نحوه درخواست افراز و تفکیک اراضی

در ادبیات حقوقی به مال مشترک، مشاع گفته می‎شود و همانطور که از نام آن معلوم است، مشاع به اموالی گفته می‌شود که متعلق به بیش از یک نفر ‌باشد. به دیگر سخن، به اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین، خواه مال موجود در خارج باشد، خواه در ذمه باشد، مشاع گویند. مشاع بودن یک مال می‌تواند به‌طور ارادی باشد. مانند شرکت‌های اختیاری؛ یا قهری باشد مانند مالکیت چند وارث بر ترکه. به پیدایش قهری ملکیت مشاع، اشاعه نیز گویند. اشاعه در مقابل افراز و مشاع در مقابل مفروز به کار می‌رود.

افراز، به تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین دو یا چند شریک اطلاق می‌شود که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می‌شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است. به‎طور مثال اگر مال غیرمنقولی مانند خانه، زمین یا مغازه‎ای بین حداقل دو نفر مشاع باشد چنانچه این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آن را افراز کنند اما تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می‌شود که این ترکه شامل منقول و غیرمنقول می‌شود و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می‎شود نه افراز یا تفکیک.
از آنجایی که در مالکیت مشاعی همواره مشکلاتی قابل طرح است، لذا بحث تقسیم اموال مشاع ضروری به نظر می‌رسد تا اجتماع حقوق مالکان متعدد در ملک واحد از بین رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل شود.
با این توصیف شرکای هر ملکی می‎توانند با تراضی و توافق میان خود، به هر نحوی که می‌خواهند، تقسیم آن را انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع بوده یا شرکا ملزم بر عدم تقسیم شده باشند.
به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، گرچه بعضاً دیده شده برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته‌اند اما باید اشاره کرد از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است. به طور مثال قطعه زمینی به مساحت 5 هزار متر است که مالک یا مالکان آن تصمیم دارند آن را به قطعات 200 متری تقسیم کنند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می‌شود که آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است.
‌به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک‌شده به صورت مفروز (جدا جدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم‌نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به‌منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم‌نامه است. از طرف دیگر، در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ یک زمین بزرگ است، می‌تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند. همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می‌توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع این اصطلاح به‌کار برده نمی‌شود بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی‌رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه‌ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت 5 هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به 10 قطعه 500 متری تفکیک شود، هر یک از شرکا مالک 3 دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین شده و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌شود.
طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده 2 همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می‌شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا خیر، در نظر گرفته شود و با توجه به وضع آن، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می‌شود.
اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است مگر اینکه بین مالکان، محجور یا غایبی باشد که در این صورت برابر رأی وحدت‌رویه ردیف 59/29 مورخه 15 فروردین سال 1360 هیأت عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده 313 قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی است. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است و رأی آن دادگاه چه در بند الف، چه در بند ب، برابر ماده 19 قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب قابل تجدیدنظر است.
باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان‌دهنده ختم عملیات ثبتی است و در نتیجه افراز آن باید از اداره ثبت محل درخواست شود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد لازم است متقاضی ابتدا به اداره ثبت مراجعه و در صورتی که آن اداره اعلام کند که جریان ثبتی خاتمه نیافته است، متعاقباً به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم کند. این اقدام موجب سرعت عمل بیشتری می‌شود زیرا در غیر این صورت، مثلاً اگر پیشاپیش به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه باید از اداره ثبت استعلام کند که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا خیر، که در جای خود موجب اطاله دادرسی خواهد شد.
برای اخذ تأیید شهرداری، مالک نقشه‌ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده است، تسلیم شهرداری می‌کند و در مقابل آن رسیدی مبنی بر تسلیم نقشه مذکور دریافت می‌کند. شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین می‌کند و سپس آن را تأیید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ می‌کند.
تفکیک املاک و اراضی در کلیه پهنه‌های شهر با متراژ کمتر از یک‌هزار مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی) و با متراژ کمتر از 2 هزار مترمربع (با سایر کاربری‌ها) ممنوع است اما در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک نباید از 500 مترمربع در کاربری‌های مسکونی و یک‌هزار مترمربع در سایر کاربری‌ها، کمتر باشد.
اینک با اصلاحیه‌ای که از سال 1390 در ماده 101 قانون شهرداری اعمال شد، تغییراتی در مسیر دریافت تقاضای تفکیک اراضی ایجاد شده است. بدین صورت که نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف 3 ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. در تعیین این درصدها توسط شهرداری عواملی همچون موقعیت اراضی، مساحت اولیه و باقی‌مانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر مؤثر است.
متعاقباً بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌ تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده 5، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده 5 حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند. البته در اراضی با مساحت بیشتر از 500 مترمربع که دارای سند شش‌دانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.
معابر و خیابان‌هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می‌آید، به صورت بلاعوض به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب متقاضیان تفکیک، بخشی از اراضی خود را به شهرداری به صورت بلاعوض تملیک خواهند کرد. هرگونه تخلف از موضوع قانون فوق در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی ‌شده و با متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری برخورد خواهد شد.

مرجع رسیدگی به دعاوی تفکیک و افراز
چنانچه بین شرکا بر سر صحت افراز و تطبیق یا عدم تطبیق با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، تعیین تفکیک نهایی آن با دادگاه است. اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه عمومی فروخته می‌شود، صرف نظر از اینکه منشأ مالکیت وراثت یا از طریق دیگری باشد. بنابراین در صورتی که اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز آن را تشخیص دهند، در پی ارایه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکان، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش ملک مشاع اقدام خواهد کرد.