بررسی تحقق جرم از اندیشه تا عمل

اندیشه مجرمانه

بررسى تاریخى و تحولات حقوقى جزا در جوامع اروپایى مؤیّد آن است که در حقوق جزایى قدیم، تعداد جرایم نسبت به امروز، بسیار محدود و اغلب کلى و گسترده بود. تا قرن دوازدهم اصولاً به عنصر روانى (معنوى) در ارتکاب جرم توجهى نمى شد. بعدها با گسترش اجتماعات و توسعه روابط انسانى و متحول شدن حقوق جزا، تدریجاً جرایمى که به عنوان جرم تلقى مى شد، گسترش یافت. در اواخر قرن دوازدهم، در این مهم که نتیجه آن عمدتاً توجه به عنصر مادى و نتایج عمل بود، تحول چشم گیرى رخ داد و از این پس، انسان به عنوان عامل اخلاقى مسؤول به حساب آمد.

بنابراین، در بررسى و قضاوت نسبت به یک عمل مجرمانه، انسان نه فقط به دلیل نتایج عمل مادى خویش، بلکه با توجه به حالت ذهنى در مرحله ارتکاب عمل مجرمانه مورد توجه قرار گرفت. با پیدایش مکاتب نوین و تشریح و تبیین نظریات جدید در حقوق جزا، امروزه برخلاف گذشته، تنها تحقق عمل مجرمانه نیست که مورد توجه قرار مى گیرد، بلکه حقوق جزا با توجه به برخى از اهداف خود مانند حفظ نظم عمومى و پیش گیرى از وقوع جرم، خود را موظف به عکس العمل نسبت به اقدامات مجرمانه ناقص و حتى بى نتیجه مى داند. در این جاست که وجود یا فقدان اندیشه مجرمانه، در تحلیل و بررسى هر یک از مراحل مختلف جرم داراى نقشى برجسته است. حقوق جزایى اسلام، اصل قانونى مجرم و مجازات و شخصى بودن کیفرها را تبیین و مسؤولیت جزایى را ویژه انسان مکلّف (بالغ، عاقل و مختار) قرار داده و کودک و دیوانه و هر انسان مسلوب الاختیار و فاقد قصد و اختیار را عارى از مسؤولیت جزایى شناخته است.

بر اساس ماده 40 قانون مدنی، «حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.»

حق انتفاع حق استفاده ‌کردن از مال دیگری یا مالی است که مالک خاص ندارد. فردی که از مال دیگری استفاده می‌کند را منتفع می‌نامند. این حق معمولا به موجب قرارداد به افراد داده می‌شود.
لازم ‌است بدانیم گاهی حق انتفاع در اثر قرارداد دیگری برای منتفع ایجاد می‌شود. مثلا پدر خانواده اموالش را به اعضای خانواده می‌بخشد و حق انتفاع از آن را تا پایان عمرش برای خود حفظ می‌کند.
همچنین مالک ممکن است در قبال حق انتفاع پولی بگیرد یا به طور رایگان آن را به دیگری واگذار کند.
حق انتفاع را بسته به مدت زمانی که فرد می‌تواند از شی‌ء متعلق به دیگری استفاده کند به سه دسته می‌توان تقسیم کرد:

ممکن است فردی مالی را بردارد و ببرد، غافل از اینکه مال خودش نیست و به شخص دیگر تعلق دارد. این موضوع یعنی فرد در بردن مال خودش سوء نیت ندارد و نمی‌دانسته که مال به دیگری تعلق دارد. بنابراین این فرد مسئولیت کیفری ندارد و عنصر روانی جرم سرقت عملاً منتفی می‌شود.
قانونگذار علم و آگاهی مرتکب را در ماده 144 قانون مجازات اسلامی به صورت یک قاعده کلی پذیرفته و در تمام جرم‌های عمدی ضروری دانسته است. حتی اگر خطاکار، پس از فهمیدن اشتباه خود، از پس دادن مال مسروقه خودداری کند، ظاهراً باز هم او را نمی‌توان سارق دانست زیرا عنصر مادی (در لحظه دزدیدن مال دیگری) با عنصر روانی (یعنی علم به اینکه مال دیگری است) همزمانی ندارند. به عبارت دیگر باید عنصر روانی و مادی هر جرمی از جمله سرقت با هم وجود داشته باشند.ممکن است حتی کسی احتمال دهد که مالی را که بر می‌دارد مال دیگری است و در عین حال، احتمال تعلق به خودش را هم بدهد. حال اگر او با سهل‌انگاری و بدون اینکه تحقیقی در مورد مالک همان مال انجام دهد، آن مال را بردارد، ظاهراً باز هم نمی‌توان او را سارق تلقی کرد.برعکس این قضیه هم امکان دارد. مثلاً اگر کسی تصور کند مالی برای دیگری است و آن را به قصد سرقت بردارد؛ در حالی که بعداً معلوم شود آن مال در ملکیت او قرار داشته؛ مسلماً در این حالت هم سرقت و دزدی منتفی است؛ زیرا دیگر مال متعلق به دیگری نیست تا بگوییم با بردن آن سرقتی محقق شده است. 
زمانی هم امکان دارد کسی نداند که مجازات سرقت حدی چیست؟ یعنی فردی ادعا کند من علم نداشتم سرقت حدی حرمت شرعی دارد و البته احتمال صحت ادعای او هم وجود داشته باشد و دیگر نیازی به قسم و دلیل دیگری هم نیست.  البته این بدان معنا نیست که اگر جهل نسبت به نوع و میزان مال وجود داشته باشد مجازات اجرا نشود. شاید به نظر تعجب برانگیز باشد، اما با سه شرط می‌توان گفت ادعای جهل نسبت به قانون منصفانه است: کسی که ادعای جهل دارد بتواند ادعای خود را ثابت کند، عمل وی خلاف اصول مسلم اخلاقی نباشد و فرد در جهل خود قصور یا تقصیری نداشته باشد.

به رسمیت شناختن وظایف و اختیارات برای مدیران این شرکت، ناگزیر می تواند به مسئولیت ایشان به خاطر خودداری از اجرا و یا انجام ناقص وظایف و یا تجاوز از مسئولیت ایشان به خاطر خودداری از اجرا و یا انجام ناقص وظایف و یا تجاوز از چهارچوب اختیارات ایشان بینجامد. در این رابطه مسئولیت های مدیران را از یک سو به اعتبار مدنی و کیفری بودن آن ها و از سوی دیگر به اعتبار اینکه هر یک از این دو دسته از مسئولیت ها خود بر مبنای وضع آن ها در قانون تجارت و یا قوانین دیگر، قابل تفکیک هستند، می توان دسته بندی نمود:

1- مسئولیت مدنی مدیران شرکت بامسئولیت محدود:

1-1 مسئولیت بر مبنای قواعد حقوق مدنی: منظور از قواعد حقوق مدنی هر مقرره قانونی یا قاعده حقوقی خارج از حقوق تجارت به ویژه به نحو منعکس در قانون مدنی است.این گونه خسارت ممکن است حاصل رابطه قراردادی میان مدیران و شرکت با شرایط خاص خود باشد و یا از غرامات غیرقراردادی و در مفهوم مسئولیت مدنی ناشی گردد.
در صورتی که مسان مدیران و شرکت قرارداد خاصی به انجام برخی وظایف و تعهدات قراردادی معین وجود داشته باشد و مدیران از ایفای آن تعهدات خودداری نموده و یا وظایف محوله را به نحو مقرر انجام نداده باشند، مسئولیت ایشان قراردادی بوده و تابع حقوق قراردادها به عنوان بخش اصلی حقوق مدنی خواهد بود. مثلاَ چنانچه مدیر شرکت متعهد باشد در زمان معینی از روز در کنار دستگاهی خاص که از پیچیدگی و حساسیت فنی برخوردار است حاضر گردیده و از کارکرد صحیح آن اطمینان حاصل کند و به علت خودداری از انجام این تکلیف دستگاه مورد نظر دچار خسارت و ایجاد زیان به اموال و تولیدات شرکت گردد، چنن مدیری در برابر شرکت نسبت به زیان های وارده بایستی پاسخگو باشد. حال اگر چنین قراردادی میان شرکت و مدیر وجود نداشت، انتساب مسئولیت به مدیر مستلزم اثبات تقصیر وی در انجام وظایف مدیریتی است.

در برابر مسئولیت های قراردادی، مسئولیت غیرقراردادی یا مبتنی بر قواعد مسئولیت مدنی قرار دارد. در قانون مدنی، مسئولیت مزبور تحت عنوان ضمان قهری دربردارنده اموری مانند اتلاف، تسبیب و استیفای ناروا آمده است. اگرچه تصور مسئولیتی غیرقراردادی خارج از عناوین بالا مشکل به نظر می رسد، با این حال برخی اعمال مانند ترک فعل منجر به خسارت که در تعریف تسبیب قرار نگیرد را می توان در گروه مسئولیت های مدنی غیرقرارداد دسته بندی نمود.

2-1 مسئولیت های مدنی مطابق قانون تجارت: قانون تجارت تقریباَ در مورد مسئولیت مدنی مدیران که به سمت آن ها مرتبط باشد ساکت است. حتی در این قانون وظایف صریحی برای مدیران نمی توان یافت تا خودداری از انجام آن را مستوجب مسئولیت دانست.
تنها مقرره موجود در قانون تجارت که مربوط به این دسته از مسئولیت مدیران نظارت دارد، در ماده 101 انعکاس یافته است که صرفاَ ناظر به مورد خاص خود یعنی بطلان شرکت است. مطابق این ماده:
" اگر حکم بطلان شرکت به استناد ماده قبل صادر شود شرکایی که بطلان مستند به عمل آن ها است، و هیئت نظار و مدیرهایی که در حین حدوث سبب بطلان یا بلافاصله پس از آن سرکار بوده و انجام وظیفه نکرده اند در مقابل شرکای دیگر و اشخاص ثالث نسبت به خسارات ناشیه از این بطلان متضامناَ مسئول خواهند بود. مدت مرور زمان ده سال از تاریخ حدوث موجب بطلان است ".

در ارتباط با اجرا و تحقق مفاد ماده بالا چند نکته نیازمند یادآوری است:
اول: محور اجرایی شدن حکم مذکور در ماده 101 مورد بحث، بطلان شرکت به حکم قطعی دادگاه است.و به عبارت دیگر، شرکت باید قبلاَ تشکیل شده و شخصیت حقوقی یافته و پس از آن بر اثر درخواست ذی نفعی، دادگاه رای به بطلان شرکت صادر نموده باشد.
دوم: بطلان شرکت در صورتی مشمول ضمانت اجرای ماده 101 خواهد بود که در ارتباط با مواد 96 و 97 قانون تجارت قرار گرفته باشد. در نتیجه چنانچه شرکت به جهات دیگری مثلاَ جعل امضای یکی از موسسین و یا هر علت قانونی دیگر باطل اعلام گردد، مقررات ماده 101 و از جمله مسئولیت تضامنی بر آن اعمال نخواهد شد.
گفتنی است که ماده 96 شرکت بامسئولیت محدود را هنگامی تشکیل شده می داند که " تمام سرمایه نقدی تادیه و سهم الشرکه غیرنقدی نیز تقویم و تسلیم شده باشد ". در حالی که ماده 97 صرفاَ بر ذکر مبلغ ارزیابی سرمایه غیرنقد در شرکتنامه اشاره می کند که به موجب آن:
" در شرکتنامه باید صراحتاَ قید شده باشد که سهم الشرکه های غیرنقدی هر کدام به چه میزان تقویم شده است ".
سوم: مدیران نه از جهت نقش آن ها در بطلان شرکت، بلکه کوتاهی در انجام وظیفه آگاهی رسانی متحمل مسئولیت می گردند. اگرچه در این مقرره مشخص نگردیده که دقیقاَ وظیفه مدیران چیست، لکن اعلام عدم رعایت مقررات مواد 96 و 97 و خودداری از تلاش برای رفع آن ها تنها وظیفه متصوره در موقعیت مورد نظر است.
چهارم: تحمیل مسئولیت تضامنی بر مدیران که حکمی استثنایی در برابر قاعده، یعنی مسئولیت مشترک است، ویژگی ممیزه ماده 101 به شمار می رود. در غیر این صورت شاید مقررات ماده مزبور تکرار احکام مسئولیت مدنی تلقی می گردید. این مسئولیت نه فقط در قبال شرکت و شرکا بلکه در برابر هر شخصی حتی خارج از شرکت که دچار زیان شده باشد، تحقق می یابد.
علاوه بر ماده 101 مرقوم، مسئولیت مدنی دیگری که از قانون تجارت ناشی می شود، تنها مسئولیت مدنی ناشی از مقررات کیفری به تبع از جرم است که در ماده 115 قانون تجارت می توان یافت.

2- مسئولیت کیفری مدیران شرکت بامسئولیت محدود:

در رابطه با این نوع مسئولیت نیز می توان قائل به تفکیک گردید. مسئولیت کیفری که از مقررات جزایی مختلف به جز قانون تجارت ناشی شده باشد و مسئولیت هایی که در قانون تجارت یافت می شود.

1-2 مسئولیت کیفری خارج از قانون تجارت: با توجه به حاکمیت اصل مسلم قانونی بودن جرم و مجازات، هیچ گونه اتهامی را نمی توان متوجه اشخاص- مدیران نمود، مگر آنکه به موجب قانون قبلاَ تعریف و ایجاد شده باشند. بر همین اساس، در قوانین گوناگون و به ویژه قانون مجازات اسلامی، جرایم بسیاری وضع شده اند که دربردارنده ی همه اشخاص از جمله مدیران شرکت اند. این گونه جرایم ارتباطی به حرفه و جایگاه اجتماعی اشخاص موضوع آن ندارد و هر کس که مرتکب عمل ممنوعه گردد، مشمول مجازات مقرر در قانون خواهد شد. برای مثال، بزه جعل و یا استفاده از سند مجعول بدون توجه به سمت و موقعیت مرتکب آن، به نحو یکسان موجب تحمیل مجازات کیفری بر فاعل آن خواهد شد.

2-2 مسئولیت کیفری به موجب قانون تجارت: تنها ماده ناظر بر مسئولیت کیفری مرتبط با مدیران شرکت با مسئولیت محدود، ماده 115 است که اشخاص گوناگون از جمله مدیران را دربرمی گیرد. ماده مزبور در سه بخش، مسئولیت های کیفری را برشمرده است. در صدر ماده 115، موارد مذکور از نصادیق کلاهبرداری تلقی و انجام دهنده آن اعمال، کلاهبرداری دانسته شده است. به موجب این ماده:
" اشخاص ذیل کلاهبردار محسوب می شوند:
الف) موسسین و مدیرانی که برخلاف واقع پرداخت تمام سهم الشرکه نقدی و تقدیم و تسلیم سهم الشرکه غیرنقدی را در اوراق و اسنادی که باید برای ثبت شرکت بدهند اظهار کرده باشند.
...
ج) مدیرانی که با نبودن صورت دارایی یا به استناد صورت دارایی مزور منافع موهومی را بین شرکا تقسیم کنند ".
همان گونه که ملاحظه می گردد بند نخست ماده مرقوم، به تخلفی که موجب بطلان شرکت می گردد، نظر دارد که عبارت از اظهار اطلاعات خلاف واقع در مورد اصل پرداخت و یا تسلیم سرمایه شرکت است. در حالی که بند آخر به یکی دیگر از مصادیق اقدامات کلاهبردارانه متضمن دو بزه مشابه لکن، از جهت عناصر مادی و معنوی، مستقل اشاره دارد. برای تحقق هر یک از دو بزه مزبور دو شرط باید فراهم شود. نخستین شرط نبود صورت دارایی (ترازنامه و یا صورت های مالی) یا وجود صورت دارایی مخدوش و غیرواقعی و دومین شرط توزیع سود مرهوم با وصف نبود صورت دارایی یا بر مبنای صورت دارایی ساختگی است. بنابراین در فقدان هر یک از دو شرط بالا، بزه کلاهبرداری محقق نخواهد شد. البته باید به این نکته توجه نمود که لازمه شرط دوم (توزیع منافع موهوم) وجود شرط نخست است و در نبود صورت دارایی یا با وجود صورت دارایی ساختگی، عملاَ امکان تقسیم سود موهوم وجود ندارد.

بدهی شرکت و مسئولیت پرداخت دیون آن، امری است که در مسیر کسب‌وکار و تجارت ممکن است برای شرکت‌ها به شکل‌های گوناگونی ایجاد شود. طبق قانون، شرکت‌ها دارای شخصیت حقوقی می‌باشند یعنی شخصیتی مستقل از سهامداران و مالکین خود دارند. بنابراین دارائی، بدهی، معاملات، بستانکاری و تعهداتشان به خود شرکت مربوط می‌شود نه به سهامداران و مالکین و مدیران آنها. اما باید دید بدهی  و دیون شرکت و مسئولیت پرداخت آن در انواع مختلف شرکت‌ها به چه صورت است؟ با ما همراه باشید.

بدهی شرکت چیست؟

بدهی شرکت، تعهدات مالی است که شرکت علیه خود و به نفع دیگران پذیرفته است. مسئول پرداخت این بدهی برعهده خود شرکت می‌باشد و اگر در مواردی برابر قانون یا برابر قرارداد در قبال بدهکاری شرکت، اشخاص دیگری نیز مدیون و بدهکار شناخته شوند این امر، استثناء بوده و نمی‌تواند بدهکار بودن شرکت را منتفی نماید.

بنابراین؛ مسئول پرداخت بدهی‌های شرکت سهامی خاص، سهامداران یا مدیران یا اعضای هیات مدیره و مدیر عامل شرکت نمی‌باشند مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد.

ناآگاهی حقوقی در زمینه قوانین و مقررات شرکت‌ها می‌تواند زمینه ساز بسیاری از مشکلات مالی و غیرمالی شود. می‌توانید با افزایش دانش حقوقی خود در خصوص حقوق کسب‌وکارها از بروز مشکلاتی چون بدهی و دیون جلوگیری نمایید.

مسئولیت شرکاء در قبال پرداخت بدهی‌ها و دیون شرکت

از نظر مسئولیت شرکاء در قبال پرداخت بدهی‌ها و دیون شرکت، شرکت‌ها به شرکت سرمایه‌ای و شرکت شخصی تقسیم می‌شوند.

شرکت سرمایه‌ای

یعنی در برخی از شرکت‌ها مسئولیت شرکاء تا میزان سرمایه و آورده آنها در شرکت است و در واقع سرمایه مهم است و بیشتر از میزان سرمایه، شرکا در قبال بدهی‌های شرکت مسئولیتی نخواهند داشت. بنابراین شرکت سهامی، شرکتی است که سرمایه آن به سهام تقسیم شده و مسئولیت صاحبان سهام محدود به مبلغ اسمی سهام آنهاست و و شرکا در این شرکت، تا میزان آورده خود مسئول پرداخت دین شرکت هستند و راهی برای مراجعه به شرکاء در خصوص دین شرکت وجود ندارد.

شرکت شخصی

در برخی از شرکت‌ها آنچه اهمیت دارد، شخص است تا سرمایه، و شرکاء در برابر پرداخت دیون و بدهی‌های شرکت بیش از آورده و سرمایه خود مسئولیت دارند. مثلا در شرکت تضامنی، هریک از شرکا مسئول پرداخت کلیه بدهی‌های شرکت هستند. بنابراین این شرکت‌ها، شخصی می‌باشند.

مسئولیت پرداخت بدهی شرکت با توجه به نوع شرکت‌های مختلف با چه کسی است؟

شرکت‌ها جدا از سهامداران و مالکین هستند و پرداخت مالیات و دارائی و بدهی‌ها با شرکت‌ها است و این مبلغ بدهی از خود شرکت برداشته می‌شود و پرداخت می‌گردد نه از جانب سهامداران و مالکین.

علاوه بر شرکت‌ها، سهامدارن و مالکین هم مسئول پرداخت بدهی‌های شرکت هستند. سهامدارن و شرکا و مالکین همه در مواردی مسئول پرداخت بدهی می‌شوند که دارائی‌های شرکت توان پرداخت را نداشته باشد و در وهله اول شرکت بدون توجه به نوع شرکت مسئول پرداخت بدهی می‌باشد.

در موارد زیر علاوه بر شرکت، سهامداران و مالکین شرکت نیز مسئول پرداخت بدهی شرکت به شمار می‌روند:

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت با مسئولیت محدود

در این از نوع شرکت،شرکا (سهم الشرکه داران) به اندازه سرمایه‌ای که در شرکت دارند مسئول پرداخت بدهی می‌باشند. مثلاً اگر سرمایه یک شرکت، یک میلیارد ریال باشد و یکی از شرکاء دارای 10 درصد سهم الشرکه (صد میلیون ریال) سهم الشرکه باشد در مورد بدهی‌های شرکت، فقط تا میزان صد میلیون ریال، مسئول خواهد بود.

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت سهامی عام و سهامی خاص 

در این شرکت‌ها صاحبان سهام به میزان مبلغ اسمی سهام شان مسئول پرداخت بدهی می‌باشند. به‌طور مثال مثلاً اگر سرمایه شرکت، یک میلیارد ریال منقسم به یک میلیون سهام هزار ریالی باشد و یکی از سهام داران دارای 10 درصد سهم معادل صد هزار سهم هزار ریالی (صد میلیون ریال) سهم باشد در مورد بدهی‌های شرکت، فقط تا میزان صد میلیون ریال، مسئول خواهد بود.

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت‌های نسبی

شرکای شرکت به اندازه سرمایه‌ای که در شرکت دارند مسئول پرداخت بدهی می‌باشند. اگر دارایی‌های شرکت به اندازه بدهی‌های شرکت نبود هر شریک به اندازه سرمایه‌ای که در شرکت دارد مسئول پرداخت بدهی می‌شود.

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت تضامنی

در این نوع شرکت اگر دارایی خود شرکت به میزان بدهی‌ها نبود هر یک از شرکای شرکت بی توجه به به میزان سهام و سرمایه خود، موظف به پرداخت بدهی‌های شرکت می‌باشند.

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت مختلط سهامی

در این جا به دو بخش تقسیم می‌شود.  کسانی که سرمایه آنها به صورت سهام است و به میران سهامشان مسئول پرداخت بدهی می‌باشند. دسته دوم کسانی هستند که شریک ضامننامیده می‌شوند و بعد از این که دارائی شرکت برای پرداخت بدهی کافی نبود مسئول پرداخت بدهی به اشخاص ثالث هستند.

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت مختلط غیرسهامی

در این نوع هم دو بخش تقسیم می‌شود. دسته‌ای که شریک با مسئولیت محدود می‌باشند و تا میزان سرمایه خود مسئول پرداخت دیون شرکت هستند و دسته دیگر که شریک ضامن معرفی می‌شوند مسئول کلیه بدهی‌های شرکت می‌باشند.

مسئولیت پرداخت بدهی در شرکت تعاونی

سهامدارن به اندازه ارزش اسمی سهام خود مسئول پرداخت بدهی شرکت تعاونی می‌باشند.

در تمام موارد بیان شده در بالا بستانکاران یک شرکت وقتی می‌توانند برای دریافت بستانکاری خود به شرکاء و سهامداران مراجعه کنند که شرکت منحل شده و دارائی شرکت برای تسویه بدهی‌ها کفایت ننماید.

در وهله نخست، هر شرکتی، بدون توجه به تعداد و نوع مسئولیت شرکاء و سهامدارانش، مسئول پرداخت بدهی‌ها و انجام تعهداتش می‌باشد و در صورتی که اموال و سرمایه شرکت برای پرداخت بدهی‌ها و انجام تعهدات شرکت کفایت نکرد پس از انحلال شرکت، نوبت به مسئولیت شرکاء و سهامداران به ترتیب بیان شده در بالا می رسد.

بدهی شرکت سهامی خاص و مسئولیت پرداخت آن

همانگونه که گفتیم پرداخت دیون و بدهی‌هایی که شرکت سهامی خاص مسئول آن است، با این وجود مواردی در قانون به صورت استثنائی معین شده است که مدیران و سهامداران نیز برای پرداخت بدهی‌های شرکت مسئول شناخته می‌شوند.

در صورتی که این بدهی‌ها نتیجه تخلفات از مسئولیت‌های هیئت مدیره یا مدیرعامل باشد، این اشخاص به صورت انفرادی و یا به صورت مشترک مسئول پرداخت این بدهی‌ها خواهند بود. به‌خصوص زمانی که شرکت ورشکسته شود یا دارایی‌های آن برای پرداخت بدهی‌های آن کافی نباشد، با اثبات تخلف مدیران از مقررات اساسنامه یا سایر مقررات که باعث ورشکستگی شرکت شده است می‌توان تا میزانی از دیونی که شرکت قادر به پرداخت آنها نیست را از مدیران مطالبه کرد.

همچنین مسئولیت مدیران براساس ماده 19 قانون صدور چک می‌باشد که چنانچه مدیران شرکت سهامی خاص برای پرداخت دیون شرکت چک صادر نمایند، همراه با شرکت به صورت تضامنی مسئول پرداخت چک خواهند بود یعنی هریک از افراد مسئول پرداخت تمام مبلغ بدهی می‌باشند.

مسئولیت سایر سهامداران شرکت که سمت مدیریتی ندارند، تنها تا میزان مبلغ اسمی سهام آنان خواهد بود و نمی‌توان بدهی‌ها را از اموال شخصی سهامداران پرداخت نمود.

بدهی مالیاتی در شرکت متوجه چه کسی است؟

از دید قانون مالیات مستقیم مسئولیت بدهی مالیاتی هر شرکتی با آخرین مدیران آن شرکت می‌باشد ولی از دید قانون تجارت مسئولیت‌های مالی هر شخص حقوقی با مدیران آن است و همیشه نسبت به دوره مدیریتشان مسئولیت دارند.
باید بگوییم که پرداخت بدهی مالیاتی شرکت، همچون دیگر بدهی‌های شرکت، بر عهده شرکت می‌باشد و باید از محل وجوه و دارایی‌های خود شرکت، پرداخت و تسویه گردد.

توقیف اموال مدیران شرکت

عده ای تصور می کنند که برای وصول بستانکاری خود از شرکت ها در همه موارد می توانند به توقیف اموال مدیران شرکت، اقدام نمایند که این البته، تصوری نادرست است.

ما در این نوشتار به برخی از موارد مسئولیت مدیران شرکت ها در قبال بدهکاری شرکت، اشاره خواهیم نمود.

بدهی شرکت

بدهی شرکت، تعهدات مالی است که شرکت علیه خود و به نفع دیگران پذیرفته است. مسئول پرداخت این بدهی خود شرکت می باشد و اگر در مواردی برابر قانون یا برابر قرارداد در قبال بدهکاری شرکت، اشخاص دیگری نیز مدیون و بدهکار شناخته شوند این امر، استثناء بوده و نمی تواند بدهکار بودن شرکت را منتفی نماید.

بنابراین؛ مسئول پرداخت بدهی شرکت سهامی خاص، سهامداران یا مدیران یا اعضای هیات مدیره و مدیر عامل شرکت نمی باشند مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد.

مسئولین پرداخت بدهکاری شرکت

شرکت و سپس، ضامن و متعهد و سپس، مدیران شرکت در فروض قانونی و سپس، سهامداران و شرکاء شرکت، مسئولین پرداخت بدهکاری شرکت، به شمار می روند.

بدهی مالیاتی شرکت

پرداخت بدهی مالیاتی شرکت، همچون دیگر بدهی های شرکت، بر عهده شرکت می باشد و باید از محل وجوه و دارایی های خود شرکت، پرداخت و تسویه گردد.

مقررات ماده 198 و 202 قانون مالیات های مستقیم درباره مسئولیت مدیران شرکت ها برای پرداخت بدهی های مالیاتی قطعی شده در زمان خود استثناء می باشد.

بدهی تامین اجتماعی شرکت

پرداخت این بدهی نیز بر عهده خود شرکت می باشد. البته اگر مدیران شرکت از مقررات قانون تامین اجتماعی، تخطی نموده باشند در قبال خساراتی که به سازمان تامین اجتماعی و بیمه شده وارد گردیده باشد همراه با شرکت، مسئولیت پرداخت دیون شرکت را بر عهده خواهند داشت.

بدهی بانکی شرکت

پرداخت بدهکاری بانکی شرکت بر عهده خود شرکت می باشد. البته اگر مدیران شرکت در قراردادها و اسناد بانکی، به عنوان ظهر نویس یا ضامن، پرداخت دیون و بدهکاری شرکت را عهده دار شده باشند بانک ها به سراغ وصول طلب خود از آنها نیز خواهند رفت.

پرداخت بدهی شرکت ناشی از صدور چک

اگر مدیران شرکت ها اقدام به صدور و امضای چک برای پرداخت بدهکاری شرکت نموده باشند برابر ماده 19 قانون صدور چک، همراه با شرکت متضامناً مسئول پرداخت بدهی شرکت خواهند بود.

مسئولیت مدنی مدیران شرکت

برابر مواد 142  و 270 و  273 و 277 لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت، مدیران شرکت در صورت تخطی از مقررات قانونی و اساسنامه و مصوبات شرکت های سهامی در قبال اشخاصی که زیان دیده اند مسئول پرداخت دیون و خسارات مربوط به شرکت خواهند بود.

مسئولیت سهامداران شرکت های سهامی در قبال بدهکاری شرکت

برابر ماده 1 لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت و مقررات تصفیه امور ورشکستگی و مقررات ورشکستگی به تقصیر و ورشکستگی به تقلب، سهامداران شرکت های سهامی، پس از انحلال یا ورشکستگی شرکت، تحت شرایطی برای پرداخت بدهی شرکت تا میزان مبلغ اسمی سهام خود مسئولیت خواهند داشت.

بدهی ناشی از مقررات قانون کار

شرکت و مدیران شرکت، در صورت عدم رعایت مقررات قانون کار، تحت شرایطی که در قانون کار آمده است مسئول پرداخت مطالبات و حقوق کارگران و کارمندان خود خواهند بود.

مسئولیت شرکاء و مدیران دیگر شرکت های موضوع قانون تجارت در قبال بدهکاری شرکت

در دیگر شرکت های موضوع قانون تجارت از جمله در شرکت های تضامنی و مختلط سهامی و مختلط غیر سهامی، مدیران و شرکاء شرکت، تحت شرایطی که در قانون تجارت آمده است در قبال بدهی شرکت  مسئولیت خواهند داشت.

خیلی ها از جمله کسانی که حکم محکومیت مالی شرکت ها را می گیرند تصور می کنند که با در دست داشتن حکم محکومیت شرکت می توانند اموال و حساب های مدیران شرکت را نیز توقیف نمایند و طلب خود را به این ترتیب وصول نمایند. این تصور، به کلی باطل است.

استقلال شخصیت شرکت از شخصیت مدیران شرکت

در نظر داشته باشید که همه شرکت ها و موسسات و سازمان ها و نهادهای داخلی همچون قوه مجریه (دولت) یا مجلس شورای اسلامی یا شرکت ملی نفت یا بنیاد مستضعفان یا کانون وکلای دادگستری یا شرکت های تعاونی یا سهامی عام و خاص و مسئولیت محدود و تضامنی و….و همچنین همه سازمان های منطقه ای و بین المللی همچون سازمان ملل متحد و دیوان داوری لاهه یا سازمان ناتو یا یونسکو یا فیفا یا کمیته بین المللی المپیک و….از نظر علم حقوق برای اینکه بتوانند طرف مذاکره و قرارداد واقع شوند و دارای اموال و حقوق شوند و قبول مسئولیت و تعهد نمایند دارای شخصیتی مستقل از موسسین و مدیران خود فرض شده اند.

به این شخصیت ها در علم حقوق، “شخصیت حقوقی” (اشخاص حقوقی) گفته می شود. در مقابل شخصیت های حقوقی، اصطلاح دیگری داریم بنام “شخصیت حقیقی” (اشخاص حقیقی)

همه انسان ها “شخص حقیقی” به شمار می روند.

بنابراین بطور مثال، هر قراردادی که شرکت ملی نفت با دیگران منعقد می کند تعهدات و سود و حقوق و مسئولیت های آن قرارداد بنام و برای خود شرکت ملی نفت به شمار می رود و به موسسین و مدیران شرکت ملی نفت، ارتباطی ندارد.

دقیقا همان طور که اگر موسسین و مدیران شرکت ملی نفت، اقدام به معامله برای خود بنمایند سود و زیان آن معامله برای خودشان خواهد بود نه برای شرکت ملی نفت.

ماده 583 قانون تجارت ایران بر وجود شخصیت حقوقی برای همه انواع شرکت های موضوع قانون تجارت، تصریح کرده و بیان داشته است که:

“کلیه شرکت های تجارتی مذکور در این قانون شخصیت حقوقی دارند.”

ماده 588 قانون تجارت در تکمیل و تبیین ماده 583 قانون تجارت بیان داشته است که:

“شخص حقوقی می تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظایفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد مانند حقوق و وظایف ابوت، نبوت و امثال ذلک”

استقلال اموال و دیون شرکت از اموال و دیون مدیران شرکت

همانگونه که در بالا توضیح داده شد استقلال شخصیت اشخاص حقوقی از موسسین و مدیران آنها سبب می شود که دیون و اموال شرکت ها به پای مدیران آنها نوشته نشود حتی اگر موسسین و مدیران شرکت از خود شرکت هم ثروتمندتر باشند نمی شود محکومیت شرکت به پرداخت وجه یا انجام تعهد را از محل حساب شخصی آنها پرداخت نمود.

فلذا اگر شرکت ها بابت تعهدات و قراردادها و فعالیت های خود از سوی مراجع قضایی و قانونی به پرداخت مبلغی محکوم شوند ابن مبلغ باید از حساب خود شرکت پرداخت شود نه از حساب و اموال مدیران شرکت.

همچنین اگر مدیران و موسسین شرکت بابت معاملات و قراردادهایی که برای خودشان و بنام خودشان منعقد کرده باشند بوسیله مراجع قضایی یا قانونی، بدهکار یا محکوم شوند بایستی محکومیت و مبلغ آن را از محل اموال و دارایی خود پرداخت کنند مه از اموال و دارایی شرکت.

قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی هم در مواد مختلف خود مکرراً تاکید نموده اند که اجرای احکام دادگاه ها علیه اشخاص حقیقی و حقوقی باید نسبت به اموال خودشان بعمل آید و اگر در جریان اجرای حکم اموال یک شخص بابن بدهی شخص دیگر اشتباهاً توقیف شود پیش بینی شده که این اشتباه باید جبران شود و از اموالی که اشتباهاً توقیف شده است رفع توقیف بعمل آید.

مسئولیت های خاص مدیران شرکت ها نسبت به دیون و تعهدات شرکت

آنچه که در بالا بدان پرداختم و تشریح نمودم یک اصل کلی است. یعنی بطور کلی و اساساً دیون و تعهدات هر شخصی بر عهده خود اوست و شخص دیگری را نمی توان ضامن و مسئول تعهدات و دیون بدهکار دانست.

این اصل، استثنائاتی دارد که در زیر به بعضی از مهمترین آنها اشاره می کنم.

در واقع مواردی که در زیر مورد اشاره قرار می دهم از جمله مواردی است که علاوه بر شرکت ها مدیران شرکت نیز مسئول تعهدات و دیون شرکت شناخته می شوند و حتی در مواردی با شرکت برای تسویه و انجام دیون و تعهدات، مسئولیت تضامنی دارند:

1- مدیران امضاءکننده چک در شرکت ها و اشخاص حقوقی برابر ماده 19 قانون صدور چک همراه با شخص حقوقی،در قبال دارنده چک، مسئولیت تضامنی برای پرداخت وجه چک دارند.

2- نسبت به دیون و تعهدات مالیاتی شرکت ها و اشخاص حقوقی، مدیران شخص حقوقی برابر قوانین مالیاتی ایران، با رعایت برخی شرایط همراه با خود شخص حقوقی، مسئولیت تضامنی دارند.

3- نسبت به پرداخت حق بیمه تامین اجتماعی مستخدمین، برخی مدیران اشخاص حقوقی با رعایت شرایطی، علاوه بر خود شخص حقوقی، مسئولیت قانونی دارند.

4- در مورد اجرای احکام هیات های تشخیص و حل اختلاف اداره کار، مدیران شخص حقوقی علاوه بر خود شخص حقوقی با رعایت برخی شرایط، مسئولیت قانونی دارند.

در صورت مفقود شدن دسته چک، می‎توان از طریق دستور عدم پرداخت وجه چک مراجع به بانک و شکایت به مراجع قضایی، موضوع را پیگیری کرد.
مطابق ماده 14 قانون صدور چک، در صورت مفقود شدن دسته چک، گام نخست، دستور عدم پرداخت وجه چک مراجع به بانک است و صادرکننده چک یا ذی‎نفع یا قائم مقام قانونی آنها با تصریح به اینکه چک مفقود یا سرقت یا جعل ‌شده یا از طریق کلاهبرداری یا خیانت در امانت یا جرایم دیگری تحصیل شده است، می‌تواند کتباً دستور عدم پرداخت وجه چک به بانک را بدهند. در ادامه بانک پس از احراز هویت دستوردهنده، از پرداخت وجه آن خودداری خواهد کرد و در صورت ارائه چک، بانک گواهی عدم پرداخت را با ذکر علت اعلام شده صادر و تسلیم می‌کند. تمام کسانی که به نوعی نسبت به این چک حقی دارند مثل صادرکننده چک یا کسی که چک در وجه او نوشته شده است یا کسانی که به نوعی چک را ظهرنویسی کرده‌اند، می‌توانند تقاضای عدم پرداخت وجه چک را به بانک بدهند. گام دوم تقدیم شکایت به مراجع قضایی است و در این صورت شخصی که دستور عدم پرداخت به بانک می‌دهد، باید بعد از اعلام به بانک، شکایت خود را به مراجع قضایی تسلیم کند و حداکثر ظرف مدت یک هفته گواهی تقدیم شکایت را به بانک بیاورد. 

تصفیه شرکت متعاقب بحث انحلال یا ورشکستگی مطرح می شود و از آن جا که یک شرکت به محض اعلام ورشکستگی یا انحلال نمی تواند به امور مربوط به شرکت به فوریت خاتمه دهد و شناسایی و محاسبه بدهی ها و مطالبات و تعیین اولویت پرداخت و وصول مطالبات و انجام امور ناتمام مستلزم مطالعه، بررسی، تدقیق و تدبیر امور مختلف است بر این اساس قانونگذار موضوع تصفیه را جهت تدبیر و تمشیت امور شرکت پس از اعلام انحلال و ورشکستگی تمهید و تعیین کرده است.
به موجب ماده 213 قانون تجارت در شرکت های سهامی و شرکت های با مسئولیت محدود و شرکت های تعاونی امر تصفیه به عهده مدیران شرکت است مگر اینکه اساسنامه یا اکثریت مجمع عمومی شرکت ترتیب دیگری مقرر داشته باشد.
به استناد مواد 203 و 213 منظور از مدیران شرکت، آخرین مدیرانی هستند که انحلال در زمان آن ها تحقق یافته است و یا به عبارتی انحلال بعد از انتخاب آن ها صورت پذیرفته است.

شروع مدت ماموریت مدیران تصفیه

به موجب ماده 211 لایحه قانون تجارت، با تعیین مدیران تصفیه اختیارات مدیران شرکت خاتمه می یابد و مدیران تصفیه عهده دار امور شرکت می شوند. اموال و دفاتر و اسناد شرکت را تحویل می گیرد و به عنوان نماینده شرکت با استفاده از اختیارات گسترده خویش نسبت به امر تصفیه اقدام می کنند.

حدود اختیارات مدیران تصفیه

به موجب ماده 212 لایحه، مدیران تصفیه نماینده شرکت در حال تصفیه اند و برای امر تصفیه از اختیارات لازم برخوردار می باشند. محدود کردن اختیارات مدیران تصفیه باطل و کان لم یکن است یعنی مطلقاَ بلااثر است نه این که فقط در مقابل ثالث بلااستناد باشد. این مقرره برخلاف آن چیزی است که در ماده 118 لایحه در خصوص مدیران شرکت سهامی گفته شده است زیرا محدود کردن اختیارات مدیران شرکت سهامی فقط مقابل ثالث غیرقابل استناد است.

1. طرح دعوا
2. ارجاع دعوا به داوری
3. حق سازش
4. تعیین وکیل در دعاوی
 

ممنوعیت معامله مدیر تصفیه
تنها محدودیتی که با توجه به ماده 213 لایحه بر مدیران تصفیه اعمال شده این است که مدیران تصفیه با وجود اختیارات گسترده نمی توانند داموال شرکت در حال تصفیه را به خود یا به اقارب خود تا درجه ی چهارم از طبقه اول و دوم انتقال دهند.
این انتقال چه به صورت کلی و چه به صورت جزئی ممنوع است.
لازم به ذکر است انتقال دارایی به خود مدیر تصفیه چه سهامدار باشد و چه خارج از سهامداران باطل است.
طبق بند 2 ماده 269 لایحه، برای مدیر تصفیه ای که اموال یا اعتبارات شرکت در حال تصفیه را بر خلاف منافع شرکت یا برای مقاصد شخصی یا برای شرکت یا موسسه دیگری که خود به طور مستقیم یا غیرمستقیم در آن ذینفع می باشد مورد استفاده قرار دهند مسئولیت جزایی پیش بینی شده است.

مدت ماموریت مدیران تصفیه

به موجب ماده 214 لایحه، مدت ماموریت مدیران تصفیه توسط مجمع عمومی فوق العاده یا دادگاهی که حکم به انحلال می دهد تعیین می گردد و در هر صورت این مهلت از 2 سال نباید تجاوز کند. چنانچه در پایان این مهلت به هر علتی ماموریت مدیران تصفیه خاتمه نیافت آنان با ذکر علت و تشریح تدابیری که برای خاتمه تصفیه شرکت در نظر گرفته اند تمدید مدت ماموریت خود را خواستار رمی شوند. اگر دادگاه مدیران تصفیه را منصوب کرده باشد تمدید مهلت آن نیز با دادگاه است و اگر شرکت آنان را برگزیده باشد تمدید مهلت با مجمع عمومی عادی صاحبان سهام است. به موجب بند 4 ماده 268 لایحه، در صورتی که در خاتمه دوره تصدی مدیر تصفیه بدون آنکه تمدید مدت ماموریت خود را خواستار شوند به عملیات خود ادامه دهند ضمانت اجرای جزایی پیش بینی شده است.
در بحث هیات مدیره تمدید مدت ماموریت وجود ندارد.

تنظیم حساب های مالی در مدت تصفیه

در طول مدت تصفیه مدیران تصفیه همه ساله باید مجمع عمومی عادی را دعوت کنند و صورت دارایی منقول و غیرمنقول، ترازنامه و حساب سود و زیان و گزارش عملکرد خود را به مجمع مزبور تسلیم کند و در صورتی که به این تکلیف عمل نکنند در بند 3 ماده 268 لایحه ضمانت اجرای جزایی پیش بینی شده است.
نظار تصفیه
به موجب ماده 218 لایحه، در دوران تصفیه انتخاب بازرس در قانون پیش بینی نشده و ممکن است بنا به تصمیم اساسنامه یا مجمع عمومی فوق العاده یک یا چند نفر به عنوان عضو ناظر تعیین شوند تا چنانچه در عملکرد مدیران تصفیه تخلفی مشاهده شود به مجمع عمومی عادی گزارش دهند.
ناظران شرکت نیز مانند بازرسان باید همه ساله مانند دوران پیش از انحلال به مجمع عمومی عادی گزارش دهند و هر صاحب سهم نیز مانند دوران پیش از انحلال می تواند از عملیات و حساب های شرکت مطلع شوند.
انتخاب ناظر تصفیه طبق ظاهر قانون الزامی نیست اگرچه به عقیده دکتر پاسبان، برخلاف ظاهر قانون انتخاب عضو ناظر الزامی می باشد.

مجامع عمومی در دوران تصفیه

تا زمانی که امر تصفیه خاتمه نیافته است مدیران تصفیه همه ساله باید مجمع عمومی عادی را دعوت نموده و گزارش عملکرد خود را به مجمع بدهند. در صورتی که مدیران تصفیه به این تکلیف قانونی عمل نکنند، در بند 3 ماده 268 ضمانت اجرای جزایی پیش بینی شده است و پس از آن ناظر مکلف به دعوت است و اگر ناظر دعوت نکند و یا اینکه اساساَ ناظر پیش بینی نشده باشد دادگاه به تقاضای هر ذینفع حکم به تشکیل مجمع عمومی می دهد.
به موجب ماده 221 لایحه، ترتیب دعوت و تشریفات تشکیل مجمع مانند دوران پیش از انحلال است. به عنوان مثال دعوت از مجمع در آگهی دعوت درج می شود و فاصله بین تاریخ نشر آگهی و تاریخ جلسه مجمع نباید کمتر از 10 روز و بیشتر از 40 روز باشد.

دعوت از مجمع عمومی و عدم تشکیل

به موجب ماده 222 لایحه، چنانچه مجمع عمومی عادی دو مرتبه دعوت شود ولی تشکیل نگردد مدیران تصفیه مکلفند گزارش خود را به انضمام ترازنامه و حساب سود و زیان در روزنامه شرکت منتشر کنند.

تقسیم اموال شرکت

وقتی امر تصفیه آغاز شده باشد چنانچه اموالی برای شرکت باقی مانده باشد مشخص است که سهامداران می خواهند هر چه زودتر این اموال بین آن ها تقسیم شود. در این میان بدیهی است که اگر شرکت در حال تصفیه دین موجلی داشته باشد باید به میزانی که مدیون است از اموال خود کنار بگذارد تا وقتی که سررسید دین فرا برسد به اندازه کافی مال وجود داشته باشد. علی الاصول شرکت باید بداند که به چه میزان و به چه کسانی بدهکار است.

لزوم انتشار آگهی قبل از تقسیم اموال شرکت

ممکن است طلبکارانی وجود داشته باشند که شرکت از طلب آنان آگاه نباشد و لذا لازم است بستانکاران احتمالی دعوت شوند تا اسناد طلب ادعای خود را مطرح کنند. به موجب ماده 225 لایحه، بدین منظور سه نوبت آگهی هر یک به فاصله یک ماه در روزنامه رسمی و روزنامه شرکت منتشر می شود و 6 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی به بستانکاران احتمالی مهلت داده می شود تا به شرکت مراجعه و اسناد طلب خود را ابراز کنند. چنانچه قبل از انقضای این 6 ماه دارایی شرکت بین صاحبان سهام تقسیم شود مدیران تصفیه باید خسارت بستامکارانی را که به طلب خود ترسیده اند جبران نمایند.
دفاتر و اسناد و سایر مدارک نیز باید تا ده سال از تاریخ اعلام ختم تصفیه محفوظ بماند و مدیران تصفیه هم زمان با اعلام ختم تصفیه باید آن را به مرجع ثبت شرکت ها تسلیم کنند.

تقسیم دارایی در مدت تصفیه

به موجب ماده 223 لایحه، آن قسمت از دارایی نقدی شرکت که در مدت تصفیه مورد احتیاج نیست بین صاحبان سهام به نسبت سهام تقسیم می شود به شرط آمکه حقوق بستانکاران ملحوظ و معادل دیونی که هنوز موعد تادیه آن نرسیده است موضوع شده باشد.
در صورت عدم لحاظ دیون موجل در بند 2 ماده 269 ضمانت اجرای جزایی پیش بینی شده است.

شیوه تقسیم دارایی شرکت پس از مدت تصفیه

به موجب ماده 224 لایحه، در نهایت وقتی که تعهدات شرکت به طور کامل انجام شد و تمامی دیون پرداخت گردید از باقیمانده اموال اگر چیزی مانده باشد ابتدائاَ به مصرف بازپرداخت مبلغ اسمی سهام می رسد و سپس به ترتیبی که در اساسنامه مقرر شده است بین صاحبان سهام تقسیم می کنند در این مرحله نیز ممکن است عده ای با استفاده از سهام ممتاز یا سهام موسس سهم بیشتری ببرند، اما در بازپرداخت مبلغ اسمی سهام تفاوتی میان دارندگان سهام ممتاز و موسس و عادی وجود ندارد.

عزل

به موجب ماده 216 لایحه، " مدیر یا مدیران تصفیه توسط همان مرجعی که آنان را انتخاب کرده است قابل عزل می باشند."
اگر مدیر تصفیه توسط دادگاه انتخاب شده باشد عزل با دادگاه است اما اگر توسط مجمع عمومی فوق العاده انتخاب شده باشد عزل با مجمع عمومی عادی می باشد.

قیمت املاک وکالتی نسبت به املاکی که سند دارند، کمتر است. اما خرید این نوع املاک، ممکن است مشکلاتی به دنبال داشته باشد.

معامله وکالتی، معامله‎ای است که در زمان انجام آن، فروشنده، مورد معامله اعم از ملک یا خودرو را به خریدار انتقال می‎دهد اما در آن زمان، سند را به او منتقل نمی‎کند و به خریدار وکالت داده می‎شود تا خود او کارها و اقدامات تنظیم سند را انجام دهد. 
انجام معاملات وکالتی ممکن است به دلایلی اعم از آماده نبودن سند به دلیل عدم انجام اقدامات لازم جهت اخذ پایان کار یا نداشتن سند، تعجیل فروشنده بنا به هر علتی که زمان کافی جهت اخذ سند را نداشته باشد یا اینکه فروشنده نخواهد مالیات‎های مربوطه را پرداخت کند و مواردی از این دست، انجام شود.
روال معمول در خصوص املاک به این صورت است که قیمت املاک وکالتی نسبت به املاکی که سند دارند، کمتر است. اما خرید این نوع املاک، ممکن است مشکلاتی به دنبال داشته باشد. در اغلب موارد مشاهده می‌شود که فروشنده ملکی که فاقد سند مالکیت است و به‎ طور وکالتی، معامله را انجام می‎دهد، جهت انتقال سند قطعی، به خریدار وکالت بلاعزل می‎دهد. 
عامه مردم تصور می‎کنند که با اخذ این وکالت بلاعزل، خریدار در هر زمانی که اراده کند، می‎تواند سند قطعی را به‎نام خویش انتقال دهد که این تصور به شدت اشتباه است.
عبارت بلاعزل به‎ معنای این است که فروشنده نمی‌تواند شخصا وکالت را فسخ و خریدار را عزل کند. اما با این حال امکان فسخ قرارداد به طرق دیگر وجود دارد.
مطابق با قانون مدنی، عقد وکالت با فوت یا حجر هر یک از طرفین، از بین می‎رود و بلاعزل بودن یا نبودن نیز در هر دو صورت هیچ تاثیری ندارد و وکالت منفسخ می‌شود.
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود که مبایعه‎ نامه ه‎ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم شود تا انتقال صورت گیرد. 
در این شرایط خریدار، مالک ملک شده است و حتی در صورت فوت فروشنده، خریدار می‎تواند با مراجعه به دادگاه، ورثه وی را ملزم به انجام تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی کند.
نکته مهم این است که با اخذ وکالت بلاعزل از فروشنده به خریدار، با وکالت مزبور، هیچ‌گونه مالکیتی به خریدار منتقل نمی‎شود و تنها در صورت انتقال سند قطعی و تنظیم مبایعه‎ نامه این امر صورت می‎پذیرد. 
گاهی اوقات دیده می‎شود که فروشنده با وجود اعطای وکالت بلاعزل به خریدار، طی معامله دیگری، ملک را به فرد دیگری واگذار و سند قطعی را به‎نام وی منتقل می‎کند.
جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلی توصیه می‌شود که:
همزمان با اخذ وکالت بلاعزل، مبایعه‎ نامه ه‎ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم شود تا فروشنده نتواند ملک را به‎نام فرد دیگری انتقال دهد و حتی در صورت انجام این کار، فروشنده به جرم فروش مال غیر مجازات می‌شودد.
حتما در وکالت‎نامه نوشته شود که فروشنده حق انتقال مورد معامله به هیچ فرد دیگری را ندارد.
گاهی اوقات ممکن است ملک فروشنده بعد از اعطای وکالت بلاعزل به خریدار توسط شخص ثالثی توقیف شود. به‎ طور مثال اگر فروشنده بابت صدور چکی به فردی بدهکار باشد، طلبکار می‎تواند ملک فروشنده را بابت طلب خود توقیف کند.
بنابراین توصیه می‎شود برای جلوگیری از بروز چنین مشکلی، حتما علاوه بر وکالت بلاعزل، مبایعه‎ نامه ه‎ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم شود تا خریدار بر اساس آن بتواند ثابت کند که ملک را پیش از این تاریخ خریداری کرده است.

تبدیل سند وکالتی به قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با همراه داشتن مدارکی اعم از مدارک مالکیت ملک، سند مالکیت ملک، مفاصا حساب دارایی، مفاصا حساب شهرداری، پایان کار ساختمان، استعلام ثبتی، شناسنامه و کارت ملی، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.