معضلات پیش‎روی معاملات وکالتی

قیمت املاک وکالتی نسبت به املاکی که سند دارند، کمتر است. اما خرید این نوع املاک، ممکن است مشکلاتی به دنبال داشته باشد.

معامله وکالتی، معامله‎ای است که در زمان انجام آن، فروشنده، مورد معامله اعم از ملک یا خودرو را به خریدار انتقال می‎دهد اما در آن زمان، سند را به او منتقل نمی‎کند و به خریدار وکالت داده می‎شود تا خود او کارها و اقدامات تنظیم سند را انجام دهد. 
انجام معاملات وکالتی ممکن است به دلایلی اعم از آماده نبودن سند به دلیل عدم انجام اقدامات لازم جهت اخذ پایان کار یا نداشتن سند، تعجیل فروشنده بنا به هر علتی که زمان کافی جهت اخذ سند را نداشته باشد یا اینکه فروشنده نخواهد مالیات‎های مربوطه را پرداخت کند و مواردی از این دست، انجام شود.
روال معمول در خصوص املاک به این صورت است که قیمت املاک وکالتی نسبت به املاکی که سند دارند، کمتر است. اما خرید این نوع املاک، ممکن است مشکلاتی به دنبال داشته باشد. در اغلب موارد مشاهده می‌شود که فروشنده ملکی که فاقد سند مالکیت است و به‎ طور وکالتی، معامله را انجام می‎دهد، جهت انتقال سند قطعی، به خریدار وکالت بلاعزل می‎دهد. 
عامه مردم تصور می‎کنند که با اخذ این وکالت بلاعزل، خریدار در هر زمانی که اراده کند، می‎تواند سند قطعی را به‎نام خویش انتقال دهد که این تصور به شدت اشتباه است.
عبارت بلاعزل به‎ معنای این است که فروشنده نمی‌تواند شخصا وکالت را فسخ و خریدار را عزل کند. اما با این حال امکان فسخ قرارداد به طرق دیگر وجود دارد.
مطابق با قانون مدنی، عقد وکالت با فوت یا حجر هر یک از طرفین، از بین می‎رود و بلاعزل بودن یا نبودن نیز در هر دو صورت هیچ تاثیری ندارد و وکالت منفسخ می‌شود.
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود که مبایعه‎ نامه ه‎ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم شود تا انتقال صورت گیرد. 
در این شرایط خریدار، مالک ملک شده است و حتی در صورت فوت فروشنده، خریدار می‎تواند با مراجعه به دادگاه، ورثه وی را ملزم به انجام تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی کند.
نکته مهم این است که با اخذ وکالت بلاعزل از فروشنده به خریدار، با وکالت مزبور، هیچ‌گونه مالکیتی به خریدار منتقل نمی‎شود و تنها در صورت انتقال سند قطعی و تنظیم مبایعه‎ نامه این امر صورت می‎پذیرد. 
گاهی اوقات دیده می‎شود که فروشنده با وجود اعطای وکالت بلاعزل به خریدار، طی معامله دیگری، ملک را به فرد دیگری واگذار و سند قطعی را به‎نام وی منتقل می‎کند.
جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلی توصیه می‌شود که:
همزمان با اخذ وکالت بلاعزل، مبایعه‎ نامه ه‎ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم شود تا فروشنده نتواند ملک را به‎نام فرد دیگری انتقال دهد و حتی در صورت انجام این کار، فروشنده به جرم فروش مال غیر مجازات می‌شودد.
حتما در وکالت‎نامه نوشته شود که فروشنده حق انتقال مورد معامله به هیچ فرد دیگری را ندارد.
گاهی اوقات ممکن است ملک فروشنده بعد از اعطای وکالت بلاعزل به خریدار توسط شخص ثالثی توقیف شود. به‎ طور مثال اگر فروشنده بابت صدور چکی به فردی بدهکار باشد، طلبکار می‎تواند ملک فروشنده را بابت طلب خود توقیف کند.
بنابراین توصیه می‎شود برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی، حتما علاوه بر وکالت بلاعزل، مبایعه‎ نامه ه‎ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم شود تا خریدار بر اساس آن بتواند ثابت کند که ملک را پیش از این تاریخ خریداری کرده است.

تبدیل سند وکالتی به قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با همراه داشتن مدارکی اعم از مدارک مالکیت ملک، سند مالکیت ملک، مفاصا حساب دارایی، مفاصا حساب شهرداری، پایان کار ساختمان، استعلام ثبتی، شناسنامه و کارت ملی، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.