قرارداد پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان در سال ١٣٨٩ به دلیل بالا رفتن حجم اختلافات میان مردم در مورد مسایل پیشخرید و پیش‌فروش ملک، تصویب شد.
مطابق با ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.تبصره اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چاارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند؛ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. مستاجران اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی، حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.»
مطابق با ماده ٣ قانون پیش‌فروش ساختمان، ثبت قرارداد پیش‌فروش الزامی است. بر اساس این ماده، «قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»
ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش
مطابق با ماده ٢٣ قانون پیش‌فروش ساختمان «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ٩١ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود؛ مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.»
چه کسانی می‌توانند پیش‌فروش ساختمان را انجام دهند؟
مطابق با قانون پیش‌فروش ساختمان، مالک رسمی ملک، پیش‌خریدار ساختمان، مستأجر زمین در صورت داشتن حق احداث بنا و سازنده ملک، حق پیش‌فروش دارند.
چه مطالبی باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان نوشته شود؟
اسم و مشخصات طرفین بهصورت کامل؛ مشخصات دقیق ملک همراه با پلاک ثبتی؛ مشخصات فنی ساختمان که واحد در آن احداث می‌شود؛ زمان تحویل ساختمان بهطور دقیق؛ قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت اقساط؛ شماره قبوض اقساط و معرفی داور در صورت بروز اختلاف، باید در قرارداد پیش‌فروش ساختمان نوشته شود.
مهمترین تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار
مهمترین تعهدات پیش‌فروشنده شامل رعایت کلیه اصول ایمنی، بهداشتی و محیط زیستی؛ ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش؛ اخذ مجوز تبلیغ و آگهی پیش‌فروش؛ ساختن بنا مطابق با نقشه ساختمان؛ تحویل بهموقع ساختمان؛ اخذ بیمهنامه کیفیت ساختمان؛ پرداخت بهموقع دستمزد کارگران؛ اخذ مفاصاحساب؛ عدم واگذاری تعهدات خود به فرد دیگری بدون رضایت پیشخریداران؛ اخذ گواهی پایان کار؛ تفکیک و تنظیم سند رسمی تقسیمنامه و تسویهحساب با تمامی تأمینکنندگان تجهیزات ساختمان است. تعهد پیش‌خریدار نیز به معنای پرداخت اقساط وی در موعد مقرر است. ماده ١6 قانون پیش‌فروش ساختمان در مورد عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر میگوید «در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوق اقدام کند. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»
حل و فصل اختلافات در قرارداد پیش‌فروش
ماده ٢٠ قانون پیش‌فروش ساختمان مقرر میدارد «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین، یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند.»
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بسیاری از پیشخریدهای ساختمان در مورد ساختمانهایی اتفاق میافتد که مالک زمین و سازنده، مشارکت در ساخت کردهاند. حال این سؤال مطرح می‌شود که اگر قرارداد مشارکت در ساخت بهدلیل اختلافات میان سازنده و مالک، فسخ شود، تکلیف قرارداد پیش‌فروش چیست؟ در پاسخ به این سؤال باید این‌گونه بیان کرد که اگر سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش‌فروش را نداشته اما اقدام به این کار کرده، در این فرض در صورت فسخ قرارداد مشارکت میبایست پیش‌خریدار برای دریافت پول خود به پیش‌فروشنده مراجعه کند. اما اگر سازنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش‌فروش را داشته باشد، در این صورت با وجود فسخ قرارداد مشارکت هیچ خللی در قرارداد پیش‌فروش ایجاد نمی‌شود و تعهد سازنده به مالک یا مالکان ملک منتقل می‌شود.
توصیههای قانونی لازم به پیشخریداران ملک
این روزها قراردادهای پیش‌فروش، یکی از پردردسرترین قراردادهای ملکی است. اما اگر اطمینان کامل به پیش‌فروشنده دارید، لازم است در زمان مناسب، اقدام به پیشخرید ملک کنید و هرچقدر این زمان به انتهای اجرا و تکمیل ساختمان نزدیکتر باشد، بهتر است. همچنین باید تحقیقات لازم را در مورد اعتبار سازنده و مالکان ملک انجام داده و در تمامی مراحل ساخت، از پیشرفت کار و بررسی میزان تخلفات ساختمانی احتمالی نیز مطلع باشید. یکی از اقدامات مهم در زمان پیشخرید ملک، اخذ استعلام ثبتی ملک است. چرا که اگر ملک در رهن بوده یا توسط مراجع قضایی در بازداشت باشد، قرارداد پیشخرید ملک معتبر نیست. حتما در تنظیم قرارداد پیشخرید ملک، وجه التزام مناسبی را در نظر بگیرید که به نوعی جنبه بازدارنده داشته باشد. همچنین در هنگام پیشخرید ملک حتماً رضایت مالک و سازنده را اخذ کنید و بخواهید که هر دو نفر برگه قرارداد را امضا کنند.
توصیههای قانونی لازم به پیشفروشندگان ملک
مطابق با قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروش ملک حتماً میبایست از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود و عدم انجام این کار از نظر قانون جرم محسوب می‌شود. بهتر است قبل از تنظیم، فروشنده از وضعیت مالی و تمکن خریدار اطمینان حاصل کند که توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد. لازم است در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، قرارداد فسخ شود. نکته مهم این است که حق واگذاری ملک به فرد دیگر توسط خریدار، محدود شود تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.
- لینک منبع
تاریخ: دوشنبه , 09 مرداد 1402 (12:01)
- گزارش تخلف مطلب
