فروش ملک مشاعی به چه صورت است؟

منظور از ملک مشاع، ملکی است که چند نفر در جزء جزء مال سهیم بوده و به طور هم‌زمان و مشترک صاحب مال مشاع باشند.

به طور مثال ملکی دارای 6 دانگ است که از این شش دانگ 3 دانگش برای یک نفر و 3 دانگ دیگر برای فرد دیگری است. این دو نفر در این مال شریک هستند و در صورتی که سهم هرکدام قابل تشخیص و تفکیک نباشد، سهمشان در تمام ملک پراکنده بوده و هردو در بخش بخش آن سهیم هستند. لذا تفکیک و تقسیم آن دشوار می‌باشد، به این حالت به لحاظ حقوقی اشاعه گفته می‌شود.

حالت دیگر مال مشاع، اشاعه در ماترک است، که طبق آن ملکی به چند نفر به ارث می‌رسد و هریک از ورثه به نسبت سهم‌الارثی که دارند، در ملک مورد نظر شریک می‌شوند. بنابراین در هر دو صورت چه به نحوه اشاعه و چه به نحوه ماترک هریک از شرکا می‌تواند به فروش ملک مشاعی خود مبادرت ورزند که در ذیل به تشریح آن خواهم پرداخت.

فروش ملک مشاعی غیرقابل افراز

افراز عبارت‌اند از تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هریک از شرکا، در صورتی که یک یا چند نفر از آن‌ها به تقسیم کردن ملک رضایت ندهند. اما ملک غیرقابل افراز به ملکی گفته می‌شود که از نظر قانونی تقسیم آن مجاز نبوده و ممنوع اعلام شود.

مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود. ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع وزارت دادگستری بیان می‌دارد که در صورت حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرا دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

بر اساس این دو ماده برای اینکه بتوان مال غیرمنقول غیرقابل افراز را به فروش رساند به دستور دادگاه نیازمندیم نه رأی یا قرار. بنابراین هریک از شرکا ملزم به تقدیم دادخواست و صرف درخواست آن‌ها کفایت می‌کند. این دستور تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نخواهد بود و قابل تجدیدنظر و فرجام‌خواهی نیز نمی‌باشد.

مطابق ماده 317 و 326 امور حسبی در خصوص تقسیم ترکه هم آمده است که این امر نیز به درخواست هریک از وراث صورت می‌گیرد. از این رو برای ترکه نیز توسط دادگاه اجرائیه صادر می‌شود.

واحد اجرا بعد از وصول درخواست شریک و ثبت آن برای فروش مال مشاع غیرقابل افراز، مکلف به اجرا دستور فروش خواهد بود و تقسیم وجوه نقد حاصل از فروش آن توسط دادگاه بنا بر سهم هر شریک خواهد بود.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

با داشتن چند نفر مالک یا ورثه در مورد ماترک معمولاً فروش آن با مشکلات و مسائلی همراه است. اما با این حال هریک از شرکا در هرزمانی حتی بدون اجازه از شریکان دیگر نیز می‌توانند به فروش سهم خود مبادرت ورزند.

اما باید به این نکته توجه شود که فروش مال مشاع بدون اجازه شریک با اینکه صحیح و نافذ خواهد بود ولی تصرف بدون اجازه او مجاز نبوده و حتماً رضایت او را می‌طلبد. زیرا که شرکا در ذرات مال مشاع سهیم هستند و تصرف حقوقی، نمی‌تواند تصرف مادی را توجیه کند.

فروش ملک مشاع از طریق مزایده

طبق ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی شرایط و اوصافی که باید مال مشاع مورد مزایده دارا باشد ذکرشده و برای اطلاع‌رسانی افرادی که خواهان شرکت در مزایده هستند اعلام می‌شود. از این رو عوامل مؤثر در مزایده مانند اینکه ملک در اجاره هست یا خیر؟ اگر در اجاره هست مدت و میزان اجاره چقدر است؟ و آیا قیمت پیشنهادی با اوصاف و کیفیت ملک همخوانی دارد یا خیر اطلاع‌رسانی خواهد شد.

به طور کامل مواردی که باید در آگهی مزایده ذکر شود را می‌توان به شرح زیر دانست:

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک

2- محل وقوع ملک

3- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر

4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا خیر و مدت و میزان اجاره

5- تعیین اینکه چه مقدار از ملک مشاع در مزایده فروخته خواهد شد

6- تعیین حقوقی که اشخاص دیگر می‌توانند نسبت به ملک دارا باشند

7- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود

8- ساعت و روز و محل مزایده.

مطابق ماده 362 قانون مدنی واحد اجرای دادگاه مکلف به تسلیم ملک به برنده مزایده خواهد بود. زیرا که قانون کشور ما قائل به تسلیم مبیع به مشتری است.

نکته جالب توجه این است که تنظیم سند ملک مشاع در مزایده تنها به برنده مزایده تعلق می‌گیرد و حتی با درخواست برنده مزایده هم نمی‌توان سند را به نام کسی دیگر انتقال داد.

فروش ملک مشاع قابل افراز

هریک از شرکا که خواستار فروش ملک مشاع خود باشند باید با توجه به قوانین ثبت افراز نسبت به فروش اقدام نمایند.

برای فروش ملک مشاع قابل افراز باید به این نکته توجه شود که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد به عبارت دیگر ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد. در این صورت مرجعی که هریک از شرکا می‌تواند برای اقدام به فروش به آن مراجعه کند، دادگاه محل وقوع ملک است. ولی در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی بوده باشد، برای فروش باید درخواست خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نمایند. در صورتی که ملک مورد نظر قابلیت افراز داشته، افراز ملک در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی که واحد ثبتی پس از بررسی، متوجه شود که افراز به دلایلی ممکن نیست؛ از جمله به جهت مساحت ملک، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

با توجه به مطالب بالا در مورد مراجعه به دادگاه، در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

فروش ملک مشاع توسط دادگاه

برای فروش ملک مشاع توسط دادگاه باید به این نکته توجه نمود که اگر در اداره ثبت مشخص شود که ملک قابل افراز نبوده و غیرقابل افراز است، گواهینامه‌ای را مبنی بر عدم قابلیت افراز به خواهان افراز تحویل خواهند داد. خواهان می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک از جمله تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی خود، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. در عمل خواهان باید، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، درخواست خود را تنظیم نماید. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه و با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نماید.

وکالت فروش ملک مشاع

در فروش ملک مشاع اگر شرکا لازم بدانند می‌توانند وکیل اختیار کنند تا او برای فروش اقدام کند.

در وکالت فروش ملک مشاع باید توجه شود که اگر حتی شرکا 10 نفر هم که باشند باید هر ده نفر به وکیل مزبور وکالت داده تا او بتواند اقدامات فروش ملک را انجام دهد. زیرا که همه آن‌ها مالک تلقی شده و در جز جز ملک شریک هستند. مثلاً اگر یک نفر 2 دانگ نفر دیگر 2 دانگ شریک دیگر 1 دانگ و دیگری 1 دانگ از 6 دانگ ملکی را شریک باشند، همه آن‌ها باید وکالت در فروش را به وکیل بدهند در غیر این صورت وکالت باطل است و جنبه قانونی ندارد و اقدامات وکیل فضولی تلقی می‌شود.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

برای فروش املاک مشاع خواهان فروش باید دادخواست خود را به دفتر خدمات قضایی الکترونیک تقدیم نموده و در قسمت خواندگان باید اسامی کلیه مالکین ملک مشاع را درج نماید. دادگاه در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌نماید.

با تشکیل پرونده اجرائی در واحد اجرای احکام، به قید قرعه، کارشناس دادگستری جهت قیمت‌گذاری ملک، مشخص می‌شود. در صورتی که طرفین به قیمت تعیین‌شده در مهلت یک هفته اعتراض نکنند آگهی مزایده منتشر می‌شود. در صورتی که ملک از طریق مزایده بفروش برسد، دادگاه پس از کسر هزینه‌های اجرائی و قانونی به نسبت سهم هر شریک مانده مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می‌کند.
دستور صادر شده به دلیل اینکه حکم یا قرار نیست بنابراین توسط دادگاه قابل تجدیدنظر نبوده و قطعی می‌باشد.

دعوای فروش مال مشاع

برای طرح دعوای فروش ملک مشاع هر یک از شرکا می‌توانند دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کرده و خواستار فروش آن شوند اما در ابتدا ما به انواع تقسیم‌بندی مال مشاع پرداختیم.

تقسیم به افراز

همان‌طور که گفته شد افراز به معنی جداسازی مال مشاع یا به صورت توافقی و با رضایت تمام شریکان است یا با اجبار دادگاه و از طریق اجرای احکام است که دستور فروش صادر می‌شود. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. بنابراین در تقسیم به افراز هر شریک به اندازه حصه خود از ملک برداشت کرده و نیاز به قیمت‌گذاری و ارزش‌گذاری ملک نخواهد بود.

تقسیم به تعدیل

در این مورد مال مشاع از نظر اجزا ارزش واحد و یکسانی ندارد. مثلاً یک قطعه زمین قسمتی که در خیابان اصلی است ارزش بالاتری نسبت به قسمت پرت آن دارد. در این نوع تقسیم، کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین در نظر نمی‌گیرد؛ بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین است. یعنی اگر قسمتی از مساحت زمین ارزش نداشت یا کمتر از قسمت‌های دیگر ارزش داشت، مساحت آن را بیشتر در نظر می‌گیرد تا از لحاظ قیمت با قسمت‌های دیگر برابری کند.

بنابراین در تقسیم به تعدیل برخلاف تقسیم به افراز، نیاز به قیمت‌گذاری و ارزیابی مال مشاع وجود دارد و هر شریک معادل حصه اش از ملک بهره نمی‌برد بلکه ممکن است نسبت به ارزش محاسبه شده توسط کارشناس، مساحت بیشتر یا کمتری به هریک از شرکا برسد.

تقسیم به رد

در تقسیم به رد، نه می‌توان مانند افراز مال را جدا کرده به هر شریک به نسبت سهمش داد و نه مانند تعدیل با کم و زیاد کردن مساحت مال مشاع، تقسیم را انجام داد. در این نوع از تقسیم برای ایجاد تعادل میان سهم هر یک از شرکا، باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه کرد تا شخصی که سهام کمتری دریافت می‌کند، با گرفتن آن وجه سهم او با دیگر شرکا برابر گردد. بنابراین مانند تقسیم به تعدیل، ما نیاز به قیمت‌گذاری و ارزیابی قیمت مال مشاع داریم و ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهمی نبرند بلکه از خارج مالی اضافه گردد و به آن‌ها داده شود. به همین دلیل نیاز به حضور کارشناسی عادل خواهد بود.

باید به این نکته توجه کرد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید. در صورتی که هیچ‌یک از تقسیم‌بندی‌های فوق قابلیت اعمال نداشته باشند، تنها راه، درخواست فروش مال مشاع از مرجع ذیصلاح می‌باشد که در بالا به توضیح آن پرداخته‌ایم.

فروش سهم مشاع

اگر یکی از مالکین ملک مشاعی بخواهد سهم مشاع خود را از ملک انتقال داده و بفروشد، می‌تواند به صورت مشاع این کار را انجام دهد. یعنی مثلاً یک دانگ از شش دانگ یا 100 متر مربع از 1000 متر زمین مشاع را بفروشد. حتی شریک می‌تواند بخشی از ملک مشاع را بفروشد و این مسئله فاقد اشکال است. یعنی در صورتی که شریکی مالک 2 دانگ از زمین باشد، می‌تواند 1 دانگ آن را به فردی دیگر انتقال دهد. زیرا که خریدار به میزان سهم مشاع مورد معامله در هر ذره مال شریک خواهد شد. اما اگر مالک ملک مشاعی قصد داشته باشد تا قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز به فروش برساند، نیاز به حکم دادگاه وجود دارد. مثلاً اگر فرد، 100 متر از پلاک مشخصی را به طور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد، به لحاظ اینکه ملک میان مالکین افراز نشده است این معامله نسبت به سهم سایر مالکین نادرست است.

دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی

همان‌طور که اشاره شد طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه محل وقوع ملک فروخته می‌شود. بنابراین دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی در زمانی که ملک قابل افراز نباشد، در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از شرکا مال مشاع صورت می‌گیرد. در این مواقع دادگاه دستور فروش را به واحد اجرای احکام می‌دهد تا واحد اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام کند.

نحوه مزایده ملک مشاع

در خرید ملک مشاع مطابق با قانون مدنی اولویت با شرکا است. ممکن است در زمینه تعیین قیمت مال مشاع میان آن‌ها اختلافی صورت گیرد که در این مواقع فروشنده به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه می‌کند. بر اساس نظر شهرداری اگر بتوان ملک را افراز کرد، هرکس می‌تواند بعد از افراز به اندازه سهم خود مال را مورد فروش و مزایده قرار دهد.

اما اگر مال قابل افراز نباشد، یا اینکه چند نفر از شرکا نخواهند مال را مورد مزایده قرار دهند، فروشندگان می‌توانند یا به قیمت کارشناسی ملک را به سایر شرکا بفروشند و یا دستور فروش را از دادگاه محل وقوع ملک درخواست کنند تا به مزایده گذاشته شود.

در این صورت نیز پس از صدور دستور فروش بر اساس قیمت تعیین شده توسط فروشنده یا فروشندگان، سایر مالکین مشاع در صورت اراده می‌توانند جهت خرید اقدام نمایند. مالکین مشاع در امر خرید از اولویت برخوردارند.

مال مشاع در قانون مدنی

مطابق ماده 581 قانون مدنی "تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی تلقی شده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود"

قانون‌گذار در ادامه در ماده 582 مقرر می‌دارد:

-شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.

-و ماده 475 می‌گوید: اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

-نتیجه‌ای که از مواد قانون مدنی می‌توان گرفت این است که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران بر آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد و این امر مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع است. اما این مانع فقط تصرف مادی را در برمی‌گیرد چرا که خود اجاره دادن یا فروختن که عملی حقوقی است و تصرف حقوقی عنوان می‌شود جایز تلقی شده است.

مال مشاع و مفروز

در صورتی که هریک از شرکا بخواهند سهم خود را بفروشند یا قصد جدا کردن سهم خود از سهم دیگر شرکا را داشته باشند، اصطلاح مال مشاع و مفروز پیش خواهد آمد. به عبارت دیگر چند نفر که مالک ملک مشاعی هستند بخواهند در ملک خود مستقلاً بهره‌برداری کنند یا بخواهند سهم خود را مفروز و جدا کرده و پس از آن بفروشند یا هر تصرف دیگری انجام دهند، با مبحث مال مشاع و مفروز مواجه خواهند شد.

مهم‌ترین تفاوت مال مشاع و مفروز این است که مال مشاع چند مالک داشته و توسط آن‌ها اداره می‌شود اما در مقابل مفروز یک مالک داشته که تمام ملک برای اوست. بنابراین باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آن‌ها مورد افراز قرار گیرد.

تفاوتی دیگر میان آن‌ها این است که برای اداره و دخل و تصرف در مال مشاع رضایت تمام مالکین موردنیاز است اما در مال مفروز، مال توسط خود مالک اداره می‌شود.
به طور کلی مال مفروز تقسیم‌شده مال مشاع است. در واقع زمانی که بخواهیم مال مشاع را تقسیم و جدا کنیم و سهم هریک از مالکین را بدهیم، مال مفروز خواهد شد.

سند زمین مشاع چیست

در سند املاکی که تنها یک مالک دارند، تمامی حق‌وحقوق ملک که به مالک تعلق می‌گیرد در سند قید شده است. اما سند ملک مشاع دارای چند مالک است که در سند سهم هرکدام از مالکین مشخص شده و حقوق قانونی هر یک از آن‌ها را می‌توان در سند مشاعی ملک برای هر مالک مشاهده کرد. اما در سند مشاع مشخص نمی‌شود که کدام قسمت ملک برای کدام مالک است و تمامی شرکا به میزانی که در سند ذکرشده سهم مشاع دارند و تفکیکی صورت نخواهد گرفت مگر اینکه درخواست افراز کنند.

افراز به معنی جدا کردن و تقسیم کردن مال مشاع است که تفکیک سهم هریک از شرکا ملک از طریق تراضی میان مالکین یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود.

اعتبار سند مشاع

اسناد املاک انواع مختلفی دارند که می‌توان یکی از آن‌ها را سند مشاع معرفی کرد. 

سند ملک مشاع یکی از سندهای رسمی است که در ایران شناخته شده است. در ماده 1248 قانون مدنی آمده است که سند عبارت‌اند از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. اما تعریف دقیق‌تر در ماده 1287 آمده است که بیان داشته: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشند، رسمی هستند.

در نتیجه اعتبار سند مشاع اعتباری مانند اسناد رسمی ساده را دارد زیرا که از نوع سند رسمی محسوب شده و واژه مشاع فقط به معنی این است که در مال شرکایی وجود دارند.

نحوه محاسبه سهم مشاع

متأسفانه جهت محاسبه سهم مشاع هیچ قانون نوشته‌ای وجود ندارد و هرکس با توجه به برداشت‌های خود از قانون، نظر خود را ابراز نموده‌اند.

به میزان سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک قدر السهم گفته می‌شود یعنی اگر چند نفر در قطعه زمینی شریک باشند و در آن زمین آپارتمانی احداث کنند هر واحد آپارتمان را قدر السهم آن‌ها می گویند. در این موارد نیز برای محاسبه سهم مشاع آن‌ها فرمول‌های متفاوتی بیان شده است.

در این موارد باید توجه کرد که قانون‌گذار در ابتدا به شرکا اجازه داده تا خودشان با تراضی یکدیگر به تقسیم و محاسبه سهم مشاع بپردازند. در غیر این صورت اگر توافقی حاصل نشد با اجبار دادگاه به محاسبه مال مشاع پرداخته خواهد شد.
در خصوص اختلاف میان همسایگان لزوماً از طرق قانونی نمی‌توان اقدامی انجام داد و معمولاً با روش کدخدامنشانه موضوع را میان خود حل‌وفصل می‌کنند.