت بازسازی نکنند، تکلیف چیست؟

تبصره 2 ماده 13 قانون فوق الذکر با پیش بینی این موضوع چنین مقرر نموده «چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند،

حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای و‌ی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.

بنابراین، با احراز دادگاه مبنی بر تجدید بنای ساختمان فرسوده، در صورتی که مالکی که مخالف تجدید بناست نسبت به تخلیه واحد با وجود تامین مسکن مناسب از طرف دیگر مالکین اقدام ننماید، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه از رئیس دادگستری (در حال حاضر شورای حل اختلاف) دستور تخلیه صادر و تخلیه از طریق واحد اجرا انجام خواهد شد،

به نظر می رسد مالکین موافق تجدید بنا، همزمان با طرح دعوای مزبور، می توانند درخواست تخلیه ملک را از همان دادگاه بنمایند و دادگاه نیز در این صورت دستور تخلیه را همزمان با حکم تجدید بنا و تامین مسکن مناسب برای مالک خودداری کننده صادر نماید.