خرید و فروش ملک دارای مستاجر

بر اساس ماده 498 قانون مدنی، اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است؛ مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

اگر خرید و فروش ملک با مستاجر صورت گیرد و در اثنای مدت اجاره، مالک (موجر) ملک خود را بفروشد، در این صورت، این پرسش مطرح می‎شود که در پایان مدت اجاره، مستاجر مبلغ ودیعه یا قرض ‎الحسنه خود را باید از مالک قبلی مطالبه کند یا مالک جدید؟ و نیز اینکه آیا بعد از فروش ملک، مستاجر باید اجاره ‎بها را به مالک جدید پرداخت کند یا همچنان به مالک قبلی؟

بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار
طبق ماده 498 قانون مدنی، موجر می‎تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد. زیرا خرید و فروش ملک با مستاجر غیرقانونی نبوده و نیازی به رضایت مستاجر هم نیست و در این صورت اجاره به قوت خود باقی خواهد بود. 
لذا خریدار جدید، قائم‎ مقام مالک قبلی می‎شود و طرف قرارداد اجاره، با مستاجر قرار می‎گیرد.
البته قائم‎ مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است. مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره. 
اما در سایر شرایط اجاره ‎نامه قائم‎ مقام نیست. مثل اینکه در شروط ضمن عقد اجاره، شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد که در این صورت خریدار جدید قائم‏ مقام در اجرای این شرط نمی‎شود؛ چرا که ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد.
اجاره ‎بها و مبلغ ودیعه (قرض‎ الحسنه) از جمله حقوق و تعهدات دینی مربوط به خود مال موضوع اجاره است و در قلمروی قائم‎ مقامی خریدار واقع می‎شود. 
اما در خصوص قائم‎ مقامی خریدار از مالک قبلی نسبت به دریافت اجاره‎ بها و خصوصا استرداد ودیعه مستاجر، نکات و تردیدهایی وجود دارد که باید بررسی شود.

دریافت ودیعه و اجاره‎ بها
حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک، این حق نیز به تبع آن منتقل می‌شود و در قلمروی قائم‎ مقامی خریدار قرار می‎گیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجاره ‎بها به همان مبلغ مقرر در اجاره ‎نامه است؛ حتی اگر اجاره‎ بها یک‎دهم اجاره بهای عرفی باشد. 
همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت کند که در این خصوص چند نکته قابل ذکر است: اگر کل اجاره‎ بهای یک سال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه می‎تواند مجددا از مستاجر اجاره بگیرد و نه می‎تواند به مالک قبلی برای استرداد اجاره‎ های مربوط به ماه‎های بعد از تاریخ مبایعه‎ نامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری کرده است. 
به همین دلیل، خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعه‎ نامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجاره ‎های بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر می‎کرد و نمی‎تواند مدعی استرداد اجاره‎ بهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.

عدم اطلاع خریدار از اجاره
حال اگر خریدار از اجاره‎ نامه اطلاع نداشته و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد:
1- خیار حاصل از ملاک ماده 53 قانون مدنی و نیز خیار غبن به دلیل اینکه یک ملک مسلوب‎المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است؛ خصوصا اگر همه اجاره‎ های آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقدا دریافت شده باشد. 
چرا که طبق ماده 419 قانون مدنی، در بررسی غبن، شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب‎ المنفعه بودن یا نبودن و خصوصا تسویه بودن اجاره‎ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد.
2- اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمی‎تواند اجاره ‎بهای دریافت‎ شده توسط مالک قبلی را از مستاجر یا از مالک قبلی مطالبه کند.
نکته مهم دیگر این است که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائم‎ مقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه‎ جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد. 
لذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائم ‎مقامی خریدار جدید، حکم صادر کرد.
مثلا می‎‎توان در مواردی استنباط کرد که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان یا تا زمان وصول چک ثمن، اجاره‎ ها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائم‎ مقامی خریدار جریان ندارد یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجاره‎ بهای ماه‎های الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجاره ‎بها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.

استرداد ودیعه (قرض ‎الحسنه)
استرداد ودیعه (قرض ‎الحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائم‎ مقامی قرار می‎گیرد و به خریدار جدید منتقل می‎شود. 
لذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.

شرط انتقال استرداد ودیعه توسط مالک قبلی
انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفا در حالت استاندارد و سکوت در مبایعه ‎نامه و طبق قواعد عمومی قائم‎ مقامی است. ولی از آنجایی که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائم‎ مقامی تاثیر دارد، لذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه اینکه مستقیما سراغ قواعد عمومی قائم‎ مقامی رفت؛ خصوصا در فرض قائم‏ مقامی در تعهدات برخلاف قائم‎ مقامی در حقوق.
به گزارش سایت ایران قرارداد، در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد یا اگر عالم بوده ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد یا بنا، بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت کند، می‎توان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه مستاجر در قلمروی قائمی‎مقامی خریدار قرار نگرفته و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه‎ جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.

استرداد ودیعه در موارد دستور تخلیه
اما اینکه خریدار جدید باید مبلغ ودیعه را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند، به معنای این نیست که همیشه خریدار قائم‎ مقام فروشنده در استرداد ودیعه است. چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفا جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.
نتیجتا مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در موارد خرید و فروش ملک با مستاجر، باید یا توافق سه‌جانبه را تحصیل کند یا با ملاحظه مبایعه‎ نامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره‎ها به مالک جدید یا مالک قبلی کند یا اگر می‎خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تمبر ابطال کند، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود.
در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید، دعوای استرداد ودیعه را مطرح کرده اما فقط یکی از آنها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام کند.
در غیر این صورت ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی ظنی و احتمالی تلقی کند.