اختلاف بر سر پارکینگ در آپارتمان نشینی

اگر آپارتمانی همراه با پارکینگ خریداری شده باشد، اما بعد از آماده شدن سند، مشخص شد واحد بدون پارکینگ است.

دو حالت قابل تصور است:

اول، اگر در مبایعه نامه به پارکینگ اشاره شده باشد؛ خریدار می‌تواند اقدام به طرح دعوای الزام به انجام تعهد و تحویل یک باب پارکینگ و تقاضای اصلاح سند را نماید.

دوم، اگر به صورت شفاهی در مورد پارکینگ صحبت شده باشد؛ خریدار می بایست این ادعا را با دلایل محکمه پسند در دادگاه اثبات نماید وگرنه دعوای او در دادگاه مورد پذیرش قرار نمی گیرد.

حتما هنگام خرید آپارتمان از صحت وجود پارکینگ و مساحت آن و قید پارکینگ در سند مالکیت اطمینان حاصل نمایید.

در خصوص وجود انباری و متراژ دقیق آن نیز بررسی لازم را داشته باشید.

جهت اطمینان از اظهارات شفاهی فروشنده، از مدیریت آپارتمان و همسایه‌ها تحقیق کنید.

ربودن در صورتی محقق می‌شود که مال از محلی به محل دیگر جابه‌جا شود بنابراین سرقت فقط در مورد اموال منقول قابل تحقق است. ولی غصب نسبت به تمامی اموال اعم از منقول و غیرمنقول قابل تحقق است.

سرقت یکی از جرایم مالی است. همان‌طور که در تعریف سرقت ذکر شده، سرقت عبارت از ربودن مال متعلق به غیر است. همچنین در تعریف غصب نیز گفته شده که غصب استیلا بر حق غیر به ‌نحو عدوان یا اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز است. بنابراین موضوع هر دو جرم غصب و سرقت، مال است. غصب عبارت از تصرف بر مال دیگران از راه نامشروع و بدون رضایت مالک است. در غصب به‌محض این‌ که فرد بر مال دیگری تصرف یابد، مسئولیت مطلق دارد. یعنی علم و آگاهی او بر غصبی بودن این مال تاثیری ندارد و حتی اگر نداند مالی که تصرف می‌کند، متعلق به دیگری است، به‌محض تصرف مسئول تلف عین مال و منافع آن مال است.  مثلا اگر کسی خودرویی را تصرف کند، در صورت تلف شدن خودرو، هم ضامن پرداخت قیمت خودرو است و هم ضامن منافع آن است. یعنی باید معادل قیمت استفاده‌هایی که صاحب مال می‌توانسته از آن خودرو داشته باشد را بپردازد. سرقت نیز با توجه به آیات قرآن نامشروع و قبیح است و علاوه بر آن عملی غیرقانونی است.

امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان‌نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و زندگی سنتی جای خود را به نوعی نظم‌پذیری در یک خانواده بزرگ‌تر به نام مجتمع‌های مسکونی داده است. 

اگرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعه‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به‌گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. اما با وجود همه این‌ها یکی از معضلاتی که بر سر راه مالکان ساختمان‌های نسبتاً فرسوده و قدیمی وجود دارد، مخالفت برخی از مالکان و ساکنان هم‌جوار است، که بعضاً مانع از بازسازی می‎شوند.
در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‎توان به تجدید بنا اقدام کرد. زیرا قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده 13 مقرر می‎دارد: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.»
لازم به ذکر است که در خصوص نصاب موافقان و مخالفان تفاوتی از جهت اکثریت مخالف بازسازی ساختمان یا اقلیت، وجود ندارد. بنابراین حتی اگر یک نفر از مالکان هم موافق باشد باید ساختمان بازسازی شود. در این صورت موافق یا موافقان بازسازی ساختمان، می‌توانند مخالفان را از طریق دادگاه ملزم به بازسازی کنند. 
مراحل دادخواهی؛ نخستین گام در این مسیر مراجعه به شورای حل اختلاف و ارایه دادخواست تأمین دلیل است. بدین ترتیب که شورا ابتدا موضوع را برای رسیدگی تخصصی، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. 
به این ترتیب، مقدمات تهیه گزارش کارشناسان در دعوای نوسازی فراهم می‌شود. در این ارتباط هیأت سه نفره کارشناسی با بازدید از ساختمان و بررسی فنی آن تشخیص می‌دهند که آیا عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است یا خیر. 
به عبارت دیگر، اگر کارشناسان نظر بدهند که ادامه زندگی در ساختمان خطر یا ضرر مالی و جانی به همراه دارد، با بازسازی آن موافقت می‌کنند. البته گاهی میان کارشناسان نیز بر سر نوسازی، اختلاف نظر ایجاد می‌شود که در این مواقع، قاضی رأی را بر اساس نظر اکثریت کارشناسان صادر می‌کند. بنابراین به نظر می‌رسد اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده‌اند، بهتر است هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند.
نکته مهم دیگر در این باره این است که برابر قانون، مالکان می‌توانند کارشناسان را انتخاب کنند. اگر هم مالکان ساختمان برای انتخاب کارشناس تفاهم نداشته باشند، وزارت راه و شهرسازی، با درخواست مدیر یا هیأت‌مدیره، خود به انتخاب کارشناس می‌پردازد و به این ترتیب، به همه دعواها پایان می‌دهد.

حقوق امتناع‌کننده بازسازی
به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، وظیفه اولیه کسانی که مایل به کوبیدن ساختمان هستند، این است که قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسب و موافق با شأن کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابه جایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‎توان تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را ارایه کرد. 
در این رابطه تبصره دو ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر می‎دارد: چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.
بنابراین حتی اگر کارشناسان رسمی دادگستری حق را به موافقان تجدید بنا بدهند و رأی نوسازی ساختمان از سوی قاضی صادر شود، باز هم قانون برای مخالفان نوسازی حق و حقوقی قائل است. موافقان هم نمی‌توانند بدون تأمین مسکن یا محل زندگی برای ساکنان مخالف، نوسازی آپارتمان را آغاز کنند. از طرف دیگر، مخالفان تجدید بنا هم نباید در امنیت روانی به‌سر برند، زیرا همیشه اوضاع بر مراد آنها نیست و بعد از این‌ که عملیات بازسازی به پایان برسد و سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌های بازسازی مشخص شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آنها پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می‌شود. البته اگر این افراد توانایی پرداخت بدهی‌شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی در چنین مواردی این است که، ساکنان طلبکار می‌توانند حکم توقیف ملک جدیدی که متعلق به بدهکار را بگیرند، تا متعاقباً بتوانند طلب خود را وصول کنند.
شایسته است بدانیم که معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت‌های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیش‌بینی نیست بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در این‌گونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته‌ای دایمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول‌های اضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می‌شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود. چنانچه در ساختمانی چند  طبقه، مالکان مثلاً طبقات دوم، سوم و چهارم بخواهند در جایی که از پیش تعیین‌شده، آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه‌های مربوطه خودداری کند، وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمان‌های 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد، مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکان موافق می‌توانند از طریق پیگیری قضایی حق‌السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند.

ماده ی 50 کنوانسیون بیع بین المللی این گونه مقرر داشته است:

" در صورتی که کالای تسلیم شده منطبق  با قرارداد نباشد، اعم از این که ثمن قبلا تادیه شده یا نشده باشد، مشتری می تواند به نسبت تفاوت ارزش کالای تسلیم شده در روز تسلیم و ارزشی که کالای منطبق با قرارداد در روز تسلیم دارا می بوده است، ثمن را تقلیل دهد. معهذا هرگاه بایع مطابق مواد 37و48 هر نوع قصور در ایفای تعهدات خود را جبران کند یا در صورتی که مشتری مطابق مواد مذکور، از قبول انجام تعهد بایع خود داری ورزد، مشتری نمی تواند ثمن را تقلیل دهد."

دراین مقرره شرایطی به صورت کلی برای استفاده از این ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات بایع بیان شده که عبارت است  از:

کالای مورد قرارداد تسلیم شده باشد. یعنی تا قبل از تسلیم مطابق شرایط مندرج در ماده 31 کنوانسیون امکان استفاده از تقلیل ثمن وجود ندارد، هرچند مشتری به طرقی متوجه عدم مطابقت کالای آماده برای ارسال گردد.       

کالای تسلیم شده از نظر کمی یا کیفیت منطبق با شرایط و اوصاف قرارداد نباشد. یعنی در همان مفهومی که در مواد 35و 36 کنوانسیون امده است کالا با قراداد انطباق نداشته باشد. اما در خصوص نقص در کمیت مورد قرارداد، هرچند از مصادیق عدم مطابقت بوده و طبیعتا بایستی مشمول ماده 50 کنوانسیون گردد، ولی این فرض مشمول ماده 52 کنوانسیون می باشد. چراکه نسبت به قسمت تسلیم نشده تمامی ضمانت ها یی که در رابطه با عدم تسلیم مبیع قابل اجرا بوده در این خصوص نیز قابل اعمال است. یعنی مشتری می تواند در این رابطه از اجرای اجباری تعهدات و سایر موارد مندرج در کنوانسیون بهره مند گردد.

برای استفاده از این روش لازم است مشتری به تکلیف مواد 39 و 40 کنوانسیون در رابطه با ارسال اخطاریه عدم مطابقت کالای تحویل شده و کالای مندرج در قرارداد اقدام نماید. مگر این که عذر موجه که در ماده 44 کنوانسیون بیان شده، داشته باشد. عدم رعایت این تکالف قانونی موجب محرومیت استفاده از تقلیل ثمن برای مشتری می شود.

ب- استثاء های تقلیل ثمن:

در قسمت اخیر ماده 50 کنوانسیون بیان شده "معهذا هرگاه بایع مطابق مواد 37و48 هر نوع قصور در ایفای تعهدات خود را جبران کند یا در صورتی که مشتری مطابق مواد مذکور، از قبول انجام تعهد بایع خود داری ورزد، مشتری نمی تواند ثمن را تقلیل دهد." ماده 37 کنوانسیون به فروشنده این حق را داده است که با شرایطی کالای ناقص را رفع نقص نماید:

"هرگاه بایع کالا را پیش از موعد مقرر تسلیم نموده باشد، تا فرا رسیدن موعد مزبور می تواند قسمت های کسری را تحویل دهد یا هر گونه نقصانی در مقدار را جبران کند یا کالای دیگری  را عوض کالای غیر منطبق تسلیم نماید یا هر نوع عدم انطباقی را در کالای تسلیم شده مرتفع سازد، مشروط بر این که اعمال این حق موجب زحمت غیر معقول مشتری یا تحمیل هزینه های غیر معقول بر او نباشد. معهذا هر نوع حق مطالبه خسارت به نحوی که در ماده 48 کنوانسیون نیز به فروشنده این حق را داده است که با رعایت مفاد این مقرره رفع نقص از کالای تسلیم شده صورت گیرد:

با رعایت ماده 49، بایع می تواند حتی پس از موعد تسلیم، هر نوع قصور در ایفای تعهد را به هزینه ی خود جبران نماید به شرط آنکه بتواند این کار را بدون تاخیر غیر معقول و بدون این که موجب زحمت غیر معقول مشتری شود انجام دهد و باعث عدم اعتماد مشتری نسبت به باز پرداخت هزینه های که مشتری به صورت پیش پرداخت انجام داده است، نشود. معهذا هر نوع حق مطالبه خسارت برای مشتری، به ترتیبی که در این کنوانسیون مقرر شده است، محفوظ خواهد بود.

هرگاه بایع از مشتری درخواست نماید تا نظر خود را در این خصوص که آیا ایفای تعهد توسط بایع را خواهد پذیرفت یا خیر اعلام نماید و مشتری ظرف مدت معقولی این درخواست را اجابت ننماید، بایع مدت منعکس در درخواست خود، تعهدش را ایفا کند. مشتری ظرف مدت مزبور نمی تواند به هیچیک از طرق جبران خسارت که مغایر با ایفای تعهد بایع باشد، متوسل گردد.

اعلام بایع دایر بر این که ظرف مدت معینی تعهد خود را ایفا خواهد نمود، به منزله استعلام از تصمیم مشتری مطابق بند پیشین است. 

تقاضا یا اخطاری که به موجب بندهای 2 یا 3 این ماده به عمل آمده، بلااثر است، مگر این که به مشتری واصل شده باشد.

بر این اساس اگر فروشنده قبل از موعد مقرر کالا را تسلیم نماید می تواند بر اساس ماده 37 کنوانسیون در صورتی که کالای تسلیم شده منطبق با قرارداد نباشد کالا را تا زمان مقرر در توافق برای تسلیم، از آن رفع نقص نماید، مگر این که این مساله موجب تحمیل هزینه ای بر مشتری گردد. اما بایستی دانست این  اختیار برای فروشنده منافاتی با حق خریدار در توسل به یکی از روش های جبران خسارت ندارد. علاوه بر این فرض در صورتی که فروشنده پس از تسلیم بر اساس ماده 49 نسبت به رفع نقص کالای غیر منطبق با قرارداد اقدام نماید و شرایط زیر را رعایت نماید، حق تقلیل ثمن برای خریدار وجود ندارد. این ضوابط که در ماده 49 کنوانسیون برشمرده شده، عبارتند از:           

الف- هزینه های رفع نقص را تماما متقبل گردد.

ب- رفع نقص کالا در این بازه زمانی موجب زحمت غیر معقول مشتری نگردد.

ج- این رفتار فروشنده باعث بی اعتمادی خریدار در بازپرداخت هزینه های وی نگردد. 

د- علاوه بر این ها در صورتی که فروشنده مطابق بند های 2 و3و4 ماده49 کنوانسیون اقدام نماید، مشتری در آن بازه زمانی نمی تواند از حق مطالبه خسارت استفاده نماید.

شرایط دادخواست: در ایران، دادگاه‌ها موظفند بدون عرضه دادخواست از سوی افراد ذینفع، به دعوی‌ها رسیدگی نکنند. دادخواست‌های دریافتی باید به زبان فارسی (زبان رسمی ایران)، به صورت کتبی و بر روی برگ‌های چاپی ویژه‌ای تهیه شود. (در صورت فوریت می‌توان از برگه‌های معمولی نیز استفاده کرد). مشخصات خواهان، خوانده و خواسته باید در دادخواست درج شود. برگ دادخواست می‌توانید همچنین دارای پیوست‌هایی باشد.

شرایط دادخواست:

رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی (خواهان) می باشد. دادخواست به دفتر دادگاه و در نقاطی که چندین شعبه وجود دارد، به دفتر شعبه اول تسلیم می گردد. دادخواست به برگه چاپی مخصوصی گفته می شود که درخواست خواهان درآن قید شده است یا به عبارت دیگر «دادخواست بیان ادعا نزد مراجع قضایی در اوراق مخصوص است ». دادخواست را می توان از محل فروش اوراق قضایی واقع در کلیه دادگستری ها و مجتمع های قضایی در سراسر کشور تهیه نمود. دادخواست اغلب حاوی نکات زیر می باشند:

نام، نام خانوادگی،‌نام پدر، سن،‌اقامتگاه و در صورت امکان شغل خواهان

خواهان یا مدعی شخصی است که از دادگاه چیزی برای خود و به ضرر دیگری می خواهد.

در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود، مشخصات وکیل باید درج گردد.

قید نشدن مشخصات یا ناقص بودن آن باعث رد دادخواست خواهان می گردد.

نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.

خوانده یا مدعی علیه شخصی است که دعوی به او توجه دارد. به عبارت دیگر، شخصی است که ادعا علیه او اقامه شود.

در صورت قید نشدن مشخصات یا ناقص بودن آن، دادگاه طی یک اخطاریه به خواهان فرصت می دهد تا نسبت به رفع نقص اقدام نماید در غیر این صورت دادخواست خواهان رد خواهد شد.

تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعین بها ممکن نبوده یا خواسته «مالی» نباشد.

آنچه را که مدعی از دادگاه تقاضا می نماید خواسته یا مدعی به گویند.

خواسته یا مالی است یا غیرمالی.

تعهدات یا جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.

آنچه را که خواهان از دادگاه درخواست دارد (عنوان دادخواست.)

شرح دادخواست: ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشته ها، شهود و غیره.

امضای خواهان و در صورت عجز از امضا، اثر انگشت او.

اما بد نیست بدانید که یک دادخواست از 3ضلع اصلی خواهان (شاکی) خوانده و موضوع دادخواست تشکیل شده است.

الف - خواهان

خواهان یا مدعی شخصی است که از دادگاه چیزی برای خود و به ضرر دیگری می خواهد.

ب - خوانده (رکن دوم دادخواست)

خوانده یا مدعی علیه، شخصی است که دعوی به او توجه دارد. به عبارت دیگر شخصی است که ادعای علیه او اقامه شود.

ج - رکن سوم دادخواست (خواسته یا موضوع دعوی)

تعریف خواسته آنچه را مدعی از دادگاه تقاضا می کند، خواسته یا مدعی به گویند.به عبارت دیگر، آن چیزی را که در مرافعات و امور حسبی از دادگاه می خواهد، اصطلاحا خواسته نامند.

د - رکن چهارم دادخواست:

تمبر و هزینه دادرسی تعریف و مفهوم هزینه دادرسی هزینه دادرسی، عبارت از هزینه برگه ای که به دادگاه داده می شود، به اضافه هزینه قرار و احکام و در واقع هزینه رسیدگی به شکایت از سوی دادگاه است.

بهای اوراق دادخواست و اظهارنامه و برگ اجراییه احکام دادگاه ها و هیاتهای حل اختلاف هزینه دادرسی مرحله بدوی رسیدگی هزینه دادرسی مرحله تجدیدنظرخواهی هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی و درخواست تامین دلیل خواسته در تمامی مراجع قضایی هزینه اجرای موقت احکام هزینه تطبیق اوراق با اصل آنها در دفاتر دادگاه ها و دیگر مراجع قضایی هزینه ابلاغ اظهارنامه و واخواست نامه هزینه اجرای احکام تخلیه از جمله هزینه های دادرسی است که در قانون تصریح شده و مشخص است.

تمبر و هزینه دادرسی تعریف و مفهوم هزینه دادرسی هزینه دادرسی، عبارت از هزینه برگه ای که به دادگاه داده می شود، به اضافه هزینه قرار و احکام و در واقع هزینه رسیدگی به شکایت از سوی دادگاه است

و -رکن پنجم:

شرح دادخواست شرح دعوی و دلایل و پیوست های آن در مورد شکایت شده، شرح دادخواست نامیده می شود.

بدین ترتیب با تقدیم دادخواست و تکمیل آن به صورت دقیق یک شکایت مطرح می شود و سپس در مراحل رسیدگی قرار می گیرد.

*****

زمانی که شمابه هردلیل دادخواستی رابه دادگاه تقدیم می کنیدباید درنظرداشته باشیدکه درمقابل دادخواست مفهومی به نام درخواست وجود دارد.دادخواست برای دعاوی ترافعی است(برای حل ورفع یک مرافعه) ولی درخواست برای دعاوی غیر ترافعی است.دادخواست الزاما بایددرفرم مخصوص چاپی که دردادگاههایسراسرکشور به فروش میرسدتنظیم شودولی دردرخواست چنین نیست در درخواست خیلی ازتشریفاتی را که دردادخواست وجود داردلازم نداردودر درخواست دیگر نیازبه نوشتن آن درفرم چاپی نیست.نکته بسیار مهم این است که هردادخواستی نوعی درخواست است. به طورکلی درخواست هایی که به مراجع قضایی تقدیم می شود،برخی بایدحتما دربرگ چایی مخصوص باشدوبعضی دیگر لازم نیست در فرم مخصوص چاپی تنظیم شود دسته دوم را به اصطلاح درخواست می گویند.

درخواست هایی که به تنظیم دادخواست نیاز ندارند:

- درخواست تامین دلیل

- درخواست صدور گواهی انحصار وراثت

- درخواست مهروموم

-  درخواست ترکه

- درخواست تحریر ترکه

- درخواست صدور گواهی عدم امکان سازش

- درخواست صدور صلح و سازش

-  درخواست تاخیر اجرای حکم

- درخواست تعیین قیم

-  درخوا ست تقسیم ترکه یا ارث

مبحث اول: حدود و تعزیرات
گفتار نخست: حدود
آنچه که مسلم است حدود شرعی، ادله اثباتی احصاء شده ای دارند و در نتیجه این ادله در اثبات حدود موضوعیت دارد. شارع مقدس بر عدم اثبات حدود تأکید دارد. پس بنابراین برای اقامه حد استفاده از قسم با هدف از تعیین حدود مغایرت دارد. همین طور حدود با قسم ثابت نمی شود و در سرقت که جنبه حق الناسی آن با قسم ثابت می شود به جهت تعلق آن به ذمه است که با قسم قابل اثبات است. (ماده 280)قانون آیین دادرسی مدنی نیز مؤید این معناست: در حدود شرعی حق سوگند نیست مگر در سرقت که فقط نسبت به جنبه حق الناسی آن سوگند ثابت است ولی حد سرقت با آن سوگند ثابت نخواهد شد.گفتار دوم: تعزیرات
در تعریف مجازات تعزیری گفته شده کیفری است به تشخیص قاضی که قانون نیز حداقل و حداکثر آن را تعیین نموده است. حال آیا با قسم می توان تعزیرات را اثبات نمود؟ پاسخ منفی است، زیرا چنانچه جرم با اقرار و گواهی یا علم قاضی به اثبات نرسد، اصل برائت حاکم خواهد بود و نافی را نفی کافی است.از اداره حقوقی قوه قضاییه سؤال شده که آیا می توان امور کیفری را منحصراً با سوگند اثبات نمود؟ در نظریه شماره 76/7 مورخ 23/1/1373 پاسخ داده اند: موارد استناد به قسم در امور کیفری و نحوه انجام آن همان است که در قوانین مصرح می باشد خارج از نصوص قانونی (موارد خاص و معین)امور کیفری را نمی توان با اتیان سوگند به اثبات رساند. ماده 178 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری اشعار می دارد: در مواردی که فصل خصومت یا اثبات دعوا با قسم شرعی محقق می شود هر یک از اصحاب دعوا می توانند از حق قسم خود استفاده کنند. این ماده ناظر به اثبات جرم با قسم و تعیین کیفر نیست بلکه در رابطه با ضرر و زیان ناشی از جرم است که دعوی مدنی محسوب می گردد، زیرا با قید در مواردی در ابتدای ماده مرقوم، قانونگذار نیز به این موضوع التفات داشته که همه اختلافات با قسم قابل اثبات نیست. بنابراین اگر موضوع شکایت شاکی اهانت، تخریب، جعل و یا سایر جرایم تعزیری باشد در صورت فقد دلیل اثباتی شاکی نمی تواند از خوانده بخواهد که قسم یاد کند.مبحث دوم: قصاص و دیات
گفتار نخست: دیات
همان طور که می دانیم، حدود و تعزیرات با قسم قابل اثبات نیست لیکن دیات به جهت اینکه جنبه مدنی آن بر جنبه جزائی آن غلبه دارد از این جهت بر ذمه تعلق می گیرد و چنانچه ضارب فوت نماید دیه مضروب از ترکه ضارب قابل استیفاست. بنابراین راههای اثبات دیات علاوه بر اقرار و بنیه، علم قاضی قسامه نیز می باشد و چنانچه مورد از موارد لوث نباشد مضروب (مدعی) حق قسم دارد.این موضوع در ماده 277 قانون آیین دادرسی مدنی بدین شرح تصریح شده است: در کلیه دعاوی مالی که به هر علت و سببی به ذمه تعلق می گیرد از قبیل قرض، ثمن معامله، مال الاجاره و... چنانچه برای خواهان امکان اقامه بنیه شرعی نباشد، می تواند با معرفی یک گواه مرد یا دو گواه زن به ضمیمه یک سوگند ادعای خود را اثبات کند.گفتار دوم: قصاص
با استناد به مواد (231) و (254) قانون مجازات اسلامی در قتل و جراحات یکی از طرق اثبات، استفاده از قسامه است. هرگاه در نظر قاضی، قرائن و امارات ظنی بر توجه اتهام به متهم باشد مورد از موارد لوث است و از قتل عمد به استناد ماده 248 قانون مجازات اسلامی اصلاحی سال 1380 با قسم پنجاه نفر مرد که از بستگان و خویشان نسبی مدعی می باشند قتل عمد به اثبات می رسد، لیکن قبل از اصلاح این ماده 50 قسم کافی بود حتی اگر توسط مدعی انجام می شد. پس از اصلاح این ماده مدعی اجازه دارد بیش از یک قسم یاد کند لیکن مدعی علیه در تبرئه خود با استناد به تبصره 2 و 3 ماده 248 از قانون مرقوم حق تکرار قسم را دارد تا به عدد پنجاه برسد.نتیجه:
1 - در اتیان سوگند طبق قاعده مدعی علیه می بایست بدواً قسم یاد نماید، لیکن در این موارد خلاف اصل، مدعی سوگند یاد می نماید:الف)  قسامه ب) شاهد واحد و قسم مدعی در امور مالی و ج) اگر مدعی امین بوده و دعوای تلف ودیعه را بدون تعدی و تفریط مطرح کند.
2 - قسم باید به نام خداوند متعال باشد والا مؤثر نیست. عربی بودن فقط قسم شرط نفوذ آن نیست.
3 - الزاماً اتیان سوگند باید در محضر قاضی باشد لیکن اتیان سوگند خارج از دادگاه در نزد قاضی نافذ است.
4 - در جرایم تعزیری و حدود نمی توان از قسم استفاده نمود لیکن در دیات و قصاص در حد نصوص وارد شده استناد به قسم جایز است.
5 - قاضی بدون درخواست مدعی حق ندارد مدعی علیه را قسم دهد مگر در موارد خاص.

رسیدگی فرجامی از لحاظ قانونی عبارت است از تشخیص منطبق بودن یا منطبق نبودن رای مورد درخواست فرجامی باموازین شرعی و مقررات قانونی که قانونگذار در ماده 366 قانون آیین دادرسی مدنی بدان پرداخته است.

آرای قابل فرجام‌خواهی

اصل بر قطعیت احکام دادگاه‌های عمومی و انقلاب است؛ بنابراین هر حکمی که از دادگاه بدوی یا تجدیدنظر صادر شود، قابل فرجام‌خواهی نخواهد بود.

آرای قابل فرجام بر دو قسم هستند:

1- آرای قابل فرجام‌خواهی صادرشده از دادگاه‌های بدوی.

2- آرای قابل فرجام‌خواهی صادرشده از دادگاه‌های تجدیدنظر.

آرای قابل فرجام‌خواهی که از دادگاه‌های بدوی صادر شده‌اند به موجب ماده 367 قانون آیین دادرسی مدنی، آرای دادگاه‌های بدوی که به علت عدم درخواست تجدیدنظر قطعیت یافته، قابل فرجام‌خواهی نیست؛ مگر در موارد زیر:

الف احکام:

1 احکامی که خواسته آن بیش از مبلغ 20 میلیون ریال باشد.

2 احکام راجع به اصل نکاح و فسخ آن، طلاق، نسب، حجر، وقف، ثلث، حبس و تولیت.

ب قرارهای زیر مشروط به اینکه اصل حکم راجع به آنها قابل رسیدگی فرجامی باشد:

مطالبه‌ اجرت‌المثل کارهای انجام‌گرفته توسط زوجه در منزل، مشروط به طلاق و جدایی او از زوج نیست؛ بلکه همانند مهریه، مطالبه اجرت‌المثل زوجه در صورت ادامه رابطه زوجیت نیز ممکن است.

از جمله اصول حاکم بر روابط مالی زن و شوهر در حقوق اسلام و ایران، اصل استقلال مالی زن شوهردار در اموالش است. مطابق این اصل، زن می‌تواند در اموال خود از جمله مهریه یا جهیزیه، آزادانه هر تصرفی که می‌خواهد، چه تصرف مادی و چه تصرف حقوقی انجام دهد. 
مثلا اموالش را بفروشد، اجاره دهد، به رهن بانک بگذارد یا از آنها استفاده‌ غیرمالی کند. 
شوهر، حق هیچ گونه مداخله در اموال و دارایی‌های زن را ندارد و این موضوع که وی را رییس خانواده بدانیم، توجیه‌کننده‌ مداخله‌ وی در اموال زن نیست.  ماده 1118 قانون مدنی نیز صریحا می‌گوید: زن مستقلا می‌تواند در دارایی خود هر تصرفی را که می‌خواهد بکند.
از طرفی می‌دانیم که این فقط اشیای مادی نیستند که ارزش مالی دارند، بلکه کار انسان‌ها نیز می‌تواند منشا ارزش مالی باشد. 
کار اقتصادی زن هم بنا بر همین ارزش، جزیی از اموال وی محسوب می‌شود و وی به لحاظ حقوقی و قانونی مجبور نیست به رایگان در خانه‌ مشترک خانواده کار کند مگر کاری که عرف جامعه آن را به اقتضای حسن معاشرت و کمک به بنیان خانواده، وظیفه‌ حتمی او به شمار آور.د مثلا داشتن اخلاق نیکو با دیگر اعضای خانواده از جمله وظایف عرفی اوست و برای آن نمی‌تواند مزدی از شوهر مطالبه کند.
اما در مورد سایر کارها، زن قانوناً می‌تواند با وجود شرایطی که خواهد آمد، برای کارهایی که در منزل شوهر خود انجام می‌دهد، مطالبه‌ حق‌الزحمه کند؛ اگرچه اخلاق اقتضای دیگری داشته باشد. 
منشا امکان مطالبه‌ حق‌الزحمه، یک ضابطه کلی است بر اساس ماده 336 قانون مدنی ما که اختصاص به روابط مالی زن و شوهر ندارد، هر گاه کسی برحسب امر دیگری اقدام به عملی کند که عرفاً برای آن عمل، اجرتی بوده یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد، عامل، مستحق اجرت عمل خود خواهد بود مگر اینکه معلوم شود قصد تبرع (رایگان انجام دادن) داشته است. 
بر اساس همین اصل کلی، در تبصره‌ این ماده این‌گونه ذکر شده است که چنانچه زوجه کارهایی را که شرعا به عهده‌ وی نبوده و عرفا برای آن کار اجرت‌المثل باشد، به دستور زوج و با قصد عدم تبرع انجام داده باشد و برای دادگاه نیز ثابت شود، دادگاه اجرت‌المثل کارهای انجام‌گرفته را محاسبه و به پرداخت آن حکم می‌کند. (الحاقی به‌موجب قانون الحاق یک تبصره به ماده 336 قانون مدنی مصوب سال 1385)

کارهایی که شرع انجام آنها را بر زوجه واجب می‌داند، اجرتی ندارد
مطابق این تبصره، برای امکان دریافت اجرت‌المثل، چهار نکته باید در نظر گرفته ‌شود:
1- کارهایی که شرع انجام آنها را بر زوجه واجب می‌داند، اجرتی ندارد. اگر چه در قانون، مصادیق این کار‌ها ذکر نشده است، ولی مراجعه به متون فقهی شاید بتواند به کمک قضات در تشخیص مصادیق مورد اختلاف طرفین بیاید. 
مثلاً تمکین زوجه از زوج و انجام وظایف زناشویی شرعاً برعهده زوجه است. به فتوای یکی از مراجع تقلید، زن می‌تواند به شوهر خود بگوید من در برابر کارهایی که در خانه انجام می‌دهم، حتی شیری که به فرزند می‌دهم اجرت می‌گیرم.
2- عرف جامعه باید برای کاری که زوجه می‌خواهد در قبال آن حق‌الزحمه بگیرد، اجمالا اجرتی را در نظر بگیرد؛ بنابراین، مثلاً زوجه نمی‌تواند در قبال کارهای شخصی خود در خانه مطالبه‌ حق‌الزحمه کند.
3- کارهایی ممکن است دارای اجرت باشند که در راستای اجرای دستورات شوهر انجام گرفته باشد. چرا که اگر زن، بدون هیچ دستوری از جانب شوهر اقدام به انجام کاری کند و پیش از آن نیز به شوهر خود نگفته باشد که در قبال آن کار‌ها اجرت دریافت خواهد کرد، شواهد موجود، دال بر آن خواهند بود که زوجه آن کارها را رایگان انجام داده است و بنابراین نمی‌تواند حق‌الزحمه‌ای در قبال آنها از شوهر خود دریافت کند. 
ناگفته نماند اثبات این که زن، کاری را بنا به دستور شوهر انجام داده است، برعهده‌ وی خواهد بود. 
البته ذکر این نکته نیز ضروری است که منظور از دستور شوهر، فقط دستور صریح نیست بلکه اراده و خواست شوهر و حتی به تعبیری توقع شوهر به انجام امور، توسط خانم، در حکم دستور تلقی می‌شود.
4- آخرین نکته مهم آن است که زن، آن کارها را باید با قصد عدم تبرع انجام دهد، یعنی قبل از اقدام به انجام این کارها، قصدش این باشد که در قبال آنها از شوهر خود، حق‌الزحمه دریافت کند.

بنابراین حتی اگر سه شرط گذشته نیز رعایت شده باشند، یعنی کار زن وظیفه‌ شرعی وی نبوده، عرفا هم می‌توانسته دارای اجرت باشد، به دستور شوهر هم انجام شده ولی در عین حال وی انتظار هیچ اجرتی را از شوهر خود نداشته است و مجانا آن کارها را انجام می‌داده است، نمی‌تواند درخواست حق‌الزحمه کند. 
شایان ذکر است که به صورت کلی و مستقل از روابط زوجین، اثبات اینکه کسی برای دیگری رایگان کار می‌کند بر عهده‌ مدعی آن است و اوست که باید اثبات کند طرف مقابلش رایگان برای وی کار می‌کرده است؛ اما به عقیده عده‌ای، از آنجایی که در روابط زوجین، غالباً در خانواده‌های ایرانی، زن به تبعیت از اصول کلی اخلاقی، تبرعی و رایگان کارهای خانه را انجام می‌دهد، اماره‌ای به سود شوهر مبنی بر قصد رایگان انجام دادن کارها توسط زن ایجاد می‌شود و در نتیجه در این مورد نیز زن باید ثابت کند که آن کار‌ها را رایگان انجام نمی‌داده است. 
برخی دیگر نیز به استناد مفهوم ماده 265 قانون مدنی و نیز مفهوم ماده 30 قانون حمایت خانواده، موضوع اثبات انجام تبرعی امور توسط زوجه را به عهده زوج می‌دانند.
در پایان باید گفت که مطالبه‌ اجرت‌المثل کارهای انجام‌گرفته توسط زوجه در منزل، مشروط به طلاق و جدایی او از زوج نیست؛ بلکه همانند مهریه، مطالبه اجرت‌المثل زوجه در صورت ادامه رابطه زوجیت نیز ممکن است.

ممکن است جرمی علیه ‌شما رخ دهد و در پی این باشید که با شکایت از طرف مقابل، او را به پای میز محاکمه بکشانید و بدین‌نحو به حق ضایع‌شده‌ خود دست یابید. 

این حق مسلم هر شخصی است که اگر حقی از او ضایع شد، بتواند به مرجع قضایی مراجعه کرده و در پی احقاق حق خود باشد. اما واضح است که به‌صرف ادعا نمی‌توان کسی را به پای میز محاکمه کشاند.
یعنی اگر کسی ادعایی علیه دیگری مطرح می‌کند، باید دلایلی ارایه دهد تا به ‌کمک آنها دادگاه را نسبت به درستی ادعای خود قانع کند. 
شهادت، اقرار، سوگند و علم قاضی (که بر اساس قرائن موجود در پرونده به دست می‌آید) از مهمترین ادله‌ اثبات دعوا هستند.
قانونگذار برای برخی از جرایم، علاوه ‌بر دلایل عام پیش‌گفته، ادله‌ خاصی را به‌صورت جداگانه برای آنها در نظر گرفته است.
جنایات قتل و جنایات کمتر از قتل مانند ضرب‌ و جرح و نقص عضو، از مصادیق این جرایم هستند که علاوه‌ بر چهار دلیل پیش‌گفته، با دلیل خاصی به‌نام قسامه نیز اثبات می‌شوند. در واقع، قسامه یکی از دلایلی است که می‌توان با آن وقوع جنایات را اثبات کرد.

شرایط قَسامه 

مطابق قانون، قَسامه به سوگندهایی گفته می‌شود که شاکی برای اثبات جنایت عمدی یا غیرعمدی و متهم برای دفع اتهام از خود اقامه می‌کند. به‌ عبارت ‌بهتر، قسامه مجموعه‌ای از قسم‌ها است.

برای امکان اقامه‌ قسامه، دو شرط باید احراز شود تا بتوان مراسم قسامه را برگزار کرد:

لوث وجود داشته باشد

گاهی اوقات دلایل قاطع و مطمئنی بر ارتکاب جنایت توسط متهم وجود ندارد، ولی قرائن و نشانه‌های دیگری در پرونده وجود دارد که بر اساس آنها قاضی ظن و گمان پیدا می‌کند که متهم مرتکب یک جنایت شده است. به این حالت در اصطلاح حقوقی لوث گفته می‌شود.
به‌ عنوان نمونه تصور کنید که شخصی با یک چاقوی خونین بالای سر یک جنازه‌ آغشته به خون دستگیر شده و پس از آن نیز کشف شود که در گذشته برای این شخص پیام‌های تهدیدآمیز ارسال کرده است.
در این حالت هیچ ‌کس این فرد را در حال کشتن مقتول ندیده و خود او نیز منکر قتل است، ولی صحنه به‌ گونه‌ای است که باعث ایجاد ظن و احتمال ارتکاب قتل از سوی همین شخص می‌شود. 
در چنین حالتی قانونگذار به قاضی اجازه داده تا برای رفع ظن مراسم قسامه را اجرا کند. البته صرف حضور یک نفر در محل وقوع جنایت به‌تنهایی موجب تحقق لوث نمی‌شود.

هیچ دلیلی برای اثبات جنایت وجود نداشته باشد

منظور از این شرط آن است که شخص مدعی نتواند برای اثبات ادعای خود شاهدی معرفی کند و همچنین، خود متهم نیز اقرار به ارتکاب جنایت نکند. 
علاوه ‌بر این، قرائن و نشانه‌های موجود در پرونده هم نتواند موجب علم قاضی به ارتکاب جنایت شود. 
در چنین حالتی حتی اگر منکر (متهم) بر بی‌گناهی خود سوگند بخورد، باز هم قسامه ثابت خواهد شد.
بدین ‌ترتیب قسامه جزء آخرین ادله بوده و تنها وقتی قابل استناد است که هیچ ‌یک از ادله‌ دیگر (اقرار، شهادت) موجود نباشد و در صورت تعارض بین آنها، اقرار و شهادت بر قسامه تقدم دارد و قاضی باید بر اساس اقرار و شهادت رأی صادر کند.

مراحل اجرای قسامه

در صورتی که دو شرط بالا (وجود لوث و نبودن هیچ دلیلی برای اثبات جنایت) وجود داشته باشد، برای اجرای قسامه مراحل زیر به ترتیب باید طی شود:
ابتدا از متهم خواسته می‌شود که برای بی‌گناهی خود دلیلی ارایه دهد. اگر دلیلی بر بی‌گناهی خود ارایه دهد، حکم به بی‌گناهی او صادر می‌شود و دیگر نوبت به قسامه نمی‌رسد.
اگر متهم نتواند دلیلی برای اثبات بی‌گناهی خود ارایه ‌دهد، طبق ماده 317 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392  شاکی می‌تواند دو کار انجام دهد:
1- خود قسامه را اقامه کند که در این صورت، جنایت اثبات می‌شود و متهم به قصاص یا پرداخت دیه محکوم می‌شود.
2- از متهم درخواست قسامه کند، که در این صورت، اگر متهم قسامه اقامه کند، حکم به بی‌گناهی او صادر می‌شود و شاکی دیگر نمی‌تواند مجدداً علیه او طرح دعوا کند و اگر متهم قسامه اقامه نکند، به پرداخت دیه محکوم می‌شود و دیگر نمی‌تواند قسامه را به شاکی رد کند.
اگر شاکی هیچ‌ یک از دو کار بالا را انجام ندهد، متهم آزاد خواهد شد. ولی حق شاکی برای اقامه‌ قسامه یا درخواست قسامه از متهم همچنان به قوت خود باقی است.
اشاره به این‌ نکته ضروری است که هم مطالبه‌ قسامه و هم اقامه‌ آن باید توسط خود شاکی یا متهم صورت پذیرد و نمی‌توان برای سوگند‌ خوردن به دیگری وکالت داد.

نصاب قسامه

همانطور که پیش‌تر نیز اشاره شد، قسامه به مجموعه‌ای از سوگندها گفته می‌شود که در صورت اقامه‌‌ شدن می‌تواند به محکومیت یا تبرئه‌ شدن یک شخص منجر شود.  حال باید دید که چند قسم برای اثبات جنایت مورد نیاز است و این ‌که آیا همه‌ اشخاص می‌توانند اقامه قسامه کنند یا خیر؟
به این پرسش می‌توان این‌گونه پاسخ داد:
برای اثبات قتل عمدی که مجازات آن قصاص می‌باشد، باید 50 نفر از خویشاوندان و بستگان مرد شاکی قسم بخورند که متهم قاتل است یا از قاتل ‌بودن او اطلاع دارند. 
اما سوگند خورندگان نمی‌توانند زن باشند و این قسم‌ها نیز نمی‌تواند تکراری باشد. یعنی هیچ‌ یک از قسم‌خورندگان برای اثبات قتل (خواه از نوع عمدی و خواه غیرعمدی) نمی‌تواند بیش از یک ‌بار قسم بخورد. 
بنابراین، تعداد افراد اهمیت دارد. مثلاً یک نفر نمی‌تواند 10 قسم بخورد تا در کنار 40 قسم دیگر به 50 قسم برسد.
قتل غیرعمدی با قسم 25 مرد اثبات می‌شود. در جنایات عمدی و غیرعمدی کمتر از قتل (نقص عضو و جرح)، برای اقامه‌ قسامه نهایتاً به 6 قسم نیاز است و همچنین، در این موارد شاکی می‌تواند به اندازه‌ای که مورد نیاز است قسم‌ها را تکرار کند.
خود شاکی چه زن و چه مرد باشد، هم در قتل عمدی و هم در دیگر جنایات عمدی و غیرعمدی، می‌تواند در کنار سایر قسم‌خورندگان سوگند یاد کند.
اگر شاکی از متهم مطالبه‌ قسامه کند، متهم (همان‌طور که پیش‌تر گفته شد) می‌تواند اقامه قسامه کند و در این صورت تبرئه می‌شود. 
بدین‌منظور، متهم برای اقامه‌ قسامه موظف است 50 نفر را برای سوگند خوردن معرفی کند. 
حال اگر تعداد این افراد کمتر از 50 نفر باشد، هر یک از آنها می‌توانند چند بار قسم بخورند و اگر متهم نتواند ‌کسی را معرفی کند، خود او می‌تواند به‌تنهایی 50 قسم بخورد و تبرئه شود.
طبق ماده 340 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 ضرورتی ندارد که ادا کننده سوگند، خود شاهد عینی ارتکاب جنایت بوده باشد و علم وی به آنچه بر آن سوگند یاد می‌کند، کافی است ولی لازم است ادا کنندگان سوگند از کسانی باشند که احتمال اطلاع آنان بر وقوع جنایت، موجه باشد.  بنابراین اگر مقام قضایی چنین تشخیص دهد که این اشخاص بدون علم و بر اساس گمان خود یا با تبانی سوگند خورده‌اند، این سوگندها اعتبار قانونی نخواهد داشت.  مثلاً اگر قرائن و نشانه‌های موجود در پرونده نشان می‌دهد که فرد خاصی نمی‌توانسته از موضوع پرونده اطلاع داشته باشد، سوگند او اعتبار نخواهد داشت.  در نتیجه، اگر ثابت شود که سوگند دروغ بوده یا این‌ که اداکننده سوگند شرایط قانونی را نداشته است، به سوگند مزبور ترتیب اثر داده نمی‌شود.

اگر بی‌اعتباربودن قسم‌ها اثبات شود، چه باید کرد؟

همان‌طور که پیش‌تر نیز گفته شد، ممکن است که در جریان اقامه‌ قسامه سوگندها اعتبار نداشته باشد. به‌ عنوان نمونه، در حالتی که اداکنندگان سوگند از سوگند خود برگردند یا دروغ‌‌ بودن سوگندشان اثبات شود یا این ‌که پس از صدور حکم دلیل معتبری بر خلاف قسامه به دست آید، اعتبار قسامه از بین خواهد رفت.  در این موارد، طبق حکم قانون می‌توان از راه‌ حل اعاده‌ دادرسی استفاده کرد. منظور از اعاده‌ دادرسی طرح مجدد دعوا است.

ماده 1 –  طرفین قرارداد

1-1 آقای / خانم…………………… فرزند………………… به شماره شناسنامه………… صادره از…………… کد ملی………………… متولد……………… ساکن………………………………………………………………………………………… تلفن ……………………………

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت…………………………… فرزند…………………………… به شماره شناسنامه…………………………… متولد…………………………… به موجب……………………………

که از این پس طرف اول قرارداد نامیده می شود.

1-2 آقای / خانم…………………………… فرزند…………………………… به شماره شناسنامه………………………  صادره از…………………………… کد ملی…………………………… متولد……………………………

ساکن…………………………………………………………………………  تلفن……………………………

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت…………………………… فرزند…………………………… به شماره شناسنامه……………………… متولد……………………… به موجب…………………………… که از این پس طرف دوم قرارداد نامیده می شود.

ماده 2 –  موضوع قرارداد

مشارکت در جهت احداث بنا

ماده 3 –  آورده های دو طرف

1-3 آورده طرف اول عبارتست از…………………………… قطعه زمین به مساحت ششدانگ…………………………… متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره ……………………………

فرعی از …………………… اصلی  قطعه……………… واقع در بخش……………… حوزه ثبتی…………… که سند مالکیت به شماره سریال………………… در صفحه……………………… دفتر…………………………… به نام  ………………………………… صادر و طبق سند رهنی شماره………………… دفتر اسناد رسمی …………………………… مورد رهن بانک……………………… در تاریخ عقد قرارداد به مبلغ به عدد (………………………………… ریال) و به حروف (……………………………… ریال) توسط کارشناس رسمی / خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش ممضی شده آن پیوست و جزء لاینکف این قرارداد است.

2-3 آورده طرف دوم عبارتست از آورده نقدی به میزان مجموع هزینه های به شرح ذیل که طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد، تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت.

الف) کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه و پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین حق بیمه تامین اجتماعی و غیره به مبلغ………………………………… ریال.

ب) کلیه هزینه های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد. اعم از هزینه های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به مبلغ ………………………………  ریال.

پ) کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز، تلفن به مبلغ ……………………………… ریال.

ت) هزینه تخریب کلیه مستحدثات موجود برای اجرای طرح (چنانچه آورده طرف اول زمین مشتمل بر ساختمان باشد) به مبلغ ……………………………… ریال.

ماده 4 – نسبت سهم الشرکه طرفین

طبق توافق فیمابین قبلی، سهم الشرکه هر یک از دو طرف اعم از عرصه و اعیان و همچنین حقوق مربوط به فضاها (اعم از تجاری، انباری، پارکینگ و مسکونی) وکیل قراردادها  بر اساس آورده ها و تعهدات آنها به شرح ذیل تعیین می گردد:

الف) سهم الشرکه طرف اول ……………………………… درصد.

ب) سهم الشرکه طرف دوم (مجری طرح) ……………………………… درصد. نحوه افراز سهم الشرکه طرفین در بند 2 فراز الف ماده 6 مشخص گردیده است.

ماده 5 –  مدت قرارداد

مدت زمان شروع مشارکت و اجرای طرح از تاریخ با حروف……………………………… لغایت  تاریخ با حروف……………………………… می باشد.

ماده 6 – شرایط قرارداد و تعهدات طرفین و ضمانت عدم اجرای آنها

الف) شرایط قرارداد:

1-صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگیهای ساخت و غیره) که توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد بکار خواهد رفت و در تاریخ      /      /   13  به امضای طرفین رسیده، به پیوست این قرارداد می باشد که جزء لاینکف آن خواهد بود.
تبصره: تغییر مشخصات و مصالح ساختمانی با تراضی طرفین و انعکاس و اصلاح صورت جامع بلامانع می باشد.

2-افراز سهم الشرکه طرفین به نسبت سهم آنان با در نظرگرفتن مرغوبیت و ارزش فضاهای احداث شده خواهد بود و افراز، ابتدا از طریق توافق و در صورت عدم دستیابی به توافق، با انتخاب داور مرضی الطرفین صورت خواهد گرفت و رای داور قطعی است. مگر به صورت تقلب و تدلیس که در اینصورت متضرر می تواند در مراجع قضایی صالحه اقامه دعوی نماید.

3-کلیه هزینه های لازم جهت تنظیم سند رسمی، مالیات نقل و انتقال به تناسب سهم الشرکه هر یک از طرفین خواهد بود. مگر اینکه طور دیگری توافق شده باشد و در صورت اخیر، سهم هر یک مشخص و تصریح می شود.

4-مدت زمان تنظیم سند و انتقال رسمی پس از صدور پایان کار ساختمانی و اخذ گواهی های قانونی مربوطه از مراجع ذی صلاح ظرف حداکثر…………… روز می باشد و شروع آن از تاریخ اخذ آخرین گواهی است.

5-عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند توسط هر یک از طرفین در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور بنا به تقاضای طرف حاضر وفق مقررات موضوعه مجاز به صدور گواهی عدم حضور با ذکر مورد می باشد.

6-فروش یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی شریک با توافق طرف مقابل و قبل از افراز سهم الشرکه امکانپذیر خواهد بود.

7-در صورتیکه در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و …) ادامه کار برای شریک غیر ممکن گردد و یا در رویه اجرای طرح اختلال قانونی ایجاد می شود. تاخیرات بوجود آمده ناشی از این حوادث، مجاز شمرده می شود و هیچ یک از دو طرف در مقابل خسارتهایی که از این جهت به طرف دیگر وارد می شود مسئولیتی نخواهد داشت.

8-در صورت بروز اختلاف بین طرفین باستثناء موضوع بند 2 فراز الف در خصوص مشخصات و مفاد و شرایط قرارداد، مشاور املاک به عنوان داور مرضی الطرفین اعلام نظر خواهد کرد.

9-کلیه اختیارات قانونی با توافق طرفین در این قرارداد ساقط گردید، حتی اختیار غبن فاحش، مگر در صورت ثبوت تقلب و تدلیس موضوع بند 2 فراز الف در دادگاه صلاحیتدار.

ب) تعهدات طرفین

1-تعهدات طرف اول:
1-1- پس از اتمام بنا به شرح قرارداد حاضر , طرف اول قرارداد مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ………………………………… دانگ مشاعی ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشرکه طرف دوم به نامبرده اقدام کند.
2-1- طرف اول متعهد است که ضمن در اختیار قراردادن ملک، اسناد لازم مربوطه از قبیل سند مالکیت , وکالتنامه کاری را جهت اجرای طرح، تنظیم و به طرف دوم قرارداد تسلیم نماید. بطوریکه مانعی برای شروع طرح پیش نیاید.
3-1- طرف اول در صورت تأخیر در ایفای تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال، مکلف است به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد انتقال، مبلغ ………………………………… ریال بعنوان وجه التزام عدم ایفای تعهد به طرف دوم بپردازد و پرداخت وجه التزام فوق مسقط حق طرف دوم نبوده و رافع مسئولیت انتقال از طرف اول نیز نخواهد بود.

2-تعهدات طرف دوم:
1-2- در صورتیکه اجرای طرح مورد توافق در موعد مقرر به شرح ماده 5 تکمیل نشود طرف دوم می بایست به ازای هر روز تأخیر در ایفای تعهد روزانه به مبلغ ……………………………… ریال بعنوان خسارت و ضرر و زیان دیرکرد و تکمیل بنا به طرف مقابل بپردازد.
2-2- طرف دوم قرارداد مکلف به بیمه  نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی خواهد بود.
3-2- طرف دوم در مقابل حوادث احتمالی ناشی از کار، بیمه های تامین اجتماعی و خسارت و آسیب به املاک مجاور مسئول بوده و در صورت تخلف متعهد به جبران آن خواهد بود، و هیچگونه مسئولیتی از جهت بروز حوادث و ورود ضرر و زیان اعم از جانی و مالی متوجه طرف اول قرارداد نخواهد بود.

ماده 7

حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان………………………………  به طور جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضاء این قرارداد مبلغ………………………………… ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند. فسخ یا اقاله قرارداد تأثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت.

ماده 8

این قرارداد بر اساس مقررات و قوانین جاری در تاریخ با حروف………………………… در دفتر مشاور املاک……………………… به نشانی………………………………………………………………………………………… در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضاء و مبادله گردید و مشاور املاک مکلف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص  مشاور، نسخه اول و دوم را به طرف اول و دوم تسلیم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی نماید و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان می باشند که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد.

ماده 9

موضوع این قرارداد از لحاظ حقوقی و فنی تأیید می گردد کارشناس حقوقی فنی……………………………………………… 

نام و نام خانوادگی

امضاء