دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

مقدمه

روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد. این وابستگی گاهی بصورت فردی و زمانی به نحو اشتراکی ظاهر می شود. اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند. تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع (حق و دین) می باشد. تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد و ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای اقامه دعوی می باشد. به گواهی آمار و ارقام و پرونده های موجود، کمتر پیش می آید روزی بگذرد و در شعب دادگاههای عمومی و تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نگردد.

تعاریف 

مال مشاع:

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است (ماده 571 ق.م.). پیدایش این مال ممکن است به طرق اختیاری (مانند خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی) یا قهری (مانند مالکیت در اموال موروثی) صورت پذیرد.

تقسیم:

تقسیم از نظر لغوی به معنی جداسازی و قسمت و بخش کردن چیزی می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است ولی در عرف حقوقی و رویه قضائی برای تجزیه حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی در صورت عدم تراضی مالکان، از اصطلاح «افراز» استفاده می گردد.

افراز:

واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر می باشد و در اصطلاح حقوقی افراز به معنی تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه می باشد، ولی همانطور که گفته شد در رویه قضائی، لفظ افراز برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی (در صورت عدم تراضی) استعمال می گردد.

تقسیم ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

افراز ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. در مال مشاع غیر منقولی که سابقه ثبتی دارد، مرجع نخستین رسیدگی یعنی واحد ثبتی مستفاد از قانون افراز و فروش املاک مشاع، از عنوان افراز استفاده می نماید.

درخواست دستور فروش:

عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد.

گواهی نامه عدم افراز:

در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد.

ملک غیر قابل افراز:

به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد. (مواد 589 تا 595 قانون مدنی)

تفکیک:

تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود. در تفکیک بر خلاف افراز و تقسیم، وجود حالت اشاعه و وجود شریک ضرورت ندارد و هرکسی با اراده خویش مطابق با ضوابط و مقررات، می تواند مال غیر منقول خود را از طریق مرجع ثبتی محل وقوع ملک، به قطعات عدیده تجزیه و هر قطعه را واجد اوصاف ملک مستقل نماید.

دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز:

اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، (در خصوص املاک در صورتی که دعوی در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، باشد یا در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول، حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، باشد و یا میان شرکا غایب یا مهجوری باشد)، تقسیم را از دادگاه درخواست می نماید. این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد، یعنی تقسیم به موجب قانون ممنوع نشده و یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم نشده باشند و همچنین تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت نباشد.

انواع تقسیم اموال مشاعی 

تقسیم یا به روش تراضی مابین شرکاء بوجود می آید و یا از طریق اجباری و توسط دادگاه. در هر دو روش برای حصول نتیجه تقسیم رعایت سلسله مراتب تقسیم لازم می باشد و تا زمانی که امکان تقسیم برای هر کدام از انواع ذیل الذکر باشد، نوبت به نوع بعد نمی رسد. به عبارت دیگر این تقسیم ها در طول هم هستند نه در عرض یکدیگر.

1-تقسیم به افراز:

همانطور که در قسمت تعاریف ذکر گردید، واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دوچیز از یکدیگر می باشد ولی در اصطلاح حقوقی تقسیم به افراز را می توان بدین شکل تعریف نمود «تقسیم به افراز عبارت است از تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه» به عنوان مثال فردی فوت می نماید و وراث او دو پسر می باشند. شخص متوفی دو عدد خودرو پراید صفر کیلومتر مشابه و هم قیمت دارد و در اینجا به هر پسر بر اساس تقسیم به افراز عین یک دستگاه اتومبیل می رسد.

2-تقسیم به تعدیل:

در حالتی که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام می شود، مانند اینکه یک قطعه زمین نزدیک به خیابان اصلی  آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد. در این نوع تقسیم مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌گیرد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود، یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند. بنابراین در تقسیم به تعدیل، از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد و ممکن است به نسبت ارزش و قیمت، مساحت بیشتر یا کمتر باشد. لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد. در مثالی دیگر می توان گفت شخصی فوت می نماید و اموال مشاعی ورثه شامل یک تخت فرش و یک عدد تلوزیون و یک عدد یخچال است و تعداد شرکاء دو نفر است و قیمت اموال روی هم ده میلیون تومان است، فرش و تلویزیون با هم پنج میلیون و یخچال به تنهایی پنج میلیون ارزش دارد. در این حالت فرش و تلوزیون را یک نفر تملک و یخچال را نفر دیگر تملک می نماید و اگر تراضی نسبت به نحوه تملک اموال واقع نگردید، دادگاه با قرعه مالکان را تعیین می نماید.

3-تقسیم به رد:

همیشه کم یا زیاد کردن میزان یا مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی نماید و به ناچار برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید، با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد. به عنوان مثال اموال مشاعی شامل یک ماشین به ارزش پنجاه میلیون تومان و یک تخته فرش به ارزش ده میلیون تومان و تعداد شرکاء دو نفر می باشد. در این حالت ماشین را یکی از شرکاء تملک و فرش را طرف دیگر تملک می نماید، اما شریکی که ماشین را  تملک نموده، باید چهل میلیون به کسی که فرش تملک کرده است بدهد.

4-تقسیم غیر مستقیم یا فروش مال مشترک:

اگر مال مشترک از طریق سه قسم فوق قابلیت تقسیم را نداشته باشد، به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن باید مال مشترک فروخته و ثمن حاصل از فروش به نسبت حصه هر شریک به وی پرداخت گردد.  به جهت اینکه این تقسیم بطور مستقیم از تقسیم مال مشاع حاصل نمی شود و ثمن حاصل از فروش بین شرکا تقسیم می گردد، این امر را تقسیم غیر مستقیم نام نهاده اند. به عبارت دیگر تقسیم غیر مستقیم عبارت است از فروش مال مشترک (به تراضی یا اجبار) در صورت عدم امکان اجرای تقسیم به افراز، تعدیل و یا رد. مطابق با ماده 317 قانون امور حسبی « در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود» و مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش اموال مشاع « ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود»، بنابراین ملک مشاعی که غیر قابل افراز تشخیص داده شود، در صورت فقدان تراضی بین شرکاء و تقاضای فروش توسط یکی از شرکا، به دستور دادگاه و لزوماً شش دانگ آن فروخته و ثمن به نسبت حصه بین شرکا تقسیم می شود.

تبیین افراز ملک مشاع

همانطور که گفته شد تقسیم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار باشد. مطابق با ماده 589 قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند، طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد. در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مذکور، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است.
در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد، همچنین به شرح ماده 595 همان قانون «هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است،  اگر چه شرکاء تراضی نمایند» برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد. در ماده 589 قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت «هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید …»  بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید «… مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم ممنوع، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا را از مواد 592 تا 595 مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است.
ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند. در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید، ولی همانطور که گفته شد این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید (ماده 317 قانون امور حسبی)
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

مرجع صالح در افراز املاک

مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد. در ماده یک قانون افراز می خوانیم « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید. ‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد»
حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت:
1- در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند، مرجع صالح دادگاه حقوقی است.
2- در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است.
3- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، دادگاه صلاحیت دارد.
4- در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد.

نحوه افراز املاک

پس از تقدیم درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه، مسئول واحد ثبتی آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند. پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت، ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین، ملک مورد تقاضا را ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با  مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد. تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد.

دستور فروش ملک مشاعی

پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع). لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده 130 قانون مذکور، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند.

نکته 1 – دستور فروش ملک غیر قابل افراز، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید.

نکته 2 – تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست،بلکه دستور است، بنابراین قابلیت اعتراض را نداشته و قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد، همچنین از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد.

نکته 3 – دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست، مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد. ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود»

نکته 4 –  در صورت بازداشت و یا در رهن بودن ملک، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نمی باشد.

موارد منع افراز املاک و اراضی

1- مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
2- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
3- برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 قانون فوق، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
4- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.

هزینه های افراز 

ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.

تفاوت تفکیک و افراز 

1- تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.
2- پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد.
3- در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد.
4- مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد. مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد.
5- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد.
6- در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد.
7- سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد، افراز با دادگاه خواهد بود.
8- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه سند مالکیت و گواهی عدم افراز و مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی، به این دفاتر مراجعه نمائید.