تحلیل یک شرط رایج در قراردادها

یکی از شرایطی که در فروش نامه‌های تنظیمی بین مردم مقرر می‌گردد این است که چنان چه خریدار در پرداخت ثمن معامله تأخیر نماید؛ به عنوان مثال هر یک از اقساط ثمن معامله را در موعد مقرر و تا سه روز و یا ده روز پس از موعد نپردازد، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
مطلبی که در خصوص شرط مذکور در این نوشتار مورد بحث قرار می‌گیرد، این است که آیا حقِ فسخِ موضوعِ شرط مذکور در قالب خیار شرط قابل بررسی و تحلیل است و یا این که تابع احکام خیار تخلف از شرط فعل است. این موضوع در محاکم مورد اختلاف واقع گردیده و آراء متفاوتی نیز در این زمینه صادر گردیده است.
یکی از ثمرات عملی بحث این است که چنان چه شرط مذکور خیار تخلف از شرط باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و عدم تعیین مدت برای اعمال حق فسخ، مانعی برای ایجاد خیار نخواهد بود؛ لیکن اگر شرط مذکور خیار شرط تلقی گردد به لحاظ عدم تعیین مدت و به استناد ماده (401) قانون مدنی هم شرط و هم عقد باطل است.
فایده ی دیگر بحث این است که در صورتی که شرط مذکور، خیار تخلف از شرط فعل باشد بر اساس مقررات مواد (237) تا (239) قانون مدنی، ابتدا اجبار مشروط‌علیه و سپس حق فسخ مطرح می‌شود، لیکن در صورتی که خیار شرط تلقی گردد به فرض معلوم بودن مدت فروشنده رأساً از حق فسخ قراردارد برخوردار خواهد بود.
برای پاسخ به پرسش مطروحه می‌بایست ابتدائاً مقایسه ی مختصری بین خیار شرط و خیار تخلف شرط صورت گیرد. ماده (399) قانون مدنی ایران مقرر می‌دارد: «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد»
در منابع فقهی نیز تعریف صریحی از خیار شرط نشده و صرفاً به این نکته اشاره گردیده است که خیار شرط در ضمن عقد ثابت می‌شود و قراردادن این شرط برای طرفین قرارداد یا یکی از آن ها یا ثالث جایز است.(1)
خیار شرط در برابر سایر خیارها این ویژگی را دارد که ساخته ی تراضی دو طرف عقد است. گفته شده که خیار عیب و غبن نیز بر مبنای توافق یا شرط ضمنی است ولی بر فرض که این نظر پذیرفته شود باید گفت در این دو مورد فرض قانون گذار مبنای وضع حکم شده است و لزومی ندارد که خیار در واقع موضوع تراضی قرار گیرد. لیکن خیار شرط وابسته به تراضی واقعی است و در صورتی ایجاد می‌شود که دو طرف آگاهانه درباره آن تصمیم گرفته باشند.(2)
مبنای خیار شرط آیه ی شریفه ی «اَوفُو بِالْعُقوُد» است؛ زیرا وقتی عقد مقرون به شرط جائیزی باشد، می‌بایست به موجب قاعده ی «اَلْمُؤمِنوُن عِندَ شُروُطِهم» به آن وفا نمود.(3)
در مورد خیار تخلف از شرط، ماده (444) قانون مدنی به مبحث شروط ضمن عقد موضوع مواد (234) تا (245) همان قانون، ارجاع داده است. بر اساس ماده (237) هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً کسی که ملزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا آورد و در صورت تخلف، طرف می‌تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید و مطابق ماده (238) قانون مدنی هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
آنچه از مقررات قانون مدنی در بحث تخلف از شرط فعل برمی‌آید این است که مبنای خیار، تخلف از انجام تعهدات قراردادی است؛ یعنی در صورتی که مشروط‌علیه از مفاد یکی از تعهدات قراردادی تخطّی نماید، مشروط‌له با شرایط مندرج در قانون مدنی حق فسخ خواهد داشت.
با توجه به مقدمه ی فوق و بررسی و مقایسه ی میان خیار شرط و خیار تخلف از شرط فعل، اکنون به پاسخ پرسش مطروحه می‌پردازیم. به نظر می‌رسد با توجه به قانون مدنی و منابع فقهی شرط مورد بحث از اقسام خیار تخلف از شرط فعل باشد، دلایل زیر مؤید این نظر است:
1) خیار شرط صرفاً زاییده ی تراضی طرفین است؛ به عبارت دیگر اعمال خیار نیاز به دلیل و توجیهی ندارد، چنان چه از ماده (399) قانون مدنی نیز همین نتیجه استنباط می‌گردد و اختیار فسخ مندرج در ماده مذکور موکول به امر دیگری غیر از توافق طرفین نگردیده است. حال آن که در خیار تخلف از شرط، اعمال حق فسخ زمانی مصداق می‌یابد که احد طرفین از تعهدات مندرج در قرارداد تخلف نموده است، و در فرض مورد بحث نیز بر اساس توافق، در صورت تخلف خریدار در پرداخت اقساط ثمن معامله، حق فسخ برای فروشنده در نظر گرفته شده است و برخلاف خیار شرط در فرض مذکور اعمال حق فسخ به لحاظ تخلف از فعلی است که در قرارداد شرط شده است. به بیان دیگر خیار شرط نتیجه ی تراضی و خیار تخلف از شرط نتیجه ی تخلف از تراضی و امتناع از اجرای تعهد ناشی از آن است.(4)
2) اصل صحّت قراردادها نیز مؤیّد این است که شرط مورد بحث می‌بایست در قالب خیار تخلف از شرط قرار گیرد؛ زیرا بدین ترتیب مفاد شرط مورد تردید به معنایی حمل می‌شود که عقد و شرط نفوذ حقوقی بیابد.(5)
3) صرف نظر از استدلال فوق، تحلیل شرط مورد بحث در قالب خیار شرط نتیجه و تالی مناسبی در روابط معادلاتی بین مردم نخواهد داشت؛ چرا که به لحاظ عدم تعیین مدت شرط، عقد باطل خواهد بود که این نتیجه با توجه به عدم اطلاع مردم از جزئیات مقررات، عادلانه و منصفانه به نظر نمی رسد.
بنابراین به نظر می‌رسد که نظریه ی صحیح این است که محاکم با دقت نظر در روشن بینی با توجه به دلایل نظری و عملی فوق شرط مورد بحث را در قالب خیار تخلف از شرط بررسی نموده، تا از ابطال قراردادهای مذکور اجتناب گردد.

پی نوشت ها:
1_ امام خمینی، تحریرالوسیله، الجزءالاول، انتشارات دارالعلم قم، چاپ دوم، ص 519.
2_ محقق حلی، شرایع الاسلام، الجزء الاول، انتشارات دارالاضواء، بیروت، 1983.
3_ کاتوزیان، دکتر ناصر، دوره ی مقدماتی حقوق مدنی، اعمال حقوقی قرارداد (ایقاع)، انتشارات شرکت انتشار، زمستان 71، ص 376.
4_ عبده، دکتر محمد، حقوق مدنی، انتشارات مجد، چاپ اول، 1380، صفحه 189.
5_ کاتوزیان، دکتر ناصر، همان منبع، ص 377.
6_ کاتوزیان، دکترناصر، قواعد عمومی قراردادها، جلد پنجم، شرکت انتشار، چاپ دوم، 1376.

خیار شرط

سومین خیار معین است یعنی خیاری که به موجب شرط ایجاد می‌شود و مستقیماً ناشی از اراده طرفین است. حق فسخ ناشی از شرط در معامله است همانطور که تراضی کردند عقد را محقق کنند تراضی می‌کنند که آن را از بین ببرند.

ماده 399 قانون مدنی = تنها خیاری که مستقیماً ناشی از اراده است (خیار شرط است)

خیار تخلف شرط

ماده 444 قانون مدنی = اتومبیل خود را می‌فروشم به شرط اینکه آبی باشد (تخلف شود می‌شود خیار تخلف از وصف) یا هر شرطی که بر خلاف (فعل صفت نتیجه) باشد می‌شود از خیار تخلف از شرط استفاده کرده (م 234 245 ق.م)

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف از شرط:

مثال اول: اتومبیل را فروختم و می‌توانی تا 3 ماه این معامله را فسخ کنی.

مثال دوم: اتومبیل را فروختم و می‌توانی به شرط آنکه تایر آن از جنس x نباشد آن فسخ کنی.

1 خیار شرط حق فسخی است که مستقیماً ناشی از اراده است اما خیار تخلف از شرط حق فسخی است که ناشی از شرط و تراضی (اراده) است؛

2 خیار شرط واسطه ندارد در اصل تراضی مستقیماً خیار فسخ داده اما تخلف از شرط واسطه دارد یعنی حق فسخ نداری مگر اینکه تخلف از شرط کرده باشی؛

3 در خیار شرط عنوان می‌شود مشتری تا 3 ماه حق فسخ دارد؛ (در خیار شرط مدت باید معین باشد)

4 در صورت پاس نشدن چک‌ها (واسطه) بایع حق فسخ دارد (تخلف از شرط)

سوال عقدی واقع می‌شود 1/1/91 و چک صادر شده تا 1/11/91 و عنوان می‌شود تا تاریخ چک فروشنده حق فسخ دارد؟ (مسأله مهم از این قسمت خیار تخلف از شرط و خیار شرط یک مسئله می‌آید)

این مثال خیار شرط است چون زمان دارد زیرا مستقیماً عنوان شده حق فسخ تا زمان پاس شدن چک دارد اما اگر عنوان می‌شد در صورت عدم پاس شدن چک این خیار تخلف از شرط می‌شد.

سوال اتومبیل را فروختم مقداری نقد و مقداری چک دریافت شد شرط می‌شود اگر در این تاریخ چک پاس نشود فروشنده حق فسخ دارد این چه چیزی است آیا صحیح است یا خیر؟

این مثال خیار تخلف از شرط می‌شود و شرط آن پاس شدن چک در زمان معین و تخلف از آن (عدم پاس شدن چک) می‌باشد و ضمانت آن خیار فسخی است که به موجب آن اراده کرده است.

چک به عنوان یک سند تجاری معتبر در نظام اقتصادی نقش مهم و اساسی دارد و به همین دلیل قوانین و اصول تجاری خاصی بر این سند حاکم است.

طبق قانون آیین دادرسی مدنی، خوانده دعوا می‎تواند امضای خود را در سند عادی که علیه او استناد شده، مورد انکار قرار دهد و در این صورت خواهان (طلبکار) باید انتساب سند به خوانده و اصالت سند را اثبات کند و بار اثبات به عهده خواهان است. به این نحو که با تعیین کارشناس باید مشخص شود که امضای مندرج در سند عادی (مبایعه‎نامه، رسید طلب و…) با امضای خوانده در اسناد مسلم‎الصدور وی همچون عقدنامه ازدواج و سند مالکیت تطابق اساسی دارد یا ندارد.
حال اگر تطابق نداشته باشد، از آنجایی که امکان دارد خوانده چند امضائه باشد، خواهان باید با دلایل دیگر همچون اقرار و شهادت و … اثبات کند که خوانده (بدهکار) ذیل سند عادی را به همین شکل و شمایل فعلی با دستش امضا زده است؛ حال چه امضای همیشگی خوانده باشد یا نباشد.
گاهی اشخاص ذیل قرارداد را با امضای اصلی خود امضاء نمی‎کنند و طرف دیگر قرارداد به خیال خودش از طرف مقابل، امضاء گرفته است و بعدا فرد در دادگاه به راحتی می‎گوید امضای من نیست و انکار می‎کنم و کارشناس نیز با توجه به نمونه امضاهای قبلی شخص انکارکننده در اسناد مسلم‎الصدورش، این انکار را تایید می‎کند. یعنی به همین راحتی طرف از زیر بار قرارداد شانه خالی می‎کند. به همین دلیل حتما باید طرفین در تمام صفحات قرارداد، نام و نام خانوادگی را با خط خود بنویسند و اثر انگشت هم بزنند.
نتیجتا خوانده دعوا می‎تواند سند عادی را انکار کند و صرف انکار هم کافی است و هیچ دلیلی هم نباید بر انکار خود ارائه دهد. بلکه در این حالت خواهان باید انتساب امضای سند به خوانده و اصالت سند را از طریق اقرار، شهادت، امارات و قرائن و … اثبات کند.
انتساب امضا به خوانده یعنی اینکه خوانده با دست خودش سند را امضا کرده است. چه شکل و شمایل امضای ذیل سند با نمونه امضای قبلی خوانده تطابق داشته یا نداشته باشد.
حال این سوال پیش می‎آید که در عین حال که چک یک سند عادی است، آیا صاحب حساب می‏تواند امضای خود را در چک انکار کند؟ بر فرض هم که انکار امضا از جانب صاحب حساب قابل قبول و مسموع باشد. آیا صرف انکار کافی است و صاحب حساب همچون انکار سایر اسناد عادی، لازم نیست هیچ دلیلی بر انکار امضای خود ارائه کند؟
به طور مثال، شما علیه صاحب حساب چک طرح دعوا می‎کنید و صاحب حساب در دادگاه در یک جمله می‎گوید امضای مندرج در چک امضای من نیست و انکار می‎کنم و سپس شما مجبور می‎شوید با نظر کارشناسی، انتساب امضا به صاحب حساب را اثبات کنید و در نهایت نیز کارشناس باید تایید کند که امضای روی چک با نمونه امضای موجود در بانک یا نمونه امضای صاحب حساب در سند مالکیت خانه‎اش تطابق ندارد و نتیجتاً حکم به رد دعوای شما و بی‎مسئولیتی صاحب حساب صادر شود. آیا چنین فرضی در دنیای تجارت قابل تصور است؟ با قاطعیت باید گفت خیر. در واقع هرچند چک سندی عادی است ولی به دلیل اصول تجاری و قوانین خاص، امضای روی چک توسط صاحب حساب چک قابل انکار نیست و همچنین برای اثبات ادعای عدم انتساب امضا، صاحب حساب چک باید تحصیل مجرمانه چک توسط دارنده فعلی چک را با شکایت کیفری اثبات کند و صرف انکار امضای چک و اعلام عدم تطابق امضای چک با نظریه کارشناسی کافی نیست. اکنون هر دو فرض را بررسی می‎کنیم:

1- عدم امکان انکار امضای چک
تفاوت مهمی که بین چک با سایر اسناد عادی مثل سفته و مبایعه‎نامه وجود دارد، این است که یقینا کاغذ چک در یک دسته‎چک در ابتدا در مالکیت انحصاری و تصرف خود صاحب حساب چک بوده و متعاقبا در تصرف دارنده فعلی چک قرار گرفته است. ولی در مورد سایر اسناد عادی مثل سفته هیچ یقین سابقی وجود ندارد که کاغذ سفته سابقا در تصرف خود صادرکننده سفته بوده است. این تفاوت بین چک با سایر اسناد عادی آنچنان مهم و اساسی است که حکم انکار امضا در چک را با سایر اسناد عادی متفاوت می‎سازد. قانونگذار در قانون صدور چک حتی عدم تطابق امضای چک را نیز از موارد جرم صدور چک بلامحل و مسئولیت صاحب حساب می‎داند. لذا تعلق امضای روی چک به صاحب حساب، مفروض قانونگذار است و قانونگذار فرض کرده که چک با رضایت صاحب حساب از تصرف سابق او به تصرف فعلی دارنده درآمده است و صرف وجود اصل چک در تصرف مالکانه دارنده فعلی چک، فرض بر مالکیت دارنده بر چک است. هرچند که امضای روی چک متفاوت با امضای صادرکننده باشد. در نتیجه، مغایرت امضا در چک یا عدم تطابق امضای چک مانع انتساب صدور چک به صاحب حساب آن نمی‎شود و صدور چک توسط شخص صاحب حساب در قالب هر شکل امضایی، مفروض قانونگذار است. 
در واقع این اماره یا فرض قانونی علیه صاحب حساب وجود دارد که عدم تطابق امضای چک ناشی از تنظیم عمدی آن توسط خود صادرکننده چک است و خود او با کج زدن امضای خود یا با درج امضای غیرمشابه یا امضای اشتباه در چک موجب عدم وصول چک شده است. لذا بر این اساس امضای مندرج در چک از جانب صاحب حساب قابل انکار نیست و ترتیب اثر دادن به انکار صاحب حساب (تنظیم‎کننده چک) و انداختن بار اثبات انتساب به دارنده چک (شاکی) وجاهت قانونی ندارد.

2- اثبات تحصیل مجرمانه چک
فرض بر این است که امضای روی چک (نه امضای پشت چک) در هر حال و به هر شکل متعلق به صادرکننده است. حال اگر صادرکننده بخواهد خلاف این فرض قانونی را اثبات کند، فقط باید طبق ماده 14 قانون صدور چک، تحصیل مجرمانه را با شکایت کیفری (سرقت و جعل، کلاهبرداری و جعل، خیانت در امانت و جعل، مفقودی و جعل) اثبات کند و صرف ادعای جعل حقوقی و حتی صرف ادعای جعل کیفری هم کافی نیست چرا که صرف ادعای جعل حقوقی یا شکایت کیفری جعل به تنهایی باز هم فرض قانونگذار را کنار نمی‎زند و خروج مجرمانه چک از دست صاحب حساب به دست دارنده فعلی را اثبات نمی‎کند. بلکه صاحب حساب چک فقط باید اثبات کند که چک به سبب سرقت یا کلاهبرداری یا خیانت در امانت مجرمانه از دست صاحب حساب خارج و توسط دارنده به طور مجرمانه تحصیل شده و سپس در چک جعل هم صورت گرفته است. چرا که جعل امضای صاحب حساب چک ملازمه با سرقت یا خیانت در امانت یا کلاهبرداری یا سوء استفاده از چک کاملاً سفید مفقودشده دارد.
ادعای جعل حقوقی یا شکایت جعل کیفری در نهایت اثبات می‏کند که امضای چک مطابق نمونه امضای موجود در بانک یا مطابق نمونه امضاهای قبلی صاحب حساب در اسناد مسلم‎الصدورش نیست ولی گفتیم این به معنای عدم تنظیم و اصدار چک از ناحیه صاحب حساب نیست و خلاف فرض قانونی را اثبات نمی‎کند.
 
انکار امضا در سایر اسناد عادی
اما در مورد سایر اسناد عادی و حتی سایر اسناد تجاری (سفته و برات) این‎طور نیست. چرا که قانون خاص در مورد آنها نظیر ماده 3 قانون صدور چک وجود ندارد و همچنین وجود اصل سند در تصرف دارنده (خواهان) اماره ید به نفع او علیه خوانده ایجاد نمی‎کند و ملازمه با صدور سند توسط خوانده ندارد. چرا که مالکیت انحصاری و تصرف سابق خوانده دعوا بر کاغذ آن اسناد قابل اثبات نیست و در نتیجه انتقال فیزیکی آن سند از بدهکار به شاکی نیز قابل اثبات نیست که اماره و قرینه بر اصدار و تنظیم آن توسط خوانده به هر شکل امضایی باشد. 
خصوصا که اکثر اسناد عادی مثل رسید طلب واجد حقوق قابل انتقال نیستند که انتقال فیزیکی آن موجب انتقال حقوقی آن شود و خواهان وجود اصل سند را نزد خود اماره انتقال حقوق سند به خود بداند.
لذا طلبکار نمی‎تواند با استناد به وجود اصل آن سند نزد خود، از اماره انتقال حقوقی یا اصدار و تنظیم سند از ناحیه خوانده استفاده کند. بنابراین با انکار امضا توسط خوانده، خواهان باید تنظیم و اصدار سند از ناحیه خوانده را اثبات کند. لذا تردیدی نیست که دارنده چک از فرض یا اماره قانونی ماده 3 قانون صدور چک برخوردار است و دلالت بر انتقال رضایت‎مندانه فیزیکی اصل چک از تصرف صاحب حساب به دست دارنده فعلی دارد و انتقال فیزیکی چک نیز ملازمه با انتقال حقوق چک از صاحب حساب به دارنده چک دارد. صرف‎نظر از اینکه چه شکل امضایی در متن چک منقوش شده باشد.
بنابراین با وجود فرض یا اماره قانونی مذکور در ماده 3 قانون صدور چک و لحاظ اماره ید، دیگر اصلا نوبت به فرصت انکار امضای چک توسط صاحب حساب و انداختن بار اثبات انتساب امضا به عهده دارنده چک با کارشناسی تطابق امضا نمی‎رسد و لاجرم این صاحب حساب چک است که باید نامشروع بودن تصرف فعلی دارنده و تحصیل مجرمانه چک را اثبات کند. اما اگر بخواهیم همچنان خود را مقید به این قواعد عمومی آیین دادرسی کنیم که اسناد عادی قابل انکار است و چک هم سند عادی است و در نتیجه چک هم قابل انکار است، لذا حداقل در این شرایط باید قایل به توجه به استدلالات فوق‎الذکر شد که انکار چک در واقع یک ادعای خلاف فرض قانونگذار است و انکارکننده باید دلیل انکار خود را ارائه دهد. یعنی به فرض هم که امضای روی چک (نه امضای پشت چک) قابل انکار باشد، صرف انکار کافی نیست و صاحب حساب برخلاف انکار سایر اسناد عادی، باید دلیل بر انکار ارائه کند. 

ماده 199

شرکت سهامی در موارد زیر منحل می‌شود:
1 - وقتی که شرکت موضوعی را که برای آن تشکیل شده است انجام داده یا انجام آن غیر ممکن شده باشد.
2 - در صورتی که شرکت برای مدت معین تشکیل گردیده و آن مدت منقضی شده باشد مگر این که مدت قبل از انقضاء تمدید شده باشد.
3 - در صورت ورشکستگی.
4 - در هر موقع که مجمع عمومی فوق‌ العاده صاحبان سهام به هر علتی رای به انحلال شرکت بدهد.
5 - در صورت صدور حکم قطعی دادگاه.

ماده 200

انحلال شرکت در صورت ورشکستگی تابع مقررات مربوط به ورشکستگی است.

ماده 201

در موارد زیر هر ذینفع می‌تواند انحلال شرکت را از دادگاه بخواهد:
1 - در صورتی که تا یک سال پس از به ثبت رسیدن شرکت هیچ اقدامی جهت انجام موضوع آن صورت نگرفته باشد و نیز در صورتی که‌ فعالیت‌های شرکت در مدت بیش از یک سال متوقف شده باشد.
2 - در صورتی که مجمع عمومی سالانه برای رسیدگی به حساب‌های هر یک از سال‌های مالی تا ده ماه از تاریخی که اساسنامه معین کرده است‌ تشکیل نشده باشد.
3 - در صورتی که سمت تمام یا بعضی از اعضای هیات مدیره و هم چنین سمت مدیر عامل شرکت طی مدتی زاید بر شش ماه بلامتصدی مانده‌ باشد.
4 - در مورد بندهای یک و دو ماده 199 در صورتی که مجمع عمومی فوق‌ العاده صاحبان سهام جهت اعلام انحلال شرکت تشکیل نشود و یا رای‌ به انحلال شرکت ندهد.

ماده 202

در مورد بندهای یک و دو و سه ماده 201 دادگاه بلافاصله بر حسب مورد به مراجعی که طبق اساسنامه و این قانون صلاحیت اقدام‌ دارند مهلت متناسبی که حداکثر از شش ماه تجاوز نکند می‌دهد تا در رفع موجبات انحلال اقدام نمایند.
‌در صورتی که ظرف مهلت مقرر موجبات انحلال رفع نشود دادگاه حکم به انحلال شرکت می‌دهد.

ماده 203

تصفیه امور شرکت سهامی با رعایت مقررات این قانون انجام می‌گیرد مگر در مورد ورشکستگی که تابع مقررات مربوط به ورشکستگی‌ می‌باشد.

ماده 204

امر تصفیه با مدیران شرکت است مگر آن که اساسنامه شرکت یا مجمع عمومی فوق‌ العاده‌ای که رای به انحلال می‌دهد ترتیب دیگری‌ مقرر داشته باشد.

ماده 205

در صورتی که به هر علت مدیر تصفیه تعیین نشده باشد یا تعیین شده ولی به وظایف خود عمل نکند هر ذینفع حق دارد تعیین مدیر‌ تصفیه را از دادگاه بخواهد در مواردی نیز که انحلال شرکت به موجب حکم دادگاه صورت می‌گیرد مدیر تصفیه را دادگاه ضمن صدور حکم انحلال‌ شرکت تعیین خواهد نمود.

ماده 206

شرکت به محض انحلال در حال تصفیه محسوب می‌شود و باید در دنبال نام شرکت همه جا عبارت “‌در حال تصفیه” ذکر شود و نام‌ مدیر یا مدیران تصفیه در کلیه اوراق و آگهی‌های مربوط به شرکت قید گردد.

ماده 207

نشانی مدیر یا مدیران تصفیه همان نشانی مرکز اصلی شرکت خواهد بود مگر آن که به موجب تصمیم مجمع عمومی فوق‌ العاده یا حکم‌ دادگاه نشانی دیگری تعیین شده باشد.

ماده 208

تا خاتمه امر تصفیه شخصیت حقوقی شرکت جهت انجام امور مربوط به تصفیه باقی خواهد ماند و مدیران برای تصفیه موظف به‌ خاتمه دادن کارهای جاری و اجرای تعهدات و وصول مطالبات و تقسیم دارایی شرکت می‌باشند و هرگاه برای اجرای تعهدات شرکت معاملات جدیدی‌ لازم شود مدیران تصفیه انجام خواهند داد.

ماده 209

تصمیم راجع به انحلال و اسامی مدیر یا مدیران تصفیه و نشانی آنها با رعایت ماده 207 این قانون باید ظرف پنج روز از طرف مدیران‌ تصفیه به مرجع ثبت شرکت‌ها اعلام شود تا پس از ثبت برای اطلاع عموم در روزنامه رسمی و روزنامه کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط‌ به شرکت در آن نشر می‌گردد آگهی شود در مدت تصفیه منظور از روزنامه کثیرالانتشار روزنامه کثیرالانتشاری است که توسط آخرین مجمع عمومی‌ عادی قبل از انحلال تعیین شده است.

ماده 210

انحلال شرکت مادام که به ثبت نرسیده و اعلان نشده باشد نسبت به اشخاص ثالث بلا اثر است.

ماده 211

از تاریخ تعیین مدیر یا مدیران تصفیه اختیارات مدیران شرکت خاتمه یافته و تصفیه شرکت شروع می‌شود. مدیران تصفیه باید کلیه اموال و دفاتر و اوراق و اسناد مربوط به شرکت را تحویل گرفته بلافاصله امر تصفیه شرکت را عهده‌دار شوند.

ماده 212

مدیران تصفیه نماینده شرکت در حال تصفیه بوده و کلیه اختیارات لازم را جهت امر تصفیه حتی از طریق طرح دعوی و ارجاع به داوری‌ و حق سازش دارا می‌باشند و می‌توانند برای طرح دعاوی و دفاع از دعاوی وکیل تعیین نمایند. محدود کردن اختیارات مدیران تصفیه باطل و کان‌لم‌یکن‌ است.

ماده 213

انتقال دارایی شرکت در حال تصفیه کلاً یا بعضاً به مدیر یا مدیران تصفیه و یا به اقارب آنها از طبقه اول و دوم تا درجه چهارم ممنوع‌ است. هر نقل و انتقالی که برخلاف مفاد این ماده انجام گیرد باطل خواهد بود.

ماده 214

مدت ماموریت مدیر یا مدیران تصفیه نباید از دو سال تجاوز کند اگر تا پایان ماموریت مدیران تصفیه امر تصفیه خاتمه نیافته باشد مدیر‌ یا مدیران تصفیه باید با ذکر علل و جهات خاتمه نیافتن تصفیه امور شرکت مهلت اضافی را که برای خاتمه دادن به امر تصفیه لازم می‌دانند و تدابیری را‌ که جهت پایان دادن به امر تصفیه در نظر گرفته‌اند به اطلاع مجمع عمومی صاحبان سهام رسانیده تمدید مدت ماموریت خود را خواستار شوند.

ماده 215

هرگاه مدیر یا مدیران تصفیه توسط دادگاه تعیین شده باشند تمدید مدت ماموریت آنان با رعایت شرایط مندرج در ماده 214 با دادگاه‌ خواهد بود.

ماده 216

مدیر یا مدیران تصفیه توسط همان مرجعی که آنان را انتخاب کرده است قابل عزل می‌باشند.

ماده 217

مادام که امر تصفیه خاتمه نیافته است مدیران تصفیه باید همه‌ ساله مجمع عمومی عادی صاحبان سهام شرکت را با رعایت و تشریفاتی‌ که در قانون و اساسنامه پیش‌بینی شده است دعوت کرده صورت دارایی منقول و غیر منقول و ترازنامه و حساب سود و زیان عملیات خود را به ضمیمه‌ گزارشی حاکی از اعمالی که تا آن موقع انجام داده‌اند به مجمع عمومی مذکور تسلیم کنند.

ماده 218

در صورتی که به موجب اساسنامه شرکت یا تصمیم مجمع عمومی صاحبان سهام برای دوره تصفیه یک یا چند ناظر معین شده باشد‌ ناظر باید به عملیات مدیران تصفیه رسیدگی کرده گزارش خود را به مجمع عمومی عادی صاحبان سهام تسلیم کند.

ماده 219

در مدت تصفیه دعوت مجامع عمومی در کلیه موارد به عهده مدیران تصفیه است. هرگاه مدیران تصفیه به این تکلیف عمل نکنند ناظر‌ مکلف به دعوت مجمع عمومی خواهد بود و در صورتی که ناظر نیز به تکلیف خود عمل نکند یا ناظر پیش‌بینی یا معین نشده باشد دادگاه به تقاضای‌ هر ذینفع حکم به تشکیل مجمع عمومی خواهد داد.

ماده 220

صاحبان سهام حق دارند مانند زمان قبل از انحلال شرکت از عملیات و حساب‌ها در مدت تصفیه کسب اطلاع کنند.

ماده 221

در مدت تصفیه مقررات راجع به دعوت و تشکیل مجامع عمومی و شرایط حد نصاب و اکثریت مجامع مانند زمان قبل از انحلال باید‌ رعایت شود و هر گونه دعوتنامه و اطلاعیه‌ای که مدیران تصفیه برای صاحبان سهام منتشر می‌کنند باید در روزنامه کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و‌آگهی‌های مربوط به شرکت در آن درج می‌گردد منتشر شود.

ماده 222

در مواردی که به موجب این قانون مدیران تصفیه مکلف به دعوت مجامع عمومی و تسلیم گزارش کارهای خود می‌باشند هرگاه مجمع‌ عمومی مورد نظر دو مرتبه با رعایت تشریفات مقرر در این قانون دعوت شده ولی تشکیل نگردد و یا این که تشکیل شده و نتواند تصمیم بگیرد مدیران‌ تصفیه باید گزارش خود و صورت حساب‌های مقرر در ماده 217 این قانون را در روزنامه کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط به شرکت در‌آن درج می‌گردد برای اطلاع عموم سهامداران منتشر کنند.

ماده 223

آن قسمت از دارایی نقدی شرکت که در مدت تصفیه مورد احتیاج نیست بین صاحبان سهام به نسبت سهام تقسیم می‌شود به شرط آن‌که حقوق بستانکاران ملحوظ و معادل دیونی که هنوز موعد تادیه آن نرسیده است موضوع شده باشد.

ماده 224

پس از ختم تصفیه و انجام تعهدات و تادیه کلیه دیون دارایی شرکت بدواً به مصرف بازپرداخت مبلغ اسمی سهام به سهامداران خواهد‌ رسید و مازاد به ترتیب مقرر در اساسنامه شرکت و در صورتی که اساسنامه ساکت باشد به نسبت سهام بین سهامداران تقسیم خواهد شد.

ماده 225

تقسیم دارایی شرکت بین صاحبان سهام خواه در مدت تصفیه و خواه پس از آن ممکن نیست مگر آن که شروع تصفیه و دعوت‌ بستانکاران قبلاً سه مرتبه و هر مرتبه به فاصله یک ماه در روزنامه رسمی و روزنامه کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط به شرکت در آن درج‌ می‌گردد آگهی شده و لااقل شش ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی گذشته باشد.

ماده 226

تخلف از ماده 225 مدیران تصفیه را مسئول خسارات بستانکارانی قرار خواهد داد که طلب خود را دریافت نکرده‌اند.

ماده 227

مدیران تصفیه مکلفند ظرف یک ماه پس از ختم تصفیه مراتب را به مرجع ثبت شرکت‌ها اعلام دارند تا به ثبت رسیده و در روزنامه‌ رسمی و روزنامه کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط به شرکت در آن درج می‌گردد آگهی شود و نام شرکت از دفتر ثبت شرکت‌ها و دفتر‌ثبت تجارتی حذف گردد.

ماده 228

پس از اعلام ختم تصفیه مدیران تصفیه باید وجوهی را که باقیمانده است در حساب مخصوصی نزد یکی از بانک‌های ایران تودیع و‌صورت اسامی بستانکاران و صاحبان سهامی را که حقوق خود را استیفاء نکرده‌اند نیز به آن بانک تسلیم و مراتب را طی آگهی مذکور در همان ماده به‌اطلاع اشخاص ذینفع برسانند تا برای گرفتن طلب خود به بانک مراجعه کنند. پس از انقضاء ده سال از تاریخ انتشار آگهی ختم تصفیه هر مبلغ از وجوه که‌در بانک باقیمانده باشد در حکم مال بلاصاحب بوده و از طرف بانک با اطلاع دادستان شهرستان محل به خزانه دولت منتقل خواهد شد.

ماده 229

دفاتر و سایر اسناد و مدارک شرکت تصفیه شده باید تا ده سال از تاریخ اعلام ختم تصفیه محفوظ بماند به این منظور مدیران تصفیه باید‌ مقارن اعلام ختم تصفیه به مرجع ثبت شرکت‌ها دفاتر و اسناد و مدارک مذکور را نیز به مرجع ثبت شرکت‌ها تحویل دهند تا نگهداری و برای مراجعه‌اشخاص ذینفع آماده باشد.

ماده 230

در صورتی که مدیر تصفیه قصد استعفا از سمت خود را داشته باشد باید مجمع عمومی عادی صاحبان سهام شرکت را جهت اعلام‌ استعفای خود و تعیین جانشین دعوت نماید. در صورتی که مجمع عمومی عادی مزبور تشکیل نشود یا نتواند مدیر تصفیه جدیدی را انتخاب کند و نیز‌هرگاه مدیر تصفیه توسط دادگاه تعیین شده باشد مدیر تصفیه مکلف است که قصد استعفای خود را به دادگاه اعلام کند و تعیین مدیر تصفیه جدید را از‌دادگاه بخواهد در هر حال استعفای مدیر تصفیه تا هنگامی که جانشین او به ترتیب مذکور در این ماده انتخاب نشده و مراتب طبق ماده 209 این قانون‌ثبت و آگهی نشده باشد کان‌لم‌یکن است.

ماده 231

در صورت فوت یا حجر یا ورشکستگی مدیر تصفیه اگر مدیران تصفیه متعدد باشند و مدیر تصفیه متوفی یا محجور یا ورشکسته توسط‌ مجمع عمومی شرکت انتخاب شده باشد مدیر یا مدیران تصفیه باقیمانده باید مجمع عمومی عادی شرکت را جهت انتخاب جانشین مدیر تصفیه متوفی‌ یا محجور یا ورشکسته دعوت نمایند و در صورتی که مجمع عمومی عادی مزبور تشکیل نشود یا نتواند جانشین مدیر تصفیه متوفی یا محجور یا‌ورشکسته را انتخاب کند یا در صورتی که مدیر تصفیه متوفی یا محجور یا ورشکسته توسط دادگاه تعیین شده باشد مدیر یا مدیران تصفیه باقیمانده‌ مکلفند تعیین جانشین مدیر تصفیه متوفی یا محجور یا ورشکسته را از دادگاه بخواهند.
‌اگر امر تصفیه منحصراً به عهده یک نفر باشد در صورت فوت یا حجر یا ورشکستگی مدیر تصفیه در صورتی که مدیر تصفیه توسط مجمع عمومی‌ شرکت انتخاب شده باشد هر ذینفع می‌تواند از مرجع ثبت شرکت‌ها بخواهد که مجمع عمومی عادی صاحبان سهام شرکت را جهت تعیین جانشین‌ مدیر تصفیه مذکور دعوت نماید و در صورتی که مجمع عمومی عادی مزبور تشکیل نگردد یا نتواند جانشین مدیر تصفیه را انتخاب نماید یا در صورتی‌که مدیر تصفیه متوفی یا محجور یا ورشکسته توسط دادگاه تعیین شده باشد هر ذینفع می‌تواند تعیین جانشین را از دادگاه بخواهد.

متن حاضر برگرفته از کتاب مجموعه قوانین و مقررات کشور در حوزه مالی (به اهتمام رسول دشتی و مهدی رضایی و علی اکبر دشتی) است. در متن حاضر تلاش شده است بخشی از آنچه مدیران تصفیه باید قبل از پذیرش مسوولیت امر تصفیه بدانند بر اساس قوانین (قانون مالیات‌های مستقیم، قانون تجارت، قانون ابزارها و نهادهای مالی) و مقررات مربوطه (بخشنامه‌های مالیاتی) مطرح شود.

ماموریت اداره و مدیریت شرکت‌ها در دوران فعالیت آنها با هیات مدیره است مدت ماموریت مزبور با ایجاد شرایط انحلال برای شرکت، خاتمه می‌یابد و از آن پس این مسوولیت با مدیر یا مدیران تصفیه خواهد بود. در زمانی که شرکت منحل می‌شود تا زمان ختم تصفیه اصطلاحا شرکت در حال تصفیه است. به‌موجب مفاد ماده 212 اصلاحیه قانون تجارت مدیران تصفیه نماینده‌ شرکت در حال تصفیه بوده و کلیه‌ اختیارات لازم را به منظور امر تصفیه حتی از طریق طرح دعوا و ارجاع به داوری و حق سازش دارند. امر تصفیه با مدیران شرکت است مگر آن‌که اساسنامه‌ شرکت یا مجمع عمومی فوق‌العاده‌ای که رای به انحلال می‌دهد ترتیب دیگری مقرر داشته باشد.

از تاریخ تعیین مدیر یا مدیران تصفیه، اختیارات مدیران شرکت خاتمه یافته و تصفیه شرکت شروع می‌شود. مدیران تصفیه باید کلیه‌ اموال و دفاتر و اوراق و اسناد مربوط به شرکت را تحویل گرفته بلافاصله امر تصفیه شرکت را عهده‌دار شوند. در مدت تصفیه دعوت مجامع عمومی در کلیه‌ موارد به عهده‌ مدیران تصفیه است و مقررات راجع به دعوت و تشکیل مجامع عمومی و شرایط حد نصاب و اکثریت مجامع مانند زمان قبل از انحلال باید رعایت شود و هر گونه دعوتنامه و اطلاعیه‌ای که مدیران تصفیه برای صاحبان سهام منتشر می‌کنند باید در روزنامه‌ کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط به شرکت در آن درج می‌شود، انتشار یابد.

شرکت سهامی در موارد زیر منحل می‌شود:

1- وقتی که شرکت موضوعی را که برای آن تشکیل شده است انجام داده یا انجام آن غیرممکن شده باشد.

2- در صورتی که شرکت برای مدت معین تشکیل و آن مدت منقضی شده باشد؛ مگر اینکه مدتی قبل از انقضا تمدید شده باشد.

3- در صورت ورشکستگی.

4- در هر موقع که مجمع عمومی فوق‌العاده‌ صاحبان سهام به هر علتی رأی به انحلال شرکت بدهد.

5- در صورت صدور حکم قطعی دادگاه. (به‌موجب مفاد ماده 199 اصلاحیه قانون تجارت)

در موارد زیر هر ذی‌نفع می‌تواند انحلال شرکت را از دادگاه بخواهد:

1- در صورتی که تا یک سال پس از به ثبت رسیدن شرکت هیچ اقدامی برای انجام موضوع آن صورت نگرفته باشد و نیز در صورتی که فعالیت‌های شرکت در مدت بیش از یک سال متوقف شده باشد.

2- در صورتی که مجمع عمومی سالانه برای رسیدگی به حساب‌های هر یک از سال‌های مالی تا ده ماه از تاریخی که اساسنامه معین کرده است، تشکیل نشده باشد.

3- در صورتی که سمت تمام یا بعضی از اعضای هیات مدیره و همچنین سمت مدیر عامل شرکت طی مدتی افزون بر شش ماه بدون متصدی مانده باشد. (به‌موجب مفاد ماده201 اصلاحیه قانون تجارت)

شرکت به محض انحلال در حال تصفیه محسوب می‌شود و باید در دنبال نام شرکت همه جا عبارت «در حال تصفیه» عنوان شود و نام مدیر یا مدیران تصفیه در کلیه‌ اوراق و آگهی‌های مربوط به شرکت قید شود. (به‌موجب مفاد ماده 206 اصلاحیه قانون تجارت)

نشانی مدیر یا مدیران تصفیه‌ همان نشانی مرکز اصلی شرکت خواهد بود؛ مگر آنکه به موجب تصمیم مجمع عمومی فوق‌العاده یا حکم دادگاه نشانی دیگری تعیین شده باشد. (به‌موجب مفاد ماده 207 اصلاحیه قانون تجارت)

تا خاتمه امر تصفیه‌، شخصیت حقوقی شرکت برای انجام امور مربوط به تصفیه باقی خواهد ماند و مدیران تصفیه موظف به خاتمه دادن کارهای جاری و اجرای تعهدات و وصول مطالبات و تقسیم دارایی شرکت هستند و هر گاه برای اجرای تعهدات شرکت معاملات جدیدی لازم شود مدیران تصفیه انجام خواهند داد. (به‌موجب مفاد ماده 208 اصلاحیه قانون تجارت)

مدت ماموریت مدیر یا مدیران تصفیه نباید از دو سال تجاوز کند. اگر تا پایان ماموریت مدیران تصفیه، امر تصفیه خاتمه نیافته باشد مدیر یا مدیران تصفیه باید با بیان دلایل و جهات خاتمه نیافتن تصفیه امور شرکت، مهلت اضافی را که برای خاتمه دادن به امر تصفیه لازم می‌دانند و تدابیری را که به منظور پایان دادن به امر تصفیه در نظر گرفته‌اند به اطلاع مجمع عمومی صاحبان سهام رسانیده، تمدید مدت ماموریت خود را خواستار شوند. (به‌موجب مفاد ماده 214 اصلاحیه قانون تجارت)

مادام که امر تصفیه خاتمه نیافته است مدیران تصفیه باید همه‌ساله مجمع عمومی عادی صاحبان سهام شرکت را با رعایت شرایط و تشریفاتی که در قانون و اساسنامه پیش‌بینی شده است دعوت کرده، صورت دارایی منقول و منقول، و ترازنامه و حساب سود و زیان عملیات خود را به ضمیمه گزارشی حاکی از اعمالی که تا آن موقع انجام داده‌اند به مجمع عمومی یادشده تسلیم کنند. (به‌موجب مفاد ماده 217 اصلاحیه قانون تجارت)

آن قسمت از دارایی نقدی شرکت که در مدت تصفیه مورد احتیاج نیست بین صاحبان سهام به نسبت سهام تقسیم می‌شود به شرط آنکه حقوق بستانکاران ملحوظ و معادل دیونی که هنوز موعد تادیه آن نرسیده است موضوع شده باشد. (به‌موجب مفاد ماده 219 اصلاحیه قانون تجارت)

پس از ختم تصفیه و انجام تعهدات و تادیه‌ کلیه‌ دیون، دارایی شرکت بدوا به مصرف بازپرداخت مبلغ اسمی سهام به سهامداران خواهد رسید و مازاد به ترتیب مقرر در اساسنامه‌ شرکت و در صورتی که اساسنامه ساکت باشد به نسبت سهام بین سهامداران تقسیم خواهد شد. (به‌موجب مفاد ماده 224 اصلاحیه قانون تجارت)

تقسیم دارایی شرکت بین صاحبان سهام، خواه درمدت تصفیه و خواه پس از آن ممکن نیست؛ مگر آنکه شروع تصفیه و دعوت بستانکاران قبلا سه مرتبه و هر مرتبه به فاصله یک ماه در روزنامه‌ رسمی و روزنامه‌ کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط به شرکت در آن درج می‌شود آگهی شده و لااقل شش ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی گذشته باشد. (به‌موجب مفاد ماده 225 اصلاحیه قانون تجارت) تخلف از ماده 225 مدیران تصفیه را مسوول خسارت بستانکارانی قرار خواهد داد که طلب خود را دریافت نکرده‌اند.

مدیران تصفیه مکلفند ظرف یک ماه پس از ختم تصفیه، مراتب را به مرجع ثبت شرکت‌ها اعلام دارند تا به ثبت رسیده و در روزنامه رسمی و روزنامه کثیرالانتشاری که اطلاعیه‌ها و آگهی‌های مربوط به شرکت در آن درج می‌شود آگهی و نام شرکت از دفتر ثبت شرکت‌ها و دفتر ثبت تجارتی حذف شود. (به‌موجب مفاد ماده 227 اصلاحیه قانون تجارت)

پس از اعلام ختم تصفیه، مدیران تصفیه باید وجوهی را که باقی‌مانده است در حساب مخصوصی نزد یکی از بانک‌های ایران تودیع و صورت اسامی بستانکاران و صاحبان سهامی را که حقوق خود را استیفا نکرده‌اند نیز به آن بانک تسلیم و مراتب را طی آگهی یادشده در همان ماده به اطلاع اشخاص ذی‌نفع برسانند تا برای گرفتن طلب خود به بانک مراجعه کنند. پس از انقضای ده سال از تاریخ انتشار آگهی ختم تصفیه، هر مبلغ از وجوه که در بانک باقی مانده باشد در حکم مال بلاصاحب بوده و از طرف بانک با اطلاع دادستان شهرستان محل به خزانه‌ دولت منتقل خواهد شد. (به‌موجب مفاد ماده 228 اصلاحیه قانون تجارت)

دفاتر و سایر اسناد و مدارک شرکت تصفیه شده باید تا ده سال از تاریخ اعلام ختم تصفیه محفوظ بماند. به این منظور مدیران تصفیه باید مقارن اعلام ختم تصفیه به مرجع ثبت شرکت‌ها، دفاتر و اسناد و مدارک یادشده را نیز به مرجع ثبت شرکت‌ها تحویل دهند تا نگهداری و برای مراجعه اشخاص ذی‌نفع آماده باشد. (به‌موجب مفاد ماده 229 اصلاحیه قانون تجارت)

مدیر یا مدیران تصفیه هر شرکت سهامی که با داشتن آگاهی مرتکب جرایم زیر بشوند به مجازات‌هایی که در قانون تجارت پیش‌بینی شده است. محکوم خواهند شد:

1- در صورتی که ظرف یک ماه پس از انتخاب تصمیم راجع به انحلال شرکت، نام و نشانی خود را به مرجع ثبت شرکت‌ها اعلام نکنند.

2- در صورتی که تا شش ماه پس از شروع به امر تصفیه مجمع عمومی عادی صاحبان سهام شرکت را دعوت نکرده وضعیت اموال و مطالبات و بدهی‌های شرکت و نحوه‌ تصفیه امور شرکت و مدتی را که جهت پایان دادن به امر تصفیه لازم می‌دانند به اطلاع مجمع عمومی نرسانند.

3- در صورتی که قبل از خاتمه‌ امر تصفیه همه‌ساله، مجمع عمومی عادی صاحبان سهام شرکت را با رعایت شرایط و تشریفاتی که دراین قانون و اساسنامه شرکت پیش‌بینی شده است دعوت نکرده صورت دارایی منقول و منقول و ترازنامه و حساب سود و زیان عملیات خود را به ضمیمه گزارشی حاکی از اعمالی که تا آن موقع انجام داده‌اند به مجمع یادشده تسلیم نکنند.

4- در صورتی که در خاتمه دوره تصدی خود بدون آنکه تمدید مدت ماموریت خود را خواستار شوند به عملیات خود ادامه دهند.

5- در صورتی که ظرف یک ماه پس از ختم تصفیه مراتب را به مرجع ثبت شرکت‌ها اعلام نکنند.

6- در صورتی که پس از اعلام ختم تصفیه وجوهی را که باقی‌مانده است در حساب مخصوصی در یکی از بانک‌های ایرانی تودیع نکرده و صورت اسامی بستانکاران و صاحبان سهامی را که حقوق خود را استیفا نکرده‌اند به آن بانک تسلیم نکرده، مراتب را طی آگهی ختم تصفیه به اطلاع اشخاص ذی‌نفع نرسانند.

قوانین مالیاتی مرتبط با دوره انحلال و تصفیه:

مأخذ محاسبه مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی که منحل می‌شوند ارزش دارایی شخص حقوقی است منهای بدهی‌ها و سرمایه پرداخت شده و اندوخته‌ها و مانده سودهایی که مالیات آن قبلا پرداخت شده است. (به‌موجب مفاد ماده 115 قانون مالیات‌های مستقیم)

تبصره 1- ارزش دارایی شخص حقوقی نسبت به آنچه قبلا فروش رفته بر اساس بهای فروش و نسبت به بقیه بر اساس بهای روز انحلال تعیین می‌شود.

تبصره 2- چنانچه در بین دارایی‌های شخص حقوقی که منحل می‌شود، دارایی یا دارایی‌های موضوع فصل اول باب سوم این قانون و سهام یا سهم‌الشرکه یا حق تقدم سهام شرکت‌ها وجود داشته باشد و این دارایی یا دارایی‌ها حسب مورد در هنگام نقل و انتقال قطعی مشمول مقررات ماده (59) و تبصره‌های ماده (143) این قانون باشند، در تعیین ماخذ محاسبه مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی منحله ارزش دفتری دارایی یا دارایی‌های یادشده جزو اقلام دارایی‌های شخص حقوقی منحل شده منظور نمی‌شود و معادل همان ارزش دفتری از جمع سرمایه و بدهی‌ها کسر می‌شود. مالیات متعلق به دارایی یا دارایی‌های مزبور حسب مورد براساس مقررات ماده (59) و تبصره‌های ماده (143) این قانون تعیین و مورد مطالبه قرار می‌گیرد.

تبصره 3- آن قسمت از اموال اشخاص حقوقی منحل شده که بر اساس مقررات فوق در تاریخ انحلال مشمول مالیات مقطوع موضوع ماده (59) و تبصره‌های ماده (143) این قانون باشند در اولین نقل و انتقال بعد از تاریخ انحلال مشمول مالیات نخواهند بود.

مدیران تصفیه مکلفند ظرف شش ماه از تاریخ انحلال (تاریخ ثبت انحلال شخص حقوقی در اداره ثبت شرکت‌ها) اظهارنامه مالیاتی مربوط به آخرین دوره عملیات شخص حقوقی را بر اساس ماده (115) این قانون تنظیم و به اداره امور مالیاتی مربوط تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت کنند. (به‌موجب مفاد ماده 116 قانون مالیات‌های مستقیم)

تبصره- مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی که منحل می‌شوند با رعایت تبصره (2) ماده (115) این قانون به نرخ یادشده در ماده (105) این قانون محاسبه می‌شود.

تقسیم دارایی اشخاص حقوقی منحل شده قبل از تحصیل مفاصاحساب مالیاتی یا بدون سپردن تامین معادل میزان مالیات مجاز نیست. (به‌موجب مفاد ماده 118 قانون مالیات‌های مستقیم)

تبصره- آخرین مدیران شخص حقوقی در صورت تسلیم نکردن اظهارنامه موضوع ماده (114) این قانون یا تسلیم اظهارنامه خلاف واقع و مدیران تصفیه در صورت عدم رعایت مقررات موضوع ماده (116) این قانون و این ماده و ضامن یا ضامن‌های شخص حقوقی و شرکای ضامن (موضوع قانون تجارت) متضامنا و کلیه کسانی که دارایی شخص حقوقی بین آنان تقسیم شده به نسبت سهمی که از دارایی شخص حقوقی نصیب آنان شده است مشمول پرداخت مالیات و جرایم متعلق به شخص حقوقی خواهد بود به شرط آنکه ظرف مهلت مقرر در ماده (157) این قانون از تاریخ درج آگهی انحلال در روزنامه رسمی کشور مطالبه شده باشد.

جریمه تخلف آخرین مدیران شخص حقوقی از لحاظ تسلیم نکردن اظهارنامه موضوع ماده (114) این قانون ظرف: مهلت مقرر یا تسلیم اظهارنامه خلاف واقع به ترتیب عبارت است از 2 درصد و یک درصد سرمایه پرداخت شده شخص حقوقی در تاریخ انحلال. (به‌موجب مفاد ماده 195 قانون مالیات‌های مستقیم)

جریمه تخلف مدیر یا مدیران تصفیه در مورد تقسیم دارایی شخص حقوقی قبل از تصفیه امور مالیاتی شخص حقوقی یا قبل از سپردن تامین مقرر موضوع ماده (118) این قانون معادل 20 درصد مالیات متعلق خواهد بود که از مدیر یا مدیران تصفیه وصول می‌شود. (به‌موجب مفاد ماده 196 قانون مالیات‌های مستقیم)

ماخذ محاسبه مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی بخشنامه شماره: 16762/3368-211 مورخه 30/2/86

نظر به اینکه در خصوص احتساب یا احتساب نشدن اندوخته‌ها و مانده سود سنواتی حاصل از منابع معاف از مالیات در ماخذ محاسبه مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی ابهاماتی مطرح شده است، بنابراین به منظور رفع ابهام و ایجاد وحدت رویه موارد زیر یادآور می‌شود:

1- بنا به صراحت ماده 115 اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27/11/1380 ماخذ محاسبه مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی که منحل می‌شوند ارزش دارایی شخص حقوقی پس از کسر بدهی‌ها و سرمایه پرداخته شده و اندوخته‌ها و مانده سودهایی که مالیات آن قبلا پرداخت شده است، خواهد بود.

از آنجایی که اندوخته‌ها و مانده سودهای ایجاد شده از محل سود حاصل از منابع معاف از مالیات در حکم اندوخته‌ها و سودهایی که مالیات آن قبلا پرداخت شده است، تلقی نمی‌شود بنابراین، اندوخته‌ها و سودهای مزبور قابل کسر از ارزش دارایی‌های اشخاص حقوقی منحله در رسیدگی به مالیات آخرین دوره عملیاتی آنها (دوره انحلال) نخواهد بود.

رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری درخصوص نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال شرکت‌های منحله (شماره دادنامه: 71/191/ه مورخه 28/09/72)

قانونگذار در مورد مالیات دارایی و آخرین دوره عملیات شخص حقوقی منحله مبادرت به وضع حکم خاص کرده و بشرح ماده 115 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفندماه 1366 مقرر داشته است که (مأخذ محاسبه مالیات آخرین دوره عملیات اشخاص حقوقی که منحل می‌شوند ارزش دارایی شخص حقوقی است منهای بدهی‌ها و سرمایه پرداخت شده و ذخیره‌هایی که مالیات آن قبلا پرداخت شده است) و در تبصره ماده مزبور نیز چنین آمده است که (ارزش دارایی شخص حقوقی نسبت به آنچه قبلا فروش رفته براساس بهای فروش و نسبت به بقیه براساس بهای روز انحلال تعیین می‌شود) بنابراین کسری ماده 52 قانون یادشده که متضمن حکم عام مراجع به مالیات بر درآمد املاک اشخاص است در مورد شخص حقوقی منحل شده مغایر قاعده است و بدین جهت مصوبات مورد اعتراض در این باب مخالف ماده 115 و تبصره آن از قانون مالیاتهای مستقیم تشخیص داده می‌شود و مستندا به قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 4/11/1360 ابطال می‌شود.

مدیر تصفیه در قانون ابزارها و نهادهای مالی

نحوه تصفیه صندوق در پایان مدت فعالیت یا انحلال آن به موجب شرایط مندرج در اساسنامه بوده و مدیر صندوق مدیر تصفیه نیز هست؛ مگر اینکه شرایط لازم برای اداره صندوق را از دست بدهد. (ماده 4)

یکی از اسناد تجاری تعهدآور که این روز‌ها بین مردم در فعالیت‌های اقتصادی و تجاری مبادله می‌شود، سفته است. سفته یک سند تجاری است که بابت تعهد به پرداخت، در اختیار طلبکار قرار می‌گیرد. برخی افراد با صدور سفته درگیر پرونده‌های حقوقی شده ‎اند و به همین دلیل، به تشریح نحوه نوشتن و استفاده از آن پرداخته‎ ایم که در ادامه می‌خوانید.

سفته یک سند تعهدآور است که برای صدور آن باید دقت کافی به خرج داد. امروزه سفته برای اهداف مختلفی مثل سفته ضمانت و سفته حسن انجام کار صادر می‌شود. با این وجود، سفته باید ویژگی‌های لازم را داشته باشد تا معتبر باشد. 
در صورتی که در صدور سفته نکات لازم را رعایت نکنیم، سفته دیگر سند تجاری نخواهد بود و از امتیازات سند تجاری نیز بهره نخواهد برد؛ بلکه در این وضعیت سفته یک سند عادی محسوب می‌شود.
 
مبلغ سفته: هر سفته مبلغ مشخصی دارد که بر روی برگه سفته چاپ شده است. در واقع این مبلغ سقف اعتبار سفته را نشان می‌دهد. 
مثلا وقتی روی سفته نوشته است: «سفته تا مبلغ ده میلیون ریال» یعنی اعتبار سفته ده میلیون ریال (یک میلیون تومان) است.
صادرکنندگان سفته باید دقت کنند که وجود این مبلغ بر روی سفته نباید باعث شود که آنها مبلغ مورد نظر خود را بر روی برگه سفته درج نکنند. همچنین صادرکننده باید حتما مبلغ سفته را به حروف بنویسد.
این مبلغ نباید از مقدار چاپ‎ شده بر روی برگه سفته بیشتر باشد. برای مثال اگر روی سفته چاپ شده است «سفته تا مبلغ ده میلیون ریال»، شما نباید در قسمت «مبلغ» بنویسید «ده میلیون و دویست هزار ریال».

نوشتن تاریخ: صادرکننده باید در درج دو تاریخ روی سفته دقت کند:

تاریخ صدور سفته: در صورتی که صادرکننده، تاریخی که سفته را صادر کرده است، بر روی سفته درج نکند، سفته ارزش تجاری خود را از دست می‌دهد و تبدیل به یک سند عادی می‌شود. 
تاریخ صدور شامل روز، ماه و سال است که باید با حروف نوشته شود.

تاریخ پرداخت سفته: تاریخ پرداخت سفته باید بر روی آن قید شود. ننوشتن تاریخ پرداخت سفته باعث می‌شود که دارنده سفته هر زمان که بخواهد وجه آن را مطالبه کند.
در سفته «حسن انجام کار» نیز به جای تاریخ پرداخت بهتر است ذکر شود «سفته بابت حسن انجام کار» و اصلا تاریخ قید نشود.
تمامی نکات گفته شده باید حتما توسط خود صادرکننده سفته کامل شود.

نوشتن نام گیرنده: نکته بعدی در نوشتن سفته، ذکر نام گیرنده است. نوشتن نام گیرنده باعث می‌شود که طلبکار مشخص باشد.
در صورتی که نام گیرنده نوشته نشده باشد، سفته در وجه حامل محسوب می‌شود، یعنی سند در دست هر کسی باشد، می‌تواند وجه آن را مطالبه کند.

درج امضا: امضا کردن یا مهر زدن سفته توسط صادرکننده به این معنی است که او بدهکار بودن خود را تایید می‌کند.
تمامی نکات گفته‏ شده باید حتما توسط خود صادرکننده سفته کامل شود.

برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف‫ کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معناست که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‫شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هر یک به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست؛ بنابراین، نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).

فروش ملک مشاع

هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل: فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.

به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند.

در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می‌شود.

پایان دادن به شراکت با توافق

در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیم‫نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود، ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند (محجورین)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع

زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود، اقدام کند.

اولین پرسش این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟

پاسخ بدین پرسش به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد؛ بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید، که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

منظور از ملک مشاع، ملکی است که چند نفر در جزء جزء مال سهیم بوده و به طور هم‌زمان و مشترک صاحب مال مشاع باشند.

به طور مثال ملکی دارای 6 دانگ است که از این شش دانگ 3 دانگش برای یک نفر و 3 دانگ دیگر برای فرد دیگری است. این دو نفر در این مال شریک هستند و در صورتی که سهم هرکدام قابل تشخیص و تفکیک نباشد، سهمشان در تمام ملک پراکنده بوده و هردو در بخش بخش آن سهیم هستند. لذا تفکیک و تقسیم آن دشوار می‌باشد، به این حالت به لحاظ حقوقی اشاعه گفته می‌شود.

حالت دیگر مال مشاع، اشاعه در ماترک است، که طبق آن ملکی به چند نفر به ارث می‌رسد و هریک از ورثه به نسبت سهم‌الارثی که دارند، در ملک مورد نظر شریک می‌شوند. بنابراین در هر دو صورت چه به نحوه اشاعه و چه به نحوه ماترک هریک از شرکا می‌تواند به فروش ملک مشاعی خود مبادرت ورزند که در ذیل به تشریح آن خواهم پرداخت.

فروش ملک مشاعی غیرقابل افراز

افراز عبارت‌اند از تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هریک از شرکا، در صورتی که یک یا چند نفر از آن‌ها به تقسیم کردن ملک رضایت ندهند. اما ملک غیرقابل افراز به ملکی گفته می‌شود که از نظر قانونی تقسیم آن مجاز نبوده و ممنوع اعلام شود.

مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود. ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع وزارت دادگستری بیان می‌دارد که در صورت حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرا دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

بر اساس این دو ماده برای اینکه بتوان مال غیرمنقول غیرقابل افراز را به فروش رساند به دستور دادگاه نیازمندیم نه رأی یا قرار. بنابراین هریک از شرکا ملزم به تقدیم دادخواست و صرف درخواست آن‌ها کفایت می‌کند. این دستور تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نخواهد بود و قابل تجدیدنظر و فرجام‌خواهی نیز نمی‌باشد.

مطابق ماده 317 و 326 امور حسبی در خصوص تقسیم ترکه هم آمده است که این امر نیز به درخواست هریک از وراث صورت می‌گیرد. از این رو برای ترکه نیز توسط دادگاه اجرائیه صادر می‌شود.

واحد اجرا بعد از وصول درخواست شریک و ثبت آن برای فروش مال مشاع غیرقابل افراز، مکلف به اجرا دستور فروش خواهد بود و تقسیم وجوه نقد حاصل از فروش آن توسط دادگاه بنا بر سهم هر شریک خواهد بود.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

با داشتن چند نفر مالک یا ورثه در مورد ماترک معمولاً فروش آن با مشکلات و مسائلی همراه است. اما با این حال هریک از شرکا در هرزمانی حتی بدون اجازه از شریکان دیگر نیز می‌توانند به فروش سهم خود مبادرت ورزند.

اما باید به این نکته توجه شود که فروش مال مشاع بدون اجازه شریک با اینکه صحیح و نافذ خواهد بود ولی تصرف بدون اجازه او مجاز نبوده و حتماً رضایت او را می‌طلبد. زیرا که شرکا در ذرات مال مشاع سهیم هستند و تصرف حقوقی، نمی‌تواند تصرف مادی را توجیه کند.

فروش ملک مشاع از طریق مزایده

طبق ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی شرایط و اوصافی که باید مال مشاع مورد مزایده دارا باشد ذکرشده و برای اطلاع‌رسانی افرادی که خواهان شرکت در مزایده هستند اعلام می‌شود. از این رو عوامل مؤثر در مزایده مانند اینکه ملک در اجاره هست یا خیر؟ اگر در اجاره هست مدت و میزان اجاره چقدر است؟ و آیا قیمت پیشنهادی با اوصاف و کیفیت ملک همخوانی دارد یا خیر اطلاع‌رسانی خواهد شد.

به طور کامل مواردی که باید در آگهی مزایده ذکر شود را می‌توان به شرح زیر دانست:

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک

2- محل وقوع ملک

3- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر

4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا خیر و مدت و میزان اجاره

5- تعیین اینکه چه مقدار از ملک مشاع در مزایده فروخته خواهد شد

6- تعیین حقوقی که اشخاص دیگر می‌توانند نسبت به ملک دارا باشند

7- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود

8- ساعت و روز و محل مزایده.

مطابق ماده 362 قانون مدنی واحد اجرای دادگاه مکلف به تسلیم ملک به برنده مزایده خواهد بود. زیرا که قانون کشور ما قائل به تسلیم مبیع به مشتری است.

نکته جالب توجه این است که تنظیم سند ملک مشاع در مزایده تنها به برنده مزایده تعلق می‌گیرد و حتی با درخواست برنده مزایده هم نمی‌توان سند را به نام کسی دیگر انتقال داد.

فروش ملک مشاع قابل افراز

هریک از شرکا که خواستار فروش ملک مشاع خود باشند باید با توجه به قوانین ثبت افراز نسبت به فروش اقدام نمایند.

برای فروش ملک مشاع قابل افراز باید به این نکته توجه شود که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد به عبارت دیگر ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد. در این صورت مرجعی که هریک از شرکا می‌تواند برای اقدام به فروش به آن مراجعه کند، دادگاه محل وقوع ملک است. ولی در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی بوده باشد، برای فروش باید درخواست خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نمایند. در صورتی که ملک مورد نظر قابلیت افراز داشته، افراز ملک در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی که واحد ثبتی پس از بررسی، متوجه شود که افراز به دلایلی ممکن نیست؛ از جمله به جهت مساحت ملک، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

با توجه به مطالب بالا در مورد مراجعه به دادگاه، در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

فروش ملک مشاع توسط دادگاه

برای فروش ملک مشاع توسط دادگاه باید به این نکته توجه نمود که اگر در اداره ثبت مشخص شود که ملک قابل افراز نبوده و غیرقابل افراز است، گواهینامه‌ای را مبنی بر عدم قابلیت افراز به خواهان افراز تحویل خواهند داد. خواهان می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک از جمله تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی خود، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. در عمل خواهان باید، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، درخواست خود را تنظیم نماید. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه و با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‌نماید.

وکالت فروش ملک مشاع

در فروش ملک مشاع اگر شرکا لازم بدانند می‌توانند وکیل اختیار کنند تا او برای فروش اقدام کند.

در وکالت فروش ملک مشاع باید توجه شود که اگر حتی شرکا 10 نفر هم که باشند باید هر ده نفر به وکیل مزبور وکالت داده تا او بتواند اقدامات فروش ملک را انجام دهد. زیرا که همه آن‌ها مالک تلقی شده و در جز جز ملک شریک هستند. مثلاً اگر یک نفر 2 دانگ نفر دیگر 2 دانگ شریک دیگر 1 دانگ و دیگری 1 دانگ از 6 دانگ ملکی را شریک باشند، همه آن‌ها باید وکالت در فروش را به وکیل بدهند در غیر این صورت وکالت باطل است و جنبه قانونی ندارد و اقدامات وکیل فضولی تلقی می‌شود.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

برای فروش املاک مشاع خواهان فروش باید دادخواست خود را به دفتر خدمات قضایی الکترونیک تقدیم نموده و در قسمت خواندگان باید اسامی کلیه مالکین ملک مشاع را درج نماید. دادگاه در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌نماید.

با تشکیل پرونده اجرائی در واحد اجرای احکام، به قید قرعه، کارشناس دادگستری جهت قیمت‌گذاری ملک، مشخص می‌شود. در صورتی که طرفین به قیمت تعیین‌شده در مهلت یک هفته اعتراض نکنند آگهی مزایده منتشر می‌شود. در صورتی که ملک از طریق مزایده بفروش برسد، دادگاه پس از کسر هزینه‌های اجرائی و قانونی به نسبت سهم هر شریک مانده مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می‌کند.
دستور صادر شده به دلیل اینکه حکم یا قرار نیست بنابراین توسط دادگاه قابل تجدیدنظر نبوده و قطعی می‌باشد.

دعوای فروش مال مشاع

برای طرح دعوای فروش ملک مشاع هر یک از شرکا می‌توانند دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کرده و خواستار فروش آن شوند اما در ابتدا ما به انواع تقسیم‌بندی مال مشاع پرداختیم.

تقسیم به افراز

همان‌طور که گفته شد افراز به معنی جداسازی مال مشاع یا به صورت توافقی و با رضایت تمام شریکان است یا با اجبار دادگاه و از طریق اجرای احکام است که دستور فروش صادر می‌شود. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. بنابراین در تقسیم به افراز هر شریک به اندازه حصه خود از ملک برداشت کرده و نیاز به قیمت‌گذاری و ارزش‌گذاری ملک نخواهد بود.

تقسیم به تعدیل

در این مورد مال مشاع از نظر اجزا ارزش واحد و یکسانی ندارد. مثلاً یک قطعه زمین قسمتی که در خیابان اصلی است ارزش بالاتری نسبت به قسمت پرت آن دارد. در این نوع تقسیم، کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین در نظر نمی‌گیرد؛ بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین است. یعنی اگر قسمتی از مساحت زمین ارزش نداشت یا کمتر از قسمت‌های دیگر ارزش داشت، مساحت آن را بیشتر در نظر می‌گیرد تا از لحاظ قیمت با قسمت‌های دیگر برابری کند.

بنابراین در تقسیم به تعدیل برخلاف تقسیم به افراز، نیاز به قیمت‌گذاری و ارزیابی مال مشاع وجود دارد و هر شریک معادل حصه اش از ملک بهره نمی‌برد بلکه ممکن است نسبت به ارزش محاسبه شده توسط کارشناس، مساحت بیشتر یا کمتری به هریک از شرکا برسد.

تقسیم به رد

در تقسیم به رد، نه می‌توان مانند افراز مال را جدا کرده به هر شریک به نسبت سهمش داد و نه مانند تعدیل با کم و زیاد کردن مساحت مال مشاع، تقسیم را انجام داد. در این نوع از تقسیم برای ایجاد تعادل میان سهم هر یک از شرکا، باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه کرد تا شخصی که سهام کمتری دریافت می‌کند، با گرفتن آن وجه سهم او با دیگر شرکا برابر گردد. بنابراین مانند تقسیم به تعدیل، ما نیاز به قیمت‌گذاری و ارزیابی قیمت مال مشاع داریم و ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهمی نبرند بلکه از خارج مالی اضافه گردد و به آن‌ها داده شود. به همین دلیل نیاز به حضور کارشناسی عادل خواهد بود.

باید به این نکته توجه کرد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید. در صورتی که هیچ‌یک از تقسیم‌بندی‌های فوق قابلیت اعمال نداشته باشند، تنها راه، درخواست فروش مال مشاع از مرجع ذیصلاح می‌باشد که در بالا به توضیح آن پرداخته‌ایم.

فروش سهم مشاع

اگر یکی از مالکین ملک مشاعی بخواهد سهم مشاع خود را از ملک انتقال داده و بفروشد، می‌تواند به صورت مشاع این کار را انجام دهد. یعنی مثلاً یک دانگ از شش دانگ یا 100 متر مربع از 1000 متر زمین مشاع را بفروشد. حتی شریک می‌تواند بخشی از ملک مشاع را بفروشد و این مسئله فاقد اشکال است. یعنی در صورتی که شریکی مالک 2 دانگ از زمین باشد، می‌تواند 1 دانگ آن را به فردی دیگر انتقال دهد. زیرا که خریدار به میزان سهم مشاع مورد معامله در هر ذره مال شریک خواهد شد. اما اگر مالک ملک مشاعی قصد داشته باشد تا قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز به فروش برساند، نیاز به حکم دادگاه وجود دارد. مثلاً اگر فرد، 100 متر از پلاک مشخصی را به طور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد، به لحاظ اینکه ملک میان مالکین افراز نشده است این معامله نسبت به سهم سایر مالکین نادرست است.

دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی

همان‌طور که اشاره شد طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه محل وقوع ملک فروخته می‌شود. بنابراین دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی در زمانی که ملک قابل افراز نباشد، در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از شرکا مال مشاع صورت می‌گیرد. در این مواقع دادگاه دستور فروش را به واحد اجرای احکام می‌دهد تا واحد اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام کند.

نحوه مزایده ملک مشاع

در خرید ملک مشاع مطابق با قانون مدنی اولویت با شرکا است. ممکن است در زمینه تعیین قیمت مال مشاع میان آن‌ها اختلافی صورت گیرد که در این مواقع فروشنده به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه می‌کند. بر اساس نظر شهرداری اگر بتوان ملک را افراز کرد، هرکس می‌تواند بعد از افراز به اندازه سهم خود مال را مورد فروش و مزایده قرار دهد.

اما اگر مال قابل افراز نباشد، یا اینکه چند نفر از شرکا نخواهند مال را مورد مزایده قرار دهند، فروشندگان می‌توانند یا به قیمت کارشناسی ملک را به سایر شرکا بفروشند و یا دستور فروش را از دادگاه محل وقوع ملک درخواست کنند تا به مزایده گذاشته شود.

در این صورت نیز پس از صدور دستور فروش بر اساس قیمت تعیین شده توسط فروشنده یا فروشندگان، سایر مالکین مشاع در صورت اراده می‌توانند جهت خرید اقدام نمایند. مالکین مشاع در امر خرید از اولویت برخوردارند.

مال مشاع در قانون مدنی

مطابق ماده 581 قانون مدنی "تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی تلقی شده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود"

قانون‌گذار در ادامه در ماده 582 مقرر می‌دارد:

-شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.

-و ماده 475 می‌گوید: اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

-نتیجه‌ای که از مواد قانون مدنی می‌توان گرفت این است که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران بر آن به رضایت سایر شرکا بستگی دارد و این امر مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع است. اما این مانع فقط تصرف مادی را در برمی‌گیرد چرا که خود اجاره دادن یا فروختن که عملی حقوقی است و تصرف حقوقی عنوان می‌شود جایز تلقی شده است.

مال مشاع و مفروز

در صورتی که هریک از شرکا بخواهند سهم خود را بفروشند یا قصد جدا کردن سهم خود از سهم دیگر شرکا را داشته باشند، اصطلاح مال مشاع و مفروز پیش خواهد آمد. به عبارت دیگر چند نفر که مالک ملک مشاعی هستند بخواهند در ملک خود مستقلاً بهره‌برداری کنند یا بخواهند سهم خود را مفروز و جدا کرده و پس از آن بفروشند یا هر تصرف دیگری انجام دهند، با مبحث مال مشاع و مفروز مواجه خواهند شد.

مهم‌ترین تفاوت مال مشاع و مفروز این است که مال مشاع چند مالک داشته و توسط آن‌ها اداره می‌شود اما در مقابل مفروز یک مالک داشته که تمام ملک برای اوست. بنابراین باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آن‌ها مورد افراز قرار گیرد.

تفاوتی دیگر میان آن‌ها این است که برای اداره و دخل و تصرف در مال مشاع رضایت تمام مالکین موردنیاز است اما در مال مفروز، مال توسط خود مالک اداره می‌شود.
به طور کلی مال مفروز تقسیم‌شده مال مشاع است. در واقع زمانی که بخواهیم مال مشاع را تقسیم و جدا کنیم و سهم هریک از مالکین را بدهیم، مال مفروز خواهد شد.

سند زمین مشاع چیست

در سند املاکی که تنها یک مالک دارند، تمامی حق‌وحقوق ملک که به مالک تعلق می‌گیرد در سند قید شده است. اما سند ملک مشاع دارای چند مالک است که در سند سهم هرکدام از مالکین مشخص شده و حقوق قانونی هر یک از آن‌ها را می‌توان در سند مشاعی ملک برای هر مالک مشاهده کرد. اما در سند مشاع مشخص نمی‌شود که کدام قسمت ملک برای کدام مالک است و تمامی شرکا به میزانی که در سند ذکرشده سهم مشاع دارند و تفکیکی صورت نخواهد گرفت مگر اینکه درخواست افراز کنند.

افراز به معنی جدا کردن و تقسیم کردن مال مشاع است که تفکیک سهم هریک از شرکا ملک از طریق تراضی میان مالکین یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود.

اعتبار سند مشاع

اسناد املاک انواع مختلفی دارند که می‌توان یکی از آن‌ها را سند مشاع معرفی کرد. 

سند ملک مشاع یکی از سندهای رسمی است که در ایران شناخته شده است. در ماده 1248 قانون مدنی آمده است که سند عبارت‌اند از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. اما تعریف دقیق‌تر در ماده 1287 آمده است که بیان داشته: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشند، رسمی هستند.

در نتیجه اعتبار سند مشاع اعتباری مانند اسناد رسمی ساده را دارد زیرا که از نوع سند رسمی محسوب شده و واژه مشاع فقط به معنی این است که در مال شرکایی وجود دارند.

نحوه محاسبه سهم مشاع

متأسفانه جهت محاسبه سهم مشاع هیچ قانون نوشته‌ای وجود ندارد و هرکس با توجه به برداشت‌های خود از قانون، نظر خود را ابراز نموده‌اند.

به میزان سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک قدر السهم گفته می‌شود یعنی اگر چند نفر در قطعه زمینی شریک باشند و در آن زمین آپارتمانی احداث کنند هر واحد آپارتمان را قدر السهم آن‌ها می گویند. در این موارد نیز برای محاسبه سهم مشاع آن‌ها فرمول‌های متفاوتی بیان شده است.

در این موارد باید توجه کرد که قانون‌گذار در ابتدا به شرکا اجازه داده تا خودشان با تراضی یکدیگر به تقسیم و محاسبه سهم مشاع بپردازند. در غیر این صورت اگر توافقی حاصل نشد با اجبار دادگاه به محاسبه مال مشاع پرداخته خواهد شد.
در خصوص اختلاف میان همسایگان لزوماً از طرق قانونی نمی‌توان اقدامی انجام داد و معمولاً با روش کدخدامنشانه موضوع را میان خود حل‌وفصل می‌کنند.

آیا می توان اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک کرد؟

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.

مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:

1- فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.

2-در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین تر باشد.

اما با توجه به این مشکلات باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.

کسب اذن از سوی دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت است که تمام افراد در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی دارند تا ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

راه های خارج کردن ملک از حالت مشاع

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.

البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.

افراز ملک مشاع

همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.

برای حل اختلاف شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟

برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر.

در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد.

فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع

در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند. در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید.

در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد باید جهت تصمیم درباره ملک مشاع به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است مراجعه کنید و درخواست افراز ملک مشاع کنید.

در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد که از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی اقدام کند.

ملک مشاع غیر قابل افراز

در برخی از موارد پس از مراجعه به اداره ثبتی مورد نظر ملک غیرقابل افراز تعیین می شود، در این صورت متقاضی ناچار است با استفاده از گواهی که نشان دهنده افراز ناپذیری ملک است به همراه سایز مدارک مورد نیاز دادخواستی را مبنی بر درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی حوزه ملک ارسال کند.

با توجه به مدارکی ارسال می شود پرونده ای برای ملک مورد نظر تشکیل داده خواهد شد که دادگاه دستوری مبنی بر فروش را خواهد داد و در انتها مدیر اجرا با توجه به قوانین حاکم اقدام به فروش یا مزایده ملک مشاع مورد نظر خواهد کرد.

در صورتی که به هرگونه مشکل در فروش ملک مشاع خود برخورده اید، می توانید با برقراری ارتباط با وکلای ملکی و پایه یک دادگستری تیم حقوقی عدل و حق نسب به حل آن اقدام کنید.

مقدمه

روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد. این وابستگی گاهی بصورت فردی و زمانی به نحو اشتراکی ظاهر می شود. اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند. تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع (حق و دین) می باشد. تقسیم اموال مشترک با مالکیت رابطه مستقیمی دارد و ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای اقامه دعوی می باشد. به گواهی آمار و ارقام و پرونده های موجود، کمتر پیش می آید روزی بگذرد و در شعب دادگاههای عمومی و تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، درباره اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نگردد.

تعاریف 

مال مشاع:

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است (ماده 571 ق.م.). پیدایش این مال ممکن است به طرق اختیاری (مانند خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی) یا قهری (مانند مالکیت در اموال موروثی) صورت پذیرد.

تقسیم:

تقسیم از نظر لغوی به معنی جداسازی و قسمت و بخش کردن چیزی می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است ولی در عرف حقوقی و رویه قضائی برای تجزیه حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی در صورت عدم تراضی مالکان، از اصطلاح «افراز» استفاده می گردد.

افراز:

واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر می باشد و در اصطلاح حقوقی افراز به معنی تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه می باشد، ولی همانطور که گفته شد در رویه قضائی، لفظ افراز برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی (در صورت عدم تراضی) استعمال می گردد.

تقسیم ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

افراز ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. در مال مشاع غیر منقولی که سابقه ثبتی دارد، مرجع نخستین رسیدگی یعنی واحد ثبتی مستفاد از قانون افراز و فروش املاک مشاع، از عنوان افراز استفاده می نماید.

درخواست دستور فروش:

عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد.

گواهی نامه عدم افراز:

در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد.

ملک غیر قابل افراز:

به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد. (مواد 589 تا 595 قانون مدنی)

تفکیک:

تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود. در تفکیک بر خلاف افراز و تقسیم، وجود حالت اشاعه و وجود شریک ضرورت ندارد و هرکسی با اراده خویش مطابق با ضوابط و مقررات، می تواند مال غیر منقول خود را از طریق مرجع ثبتی محل وقوع ملک، به قطعات عدیده تجزیه و هر قطعه را واجد اوصاف ملک مستقل نماید.

دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز:

اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، (در خصوص املاک در صورتی که دعوی در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، باشد یا در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول، حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، باشد و یا میان شرکا غایب یا مهجوری باشد)، تقسیم را از دادگاه درخواست می نماید. این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد، یعنی تقسیم به موجب قانون ممنوع نشده و یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم نشده باشند و همچنین تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت نباشد.

انواع تقسیم اموال مشاعی 

تقسیم یا به روش تراضی مابین شرکاء بوجود می آید و یا از طریق اجباری و توسط دادگاه. در هر دو روش برای حصول نتیجه تقسیم رعایت سلسله مراتب تقسیم لازم می باشد و تا زمانی که امکان تقسیم برای هر کدام از انواع ذیل الذکر باشد، نوبت به نوع بعد نمی رسد. به عبارت دیگر این تقسیم ها در طول هم هستند نه در عرض یکدیگر.

1-تقسیم به افراز:

همانطور که در قسمت تعاریف ذکر گردید، واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دوچیز از یکدیگر می باشد ولی در اصطلاح حقوقی تقسیم به افراز را می توان بدین شکل تعریف نمود «تقسیم به افراز عبارت است از تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه» به عنوان مثال فردی فوت می نماید و وراث او دو پسر می باشند. شخص متوفی دو عدد خودرو پراید صفر کیلومتر مشابه و هم قیمت دارد و در اینجا به هر پسر بر اساس تقسیم به افراز عین یک دستگاه اتومبیل می رسد.

2-تقسیم به تعدیل:

در حالتی که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام می شود، مانند اینکه یک قطعه زمین نزدیک به خیابان اصلی  آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد. در این نوع تقسیم مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌گیرد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود، یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند. بنابراین در تقسیم به تعدیل، از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد و ممکن است به نسبت ارزش و قیمت، مساحت بیشتر یا کمتر باشد. لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد. در مثالی دیگر می توان گفت شخصی فوت می نماید و اموال مشاعی ورثه شامل یک تخت فرش و یک عدد تلوزیون و یک عدد یخچال است و تعداد شرکاء دو نفر است و قیمت اموال روی هم ده میلیون تومان است، فرش و تلویزیون با هم پنج میلیون و یخچال به تنهایی پنج میلیون ارزش دارد. در این حالت فرش و تلوزیون را یک نفر تملک و یخچال را نفر دیگر تملک می نماید و اگر تراضی نسبت به نحوه تملک اموال واقع نگردید، دادگاه با قرعه مالکان را تعیین می نماید.

3-تقسیم به رد:

همیشه کم یا زیاد کردن میزان یا مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی نماید و به ناچار برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید، با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد. به عنوان مثال اموال مشاعی شامل یک ماشین به ارزش پنجاه میلیون تومان و یک تخته فرش به ارزش ده میلیون تومان و تعداد شرکاء دو نفر می باشد. در این حالت ماشین را یکی از شرکاء تملک و فرش را طرف دیگر تملک می نماید، اما شریکی که ماشین را  تملک نموده، باید چهل میلیون به کسی که فرش تملک کرده است بدهد.

4-تقسیم غیر مستقیم یا فروش مال مشترک:

اگر مال مشترک از طریق سه قسم فوق قابلیت تقسیم را نداشته باشد، به منظور رهایی شریک از ماندن در شرکت و محدودیت ناشی از آن باید مال مشترک فروخته و ثمن حاصل از فروش به نسبت حصه هر شریک به وی پرداخت گردد.  به جهت اینکه این تقسیم بطور مستقیم از تقسیم مال مشاع حاصل نمی شود و ثمن حاصل از فروش بین شرکا تقسیم می گردد، این امر را تقسیم غیر مستقیم نام نهاده اند. به عبارت دیگر تقسیم غیر مستقیم عبارت است از فروش مال مشترک (به تراضی یا اجبار) در صورت عدم امکان اجرای تقسیم به افراز، تعدیل و یا رد. مطابق با ماده 317 قانون امور حسبی « در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود» و مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش اموال مشاع « ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود»، بنابراین ملک مشاعی که غیر قابل افراز تشخیص داده شود، در صورت فقدان تراضی بین شرکاء و تقاضای فروش توسط یکی از شرکا، به دستور دادگاه و لزوماً شش دانگ آن فروخته و ثمن به نسبت حصه بین شرکا تقسیم می شود.

تبیین افراز ملک مشاع

همانطور که گفته شد تقسیم مال مشترک ممکن است به تراضی یا به اجبار باشد. مطابق با ماده 589 قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند، طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد. در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مذکور، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است.
در این ماده قانونگذار برای تراضی استثناء قائل شده است و به صراحت قید گردیده است که تقسیم نباید مشتمل بر ضرر باشد، همچنین به شرح ماده 595 همان قانون «هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است،  اگر چه شرکاء تراضی نمایند» برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک می گردد. در ماده 589 قانون فوق الذکر نیز قانونگذار پس از قید عبارت «هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید …»  بلافاصله به دو استثناء بر قاعده حق تقسیم اشاره و می افزاید «… مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع، یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. بنابراین ملاحظه می گردد که قانون مدنی به عنوان مصادیق تقسیم ممنوع، تقسیم متضمن ضرر و تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال مشترک یا حصه ی شرکا را از مواد 592 تا 595 مطمع نظر قرار داده و احکام آنها را بیان داشته است.
ممکن است یک یا چند نفر از شرکاء راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شرکت ببینند. در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید، ولی همانطور که گفته شد این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و تقسیم موجب ضرر شرکای ممتنع نباشد، زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می کند و بر آن حکومت دارد. در اینگونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک، فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید (ماده 317 قانون امور حسبی)
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

مرجع صالح در افراز املاک

مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد. در ماده یک قانون افراز می خوانیم « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید. ‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد»
حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت:
1- در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند، مرجع صالح دادگاه حقوقی است.
2- در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است.
3- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، دادگاه صلاحیت دارد.
4- در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد.

نحوه افراز املاک

پس از تقدیم درخواست افراز توسط شریک متقاضی به واحد ثبتی مربوطه، مسئول واحد ثبتی آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر، اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند. پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای مالکیت معارض نمی باشد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت، ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق مالکین، ملک مورد تقاضا را ترسیم نماید و سپس نقشه بردار پس از انجام امور محوله صورتجلسه و نقشه ترسیم شده را به امضاء نماینده ثبت و مالکین حاضر می رساند. مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با  مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می دارد. تصمیم مسئول واحد ثبتی به شرکاء ابلاغ می گردد و ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه می باشد.

دستور فروش ملک مشاعی

پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع). لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده 130 قانون مذکور، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند.

نکته 1 – دستور فروش ملک غیر قابل افراز، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید.

نکته 2 – تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست،بلکه دستور است، بنابراین قابلیت اعتراض را نداشته و قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد، همچنین از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد.

نکته 3 – دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست، مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد. ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود»

نکته 4 –  در صورت بازداشت و یا در رهن بودن ملک، درخواست صدور دستور فروش قابل استماع نمی باشد.

موارد منع افراز املاک و اراضی

1- مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
2- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
3- برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 قانون فوق، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
4- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.

هزینه های افراز 

ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.

تفاوت تفکیک و افراز 

1- تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.
2- پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد.
3- در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد.
4- مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد. مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد.
5- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد.
6- در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد.
7- سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد، افراز با دادگاه خواهد بود.
8- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.لازم به ذکر است ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد، فلذا جهت تقدیم دادخواست به همراه سند مالکیت و گواهی عدم افراز و مدارک شناسایی و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی، به این دفاتر مراجعه نمائید.