حق تجدید بنای ساختمان‌های فرسوده

امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان‌نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و زندگی سنتی جای خود را به نوعی نظم‌پذیری در یک خانواده بزرگ‌تر به نام مجتمع‌های مسکونی داده است. 

اگرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعه‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به‌گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. اما با وجود همه این‌ها یکی از معضلاتی که بر سر راه مالکان ساختمان‌های نسبتاً فرسوده و قدیمی وجود دارد، مخالفت برخی از مالکان و ساکنان هم‌جوار است، که بعضاً مانع از بازسازی می‎شوند.
در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‎توان به تجدید بنا اقدام کرد. زیرا قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده 13 مقرر می‎دارد: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.»
لازم به ذکر است که در خصوص نصاب موافقان و مخالفان تفاوتی از جهت اکثریت مخالف بازسازی ساختمان یا اقلیت، وجود ندارد. بنابراین حتی اگر یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق یا موافقان بازسازی ساختمان، می‌توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی کنند. 
مراحل دادخواهی؛ نخستین گام در این مسیر مراجعه به شورای حل اختلاف و ارایه دادخواست تأمین دلیل است. بدین ترتیب که شورا ابتدا موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. 
به این ترتیب، مقدمات تهیه گزارش کارشناسان در دعوای نوسازی فراهم می‌شود. در این ارتباط هیأت سه نفره کارشناسی با بازدید از ساختمان و بررسی فنی آن تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر. 
به عبارت دیگر، اگر کارشناسان نظر بدهند که ادامه زندگی در ساختمان خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند. البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می‌شود که در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند. بنابراین به نظر می‌رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده‌اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند.
نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت راه و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیأت‌مدیره، خود به انتخاب کارشناس می‌پردازد و به این ترتیب، به همه دعواها پایان می‌دهد.

حقوق امتناع‌کننده بازسازی
به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، وظیفه اولیه کسانی که مایل به کوبیدن ساختمان هستند، این است که قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسب و موافق با شأن کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابه جایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‎توان تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را ارایه کرد. 
در این رابطه تبصره دو ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر می‎دارد: چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.
بنابراین حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است. موافقان هم نمی‌توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند. از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید در امنیت روانی به‌سر برند، زیرا همیشه اوضاع بر مراد آنها نیست و بعد از این‌ که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آنها پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می‌شود. البته اگر این افراد توانایی پرداخت بدهی‌شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی در چنین مواردی این است که، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف ملک جدیدی که متعلق به بدهکار را بگیرند، تا متعاقباً بتوانند طلب خود را وصول کنند.
شایسته است بدانیم که معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت‌های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش‌بینی نیست بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در این‌گونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته‌ای دایمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول‌های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می‌شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود. چنانچه در ساختمانی چند  طبقه، مالکان مثلاً طبقات دوم، سوم و چهارم بخواهند در جایی که از پیش تعیین‌شده، آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه‌های مربوطه خودداری کند، وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمان‌های 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد، مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکان موافق می‌توانند از طریق پیگیری قضایی حق‌السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند.