چگونگی مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب

گاهی اوقات بعد از انجام معامله مشخص می‎شود که ملک فروخته شده در زمان معامله معیوب بوده و مشتری نیز نسبت به آن آگاه نبوده است که در این صورت مشتری می‎تواند قرارداد منعقده را فسخ کند یا اینکه ارش بگیرد.

گاهی اوقات ممکن است بعد از انجام معامله مشخص شود که ملک فروختهه شده در زمان معامله معیوب بوده و این عیب نیز مخفی بوده و مشتری نیز نسبت به آن مطلع نبوده است. در این صورت مشتری می‎تواند قرارداد منعقده را فسخ کند یا اینکه ارش (ما به التفاوت) بگیرد.
ارش به معنای تفاوت قیمت مبیع (مال فروخته شده) سالم و مبیع معیوب است. اگر مشتری در فرض عنوان شده تصمیم بگیرد که قرارداد به قوت خود باقی باشد و نخواهد آن را فسخ کند، می‎تواند دادخواستی تحت عنوان مطالبه ارش به دادگاه حقوقی تقدیم کند.
در دعوای مطالبه ارش بابت ملک معیوب، خواهان دعوا کسی است که ملک را خریداری کرده (مشتری) و خوانده دعوا نیز فروشنده است.
همچنین دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای مطالبه ارش بابت ملک معیوب، به دلیل آن که خواسته دعوا یک دین است، می‎تواند محل اقامت خوانده باشد یا محل انعقاد قرارداد یا محل انجام تعهد. اگر مبلغ خواسته 50 میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده است.
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت ارش بابت ملک معیوب و قطعیت آن، پرونده با تقاضای خواهان و صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال می‎شود. برای اخذ مبلغ ارش که دادگاه به آن رأی داده است، باید مالی به دفتر اجرای احکام معرفی شود. همچنین با انجام استعلام از مراجع ذی‎صلاح از قبیل بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال خوانده قابل شناسایی و توقیف است.
پس از توقیف اموال خوانده و ارزش‏گذاری اموال او توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می‎رسد و مبلغ محکومیت از آن برداشت می‎شود. اگر اموالی از محکوم علیه (خوانده) در دسترس نباشد، خواهان می‎تواند به استناد ماده ٣ قانون نحوه اجرای محکومیت‎های مالی، جلب خوانده را درخواست کند.
ملاک تشخیص عیب مبیع، بر حسب عرف و عادت است و قاضی دادگاه برای تعیین قیمت آن، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‎دهد. اگر عیب موجود در مبیع به‎اندازه‎ای باشد که ملک را از مالیت بیندازد و ملک فاقد ارزش شود، بیع باطل است.
در صورتی که در قرارداد قید شود که تمام خیارات از جمله خیار عیب نیز، ساقط می‎شوند، در صورت حدوث عیب، مشتری حق گرفتن ارش نیز ندارد. اما اگر عیبی در ملک کشف شود که خارج از حد متعارف بوده و احتمال وجود چنین عیبی در ملک، عرفاً دور از ذهن باشد، حتی با وجود ساقط شدن خیار عیب نیز مشتری می‎تواند قرارداد را فسخ یا ارش مطالبه کند. در قرارداد اجاره، حق اخذ ارش وجود ندارد و در صورت حدوث عیب، مستأجر فقط می‌تواند قرارداد را فسخ کند. خیار عیب و به تبع آن مطالبه ارش، فوری است. این امر بدین معناست که مشتری به محض رؤیت عیب باید اقدام کند. تشخیص فوریت با عرف است. بنابراین اگر فوریت عرفی بگذرد و اقدامی صورت نگیرد، خیار عیب ساقط می‎شود و حق مطالبه ارش نیز از بین می‎رود. اگر بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل ملک به خریدار، عیبی در ملک ایجاد شود، این عیب مانند عیب سابق است و خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. اگر در زمان انجام معامله، فروشنده قید کند که در قبال تمام یا برخی از عیوب ملک، مسئولیتی ندارد، خریدار حق فسخ یا مطالبه ارش نخواهد داشت.
چنانچه خواهان دعوای مطالبه ارش مبیع معیوب را طرح کرده باشد و سپس در جلسه اول دادرسی، خواسته خود را به اعلام فسخ تغییر دهد، با توجه به اینکه مطالبه ارش به‌ منزله اسقاط حق فسخ محسوب نمی‌شود، دادگاه به دعوای اعلام فسخ رسیدگی می‎کند.