فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

آیا می توان اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک کرد؟

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.

مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:

1- فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.

2-در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین تر باشد.

اما با توجه به این مشکلات باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.

کسب اذن از سوی دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت است که تمام افراد در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی دارند تا ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

راه های خارج کردن ملک از حالت مشاع

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.

البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.

افراز ملک مشاع

همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.

برای حل اختلاف شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟

برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر.

در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد.

فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع

در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند. در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید.

در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد باید جهت تصمیم درباره ملک مشاع به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است مراجعه کنید و درخواست افراز ملک مشاع کنید.

در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد که از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی اقدام کند.

ملک مشاع غیر قابل افراز

در برخی از موارد پس از مراجعه به اداره ثبتی مورد نظر ملک غیرقابل افراز تعیین می شود، در این صورت متقاضی ناچار است با استفاده از گواهی که نشان دهنده افراز ناپذیری ملک است به همراه سایز مدارک مورد نیاز دادخواستی را مبنی بر درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی حوزه ملک ارسال کند.

با توجه به مدارکی ارسال می شود پرونده ای برای ملک مورد نظر تشکیل داده خواهد شد که دادگاه دستوری مبنی بر فروش را خواهد داد و در انتها مدیر اجرا با توجه به قوانین حاکم اقدام به فروش یا مزایده ملک مشاع مورد نظر خواهد کرد.

در صورتی که به هرگونه مشکل در فروش ملک مشاع خود برخورده اید، می توانید با برقراری ارتباط با وکلای ملکی و پایه یک دادگستری تیم حقوقی عدل و حق نسب به حل آن اقدام کنید.