مختصر و مفید درباره افراز و تفکیک ملک

افراز: در اصطلاح حقوقی، افراز عبارت است از «جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه» یا «تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا در صورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم»؛ بنابراین در افراز، وجود “حالت اشاعه” شرط اساسی است.

بنابراین، دعوای افراز عبارت است از: “دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم”. در دعوای افراز، مالکیت متقاضیان افراز محرز می شود. همچنین افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت یا دین باشد.

تفکیک: تفکیک در اصطلاح ثبتی عبارت است از تقسیم و تبدیل مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین، خواه ملک مشاع باشد (متعلق به بیش از یک نفر) یا غیر مشاع (متعلق به یک نفر)؛ مثل تقسیم ملک 500 متری به قطعات 100 متری توسط مالک یا مالکین مشاع.

هدف از تفکیک، انتقال قطعات تفکیکی به صورت مفروز، صدور سند مالکیت مفروزی یا ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه می باشد.

انجام تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی به عهده اداره ثبت اسناد و املاک است که پس از تقاضا از دفترخانه اسناد رسمی و ارسال آن به اداره ثبت صورت می گیرد و شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای آن قطعات می باشد.

تقسیم: تقسیم اعم از افراز و تفکیک است. در واقع، تقسیم، از بین بردن حالت اشاعه است در حالیکه در تفکیک ضرورتی به مشاع بودن مال مورد تفکیک نمی باشد. در اصطلاح حقوقی، تقسیم عبارت است از: تفکیک حصه {سهم} هر یک از شرکای ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکا (ماده 591 قانون مدنی) یا از طریق حکم دادگاه، در صورتی که بین همه شرکا تراضی وجود نداشته باشد (تقسیم اجباری) یا برخی از شریکان، غایب مفقود الاثر یا محجور باشند.

تفاوت های افراز و تفکیک

1- در افراز وجود حالت اشاعه ملک، شرط اساسی است در حالی که در تفکیک، مشاع بودن ملک  ضروری نیست و ممکن است متقاضی تفکیک یک نفر باشد. بنابراین، تفکیک، هم در ملک مشاع و هم در ملک غیر مشاع قابل تصور است اما افراز منحصراً در خصوص املاک مشاع می باشد.

2- بعد از افراز، حالت اشاعه از بین می رود اما با تفکیک ملک به قطعات کوچکتر، حالت اشاعه همچنان باقی خواهد بود. اساساً، هدف از تفکیک، استفاده بهتر از ملک می باشد.

3- رسیدگی به تقاضای افراز، هم در اداره ثبت اسناد و املاک و هم در دادگاه به عمل می آید اما تفکیک معمولا به عهده اداره ثبت است.

4- تفکیک با تراضی و توافق مالکین مشاع به عمل می آید اما افراز، معمولاً، در مواقعی پیش می آید که بین مالکین مشاع اختلاف وجود دارد.

5- تفکیک صرفاً منجر به تقسیم ملک می‌شود اما افراز علاوه بر تقسیم ملک، تعیین سهام مالکین مشاعی را نیز در بر خواهد داشت و قطعات افراز شده به نسبت سهام مالکین مشاع به آنان اختصاص می یابد.

6- پس از انجام عملیات افراز، تنظیم تقسیم نامه ضرورت ندارد زیرا سهم هر یک از مالکان مشاعی به موجب افراز تعیین شده است. اما اگر پس از تفکیک ملک مشاع، مالکین برای تنظیم تقسیم نامه برای تصرف در سهم مفروز توافق نداشته باشند یا حاضر به انتقال قطعات تفکیکی با توافق هم نباشند تفکیک بلااثر می گردد و به رغم وجود صورت مجلس تفکیکی، مالکین مشاع مجبور به تقاضای افراز خواهند بود.

7- نتیجه عملیات تفکیک منجر به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می‌گردد اما در افراز، رای صادر می شود و این رای (تصمیم واحد ثبتی) در صورت عدم اعتراض و قطعیت، همانند رای دادگاه، لازم الاجرا بوده و بر اساس آن، برای هر مالک سند شش دانگ قطعه اختصاصی داده خواهد شد.

8- اعتراض به عملیات تفکیکی، در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود اما اعتراض به افراز در دادگاه صالح رسیدگی می شود. به عبارت دیگر، از آنجایی که در افراز، تشخیص و تعیین حق مطرح است لذا یک امر قضایی بوده که دخالت دادگاه را ضروری می نماید اما تفکیک، اساساً، یک امر اداری است و نیازی به رسیدگی قضایی ندارد.

9- اگر در بین مالکین مشاع، کودک یا غایب مفقودالاثر یا به طور کلی، محجور، وجود داشته باشد افراز (تقسیم) با حضور نمایندگان آنها در دادگاه انجام خواهد شد اما در خصوص تفکیک چنین چیزی وجود ندارد.

تا قبل از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/9/1357، افراز ملک مشاع کلاً در دادگاه ها به عمل می‌آمد اما بعد از تصویب قانون مذکور، اداره ثبت اسناد و املاک هم تحت شرایطی صالح به رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع شناخته شد.

برای افراز، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، تمامی مالکین مشاع میبایست به عنوان خواهان یا خوانده در پرونده مطرح باشند. مثلاً اگر یکی از مالکین مشاع درخواست افراز داشته باشد، اسم و مشخصات سایر مالکین مشاعی، میبایست در فرم مربوطه (درخواست، دادخواست و …) قید گردد.